31RS0002-01-2023-002178-71 №2-2284/2023 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 29 сентября 2023 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Симоненко Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Радомской Н.В.,

с участием:

- представителя истца по доверенности ФИО1,

- представителя ответчика по доверенности ФИО2,

в отсутствие:

- истца и ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просил взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере – 100 000 руб., уплаченной при подаче иска государственной пошлины – 3 200 руб..

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 24.03.2023 г. между ним (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО5 выплачивает ФИО4 в качестве задатка денежные средства в размере 50 000 руб. как обеспечение гарантий своего намерения купить указанное в договоре недвижимое имущество: квартиру, площадью 63,2 кв.м. с кадастровым номером: (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен), стоимостью 3 400 000 руб.. Квартира будет приобретаться за счет заемных денежных средств.

Стороны обязались заключить основной договор не позднее 15.05.2023 г.. 

Полагает, что в оговоренный в предварительном договоре срок, основный договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, поскольку Банк ВТБ (ПАО) отказал в предоставлении ему ипотечного кредита на указанный объект недвижимости, ввиду не соответствия продавца условиям Банка для выдачи ипотеки. Отказ Банка мотивирован тем, что ФИО4 признана несостоятельной (банкротом).

Поскольку сделка не состоялась по вине продавца, переданный по предварительному договору задаток подлежит возврату в двойном размере.

В судебном заседании представитель истца – по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2, иск не признала, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Указала, что ФИО4 от заключения договора купли-продажи с истцом не отказывалась. Напротив, о возврате суммы задатка обратился истец. Сделка не состоялась по вине покупателя, которому было отказано Банком в выдаче кредита на покупку квартиры, что не свидетельствует о вине ответчика в неисполнении условий предварительного договора. Полагает, что самим покупателем не было принято соответствующих действий, подтверждающих его намерение заключить основной договор, в том числе, путем обращения в другие кредитные организации, обращения к продавцу за продлением срока заключения основного договора. 

На 15.05.2023 г. каких-либо препятствий со стороны ответчика по заключению сделки не было, банкротство ответчика таким не является, какие-либо ограничения на квартиру в ЕГРН отсутствовали.

Более того, ответчиком были предприняты дополнительные меры к кому, чтобы сделка состоялась. ? доля в квартире, принадлежащая ФИО4, была подарена 10.04.2023 г. ее родному брату. При этом, на ФИО4, выдана нотариально оформленная доверенность на продажу квартиры. Поскольку покупатель отказался от заключения основного договора оснований для возврата задатка отсутствуют. Просила в иске отказать.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, уведомлен своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, путем направления судебной повестки, что подтверждается отчетом об отслеживании почты России о возвращении конверта с отметкой «истек срок хранения». Обеспечил участие представителя по доверенности в судебном заседании.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, уведомлена своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, путем направления судебной повестки, что подтверждается отчетом об отслеживании почты России о ее вручении 22.09.2023 г.. Обеспечила участие представителя по доверенности в судебном заседании.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам и оценив все в совокупности, суд приходит к следующему выводу. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. 

Исходя из пункта 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

В силу статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства. 

По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. 

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Из материалов дела следует, что 24.03.2023 г. между ФИО5 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО5 выплачивает ФИО4 в качестве задатка денежные средства в размере 50 000 руб. как обеспечение гарантий своего намерения купить указанное в договоре недвижимое имущество: квартиру, площадью 63,2 кв.м. с кадастровым номером: (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен), стоимостью 3 400 000 руб.. Квартира будет приобретаться за счет заемных денежных средств. (п. 1,2,3 договора) (л.д. 12-13).

Стороны обязались заключить основной договор не позднее 15.05.2023 г.. (п.1 договора).

Пунктами 5,6 договора предусмотрены последствия неисполнения обязательств сторонами. Так в случае отказа Продавца от исполнения обязательств, продавец выплачивает покупателю 100 000 руб. в течение 10 календарных дней с момента выявления таких обстоятельств. В случае отказа покупателя от заключения основного договора и внесения оплаты по договору – 50 000 руб. остается у Продавца.

Согласно п. 7 предварительного договора неисполнение условий договора, изменение стоимости продажи или покупки объекта недвижимости в одностороннем порядке одной из сторон или изменение в одностороннем порядке сроков заключения основного договора расценивается как отказ купить или продать объект недвижимости, то есть сторона признается виновной в нарушении настоящего договора и к ней применяются санкции, указанные в п.п. 5,6 договора. 

Распиской от 24.03.2023 г. ответчик подтвердил факт получения от истца денежных средств в размере 50 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору за указанный выше продаваемый объект недвижимости (л.д. 14).

Факт передачи и получения денежных средств в качестве задатка в размере 50 000 руб., заключения предварительного договора купли-продажи на указанных условиях подтвердили стороны в судебном заседании.

Таким образом, указанная в договоре от 24.03.2023 г. денежная сумма – 50 000 руб. являлась задатком, которым обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО4 и покупателя ФИО5 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

В оговоренный в предварительном договоре срок (до 15.05.2023 г.) основной договор купли-продажи заключен не был.

Исходя из положений п. 4 ст. 380 ГК РФ, предусматривающей, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) с учетом того, что основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора (статья 329 ГКРФ) и, кроме того, он служит доказательством заключения договора, а также способом платежа, при этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Следовательно, при разрешении исковых требований о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору надлежит устанавливать, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок. При этом, по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. 

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что сделка не состоялась по вине ответчика, поскольку Банк ВТБ (ПАО) отказал в предоставлении ему ипотечного кредита на указанный объект недвижимости, ввиду не соответствия продавца условиям Банка для выдачи ипотеки. Отказ Банка мотивирован тем, что ФИО4 признана несостоятельной (банкротом).

В подтверждение указанных обстоятельств истцом представлен ответ из Банка ВТБ (ПАО) без даты об отказе в предоставлении ипотечного кредита на квартиру по вышеуказанному адресу (л.д. 15). Причина такого отказа в ответе Банка не указана.

Причиной к отказу в предоставлении кредита стали сведения о банкротстве продавца, что следует из информации, предоставленной Банком по запросу суда. 

Факт признания ФИО4 несостоятельной (банкротом) 02.07.2020 г. подтверждается решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.12.2021 г. о завершении процедуры реализации ее имущества освобождения от дальнейшего исполнения требований кредиторов. (л.д.16-21).

Вместе с тем, последствия признания гражданина банкротом обозначены в ст.213.30 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", которая не содержит запретов для гражданина, признанного банкротом на продажу недвижимости.

Согласно выписок из ЕГРН, на момент заключения предварительного договора купли–продажи квартира с кадастровым номером: (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен) принадлежала на праве общей долевой собственности (по ? доле) ответчику ФИО4 и ее брату ФИО6, который оформил нотариальную доверенность, уполномочивающую ФИО4 на совершение сделок по продаже его ? доле в праве на указанную квартиру.

Какие–либо обременения на квартиру отсутствовали, что подтверждаются выписками из ЕГРН. Обстоятельства, указанные в п. 11 предварительного договора, препятствующие заключению сделки, отсутствовали. Процедура банкротства ответчика завершена 16.12.2021 г.. 

Таким образом, как на момент заключения предварительного договора от 24.03.2023 г., так и на дату, определённую сторонами для заключения основного договора – 15.05.2023 г., какие-либо долги у ответчика отсутствовали, расчеты с кредиторами, как и сама процедура банкротства, завершены. Факт банкротства ответчика не являлось обстоятельством, в силу которого совершение сделки не было возможно в силу закона или заключенного между сторонами договора.

При указанных обстоятельствах, суд не может признать обоснованными доводы истца о наличии вины в действия ответчика в неисполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Факт отказа Банка ВТБ (ПАО) в предоставлении кредита истцу, не свидетельствует о виновных действиях ответчика. 

Предварительный договор не содержит условий о том, что кредитование должно производиться только в Банке ВТБ (ПАО). 

Довод истца о не заключении им договора по причине отказа в выдаче кредита не свидетельствует о наличии обстоятельств, освобождающих истца от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору.

Истец, не был лишен возможности обратиться за получением займа в иную кредитную организацию, изыскать средства на покупку квартиры иным приемлемым для него способом. 

Предварительный договор, содержит условие, что квартира будет приобретаться за счет заемных денежных средств. Однако не содержит указаний, что данные денежные средства будут предоставляться конкретным Банком, а также не содержит условий о том, что отказ банка в выдаче кредита по каким-либо причинам освобождает покупателя от ответственности за неисполнение обязательств. 

Каких-либо обстоятельств, зависящих от воли ответчика, которые в силу закона могли стать препятствием к заключению основного договора, не установлено. Доказательств этому, суду не представлено.

По смыслу ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (ч.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6). 

По смыслу закона предложение заключить основной договор не ограничивается лишь направлением оферты. Это могут быть и иные действия стороны, направленные на заключение основного договора. При этом такие действия во всяком случае должны демонстрировать другой стороне наличие интереса в заключении основного договора, доводить до нее очевидное наличие такого намерения.

Поскольку возникающие из предварительного договора обязательства по заключению основного договора лежат на обеих сторонах, то и обязанность по направлению в установленный срок предложения о заключении основного договора возлагается также на каждую из сторон.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. Если этому предшествовала уплата покупателем аванса или задатка, соответствующая сумма подлежит возврату.

Самим покупателем не было принято соответствующих действий, подтверждающих его намерение заключить основной договор, в том числе, путем обращения в другие кредитные организации, обращения к продавцу за продлением срока заключения основного договора. 

Из переписки сторон в мессенджере «Ватсап» следует, что истец, получив отказ банка в кредитовании отказался от сделки и потребовал возврата переданных ответчику денежных средств 05.04.2023г..

Вместе с тем, ответчик от сделки не отказалась, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании.

Поскольку личность продавца имела значение для Банка, ФИО4 были предприняты меры, к тому, чтобы сделка состоялась. 

Так, 10.04.2023 г. на основании договора дарения ? доля в квартире, принадлежащая ФИО4, была подарена ее родному брату ФИО6., что подтверждается выпиской из ЕГРН, материалами реестрового дела. При этом, на ФИО4, выдана нотариально оформленная доверенность на продажу квартиры. 

Сделка дарения зарегистрирована в Росреестре 18.04.2023 г., то есть до заключения основного договора купли-продажи (15.05.2023 г.). 

Указанные обстоятельства, свидетельствуют о совершении ответчиком действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, демонстрировали другой стороне наличие интереса в заключении основного договора.

О совершении ответчиком указанных действий истцу было известно, что следует из переписки сторон в мессенджере Ватсап. Однако, истец настаивал на возврате денежных средств, фактически отказавшись от сделки, что свидетельствует о виновных действиях покупателя.

Взяв на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи в срок до 15.05.2023 г. истец должен был рассчитывать, что исполнит обязательство в установленный срок, в том числе будет иметь необходимые денежные средства на покупку квартиры. 

Как установлено судом на основании исследованных выше доказательств, условия заключенного между сторонами договора не предусматривают возможность получения займа только Банком ВТБ (ПАО) и не могут быть предоставлены другим Банком. Также не содержит условий о том, что отказ банка в выдаче кредита по каким-либо причинам освобождает покупателя от ответственности за неисполнение обязательств.

Самим покупателем не было принято соответствующих действий, подтверждающих его намерение заключить основной договор, в том числе, путем обращения в другие кредитные организации, обращения к продавцу за продлением срока заключения основного договора. 

При таких данных, ссылки истца, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, неубедительны, так как сделка не состоялась по вине покупателя, отказавшегося от ее заключения.

Исходя из того, что до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока, ответчиком совершены действия, направленные на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, суд, приходит к выводу о том, что обязательства сторон не прекратились на основании ч.6 ст.429 ГК РФ, имело место неисполнение обязательств стороны истца (покупателя.)

Согласно ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 314 ГК РФ обязывает исполнять обязательство в срок, предусмотренный самим обязательством.

Поскольку сделка не состоялась в результате нарушения истцом принятых на себя обязательств по заключению основного договора, то на основании ст. 381 ГК РФ денежные средства в сумме задатка в размере - 50 000 рублей остаются у ответчика, а исковые требования суд признает не обоснованными и подлежащими отклонению.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, на основании которых суд пришел бы к иному выводу по данному делу, не представлено.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины – 3200 рублей не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере, признать необоснованным и отказать в его удовлетворении.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья Е.В. Симоненко

Мотивированное решение изготовлено: 20.10.2023 г.