Дело №2-716/2018 04 июня 2018 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Плиско Э.А.,

при секретаре Митькиной К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости «ПИОНЕР» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, мотивируя тем, что 08.04.2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, которым ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры с истцом не позднее 01.10.2016 года и передать квартиру в день подписания основного договора, а истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере 12922727 рублей. Обязательство предварительной оплаты товара было исполнено истцом, однако ответчик заключил основной договор купли-продажи с истцом лишь 13.03.2017 года, а по акту переда квартиру лишь 02.05.2017 года, в связи с чем, с учетом уточнений, в окончательной редакции истец просил взыскать с ответчика неустойку по закону о защите прав потребителей за нарушение срока передачи товара с применением ст.333 ГК РФ в размере 1 000 000 рублей, по закону «Об участии в долевом строительстве» за нарушение срока передачи объекта в сумме 1697400,25 рублей, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы, а также расходы на оплату услуг представителя и по оплате государственной пошлины.

Истец в судебное заседание не явился, доверил защиту своих интересов представителю, извещался о рассмотрении дела надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования, с учетом уточнения, в полном объеме поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представил, ранее направил отзыв, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08 апреля 2016 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец и покупатель обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец будет обязан передать в собственность, а покупатель будет обязан принять квартиру по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д.52 к.1, соответствующую приложению к договору. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.10.2016 года. Пунктом 1.4 договора установлено, что в случае невозможности продавцом исполнить обязательство по заключению основного договора по независящим от него обстоятельствам, включая задержку в совершении регистрации права собственности продавца Управлением Росреестра, стороны пересматривают срок заключения основного договора путем заключения дополнительного соглашения. Цена квартиры определена в размере 12922727,45 рублей. Также пунктом 2.4. договора предусмотрено, что стороны обязались предать и принять квартиру по акту приема-передачи в день подписания основного договора при условии проведения покупателем расчета по основному договору.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, в срок до 01.10.2016 года сторонами не заключен основной договор купли-продажи квартиры; дополнительное соглашение по сроку заключения основного договора не заключалось. 

В соответствии со ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 6 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, с учетом ненаправления сторонами предложения о заключении договора в установленный срок, 02.10.2016 года предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки за неисполнение ответчиком обязательств по договору в период с 02.10.2016 года по 12.03.2017 года, как основанные на прекращенном обязательстве по передаче квартиры в день подписания основного договора не позднее 01.10.2016 года, удовлетворению не подлежат.

Требование истца о взыскании неустойки, предусмотренной ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и правоотношений сторон, поскольку еще в предварительном договоре купли-продажи сторонами указано на получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 24.12.2015 года, приобретение истцом квартиры в объекте завершенного строительства, не в строящемся доме, что исключает долевое участие истца в строительстве многоквартирного дома, о чем он не мог не знать, заключая предварительный договор купли-продажи с изложенными в нем условиями и характеристиками объекта, а равно применение к правоотношениям сторон положений указанного Федерального закона №214-ФЗ. 

Как следует из материалов дела, 13 марта 2017 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, которым указано, что покупатель (истец) произвел оплату до подписания данного договора в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от 08.04.2016 года и соглашению о зачете встречных требований от 09.04.2016 года. Пунктом 12 Договора стороны пришли к соглашению том, что обязуются подписать акт приема-передачи квартиры не позднее 28 февраля 2017 года. Указанная дата предшествует дате заключения основного договора, в связи с чем при определении момента обязательств продавца передать покупателю приобретенный товар надлежащего качества суд учитывает следующее.

В соответствии со ст.314 ч.1 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Согласно ч.1 ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

13 марта 2017 года стороны заключили договор купли-продажи. Как следует из объяснений, данных представителями в судебном заседании, и материалов дела, после заключения договора истцу была предоставлена возможность осмотреть квартиру. В тот же день истцом составлен смотровой лист, в котором он указал на существенные недостатки приобретаемого товара, препятствующие составлению акта приема-передачи. Предварительным договором купли-продажи стороны согласовали дату подписания акта приема-передачи квартиры в день заключения основного договора купли-продажи.

В связи с тем, что в основном договоре сторонами принимались во внимание положения предварительного договора купли-продажи, как действующего, с учетом целей договора купли-продажи и последующих действий участников правоотношений, суд считает возможным установить, что по смыслу договора стороны предусмотрели дату исполнения обязательства по передаче квартиры, как день подписания договора – 13.03.2017 года.

В соответствии со ст.309, ст.310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и изменение его условий не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. 

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как установлено судом, сторонами подписан акт приема-передачи квартиры 02.05.2017 года.

13.03.2017 года истец подал ответчику заявления с требованием устранить недостатки, препятствующие подписанию акта приема-передачи. Истцом в подтверждение заявленных требований представлен протокол осмотра письменного доказательства нотариусом с приложением фотографий квартиры, подтверждающих наличие недостатков в приобретаемой по договору квартире.

В соответствии со ст. 9 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Истец имел намерение получить квартиру для личных нужд, ввиду чего на правоотношения сторон распространяется действие Закона «О защите прав потребителей».

В силу Закона РФ «О защите прав потребителей» несоответствие товара (работы, услуги) определяется, как несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуги) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу (описанию) при продаже товара по образцу (описанию).

С учетом изложенных положений ст.431 ГК РФ, принятием во внимание сторонами при заключении договора купли-продажи положений предварительного договора купли-продажи, а также соответствия квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи фактически приобретенной, суд считает правомерными действия истца по требованию от ответчика соответствия приобретаемой квартиры характеристикам, указанным в приложениях к предварительному договору купли-продажи. 

Поскольку судом установлено наличие недостатков на день заключения договора купли-продажи, отказ истца от принятия объекта по акту приема-передачи в указанную дату, является правомерным.

В связи с тем, что именно выявленные недостатки воспрепятствовали принятию квартиры истцом, ответственность за нарушение срока передачи квартиры возлагается на ответчика. При этом наличие недостатков квартиры подтверждается и письмом самого ответчика, в которых он указывал дату устранения недостатков до 01.01.2018 года, таким образом ответчик признал наличие замечаний, что также исключает освобождение его от ответственности в данных правоотношениях.

В соответствии со ст.23.1 Закона «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара. Требования потребителя, установленные пунктом 2 данной статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В связи с тем, что ответчиком, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств отсутствия его вины, либо наличия вины потребителя в передаче товара с нарушением срока, при наличии у суда достаточных оснований полагать просрочку исполнения обязательства по вине ответчика, с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ст.23.1 Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.23.1 Закона «О защите прав потребителей», неустойка за просрочку исполнения обязательства составляет 3295295,49 рублей ((12922727,45(цена договора)*51 (период просрочки с 13.03.2017 года по 02.05.2017 года)*0,5%). С учетом того, что истец по своей инициативе применил положения ст.333 ГК РФ, просил взыскать неустойку в размере 1 000 000 рублей, суд, не выходя за рамки предъявленных требований, считает подлежащим удовлетворению требования истца в данной части. Оснований к более существенному применению ст.333 ГК РФ, с учетом добровольного снижения размера заявленных требований истцом, суд не усматривает, при этом учитывает, что ответчиком каких-либо доказательств несоразмерности предусмотренной законом неустойки не представлено, доводы ходатайства о применении ст.333 ГК РФ фактически сводятся к оспариванию ответчиком своей вины в нарушении срока и убеждениям в виновности самого истца, что не соответствует выводам суда и установленным фактическим обстоятельствам, текст ходатайства также не содержит ссылок на доказательства необоснованности размера взыскиваемой неустойки, исключительности сложившихся обстоятельств. 

С учетом положений ст.56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, суд считает обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, установленными и доказанными. 

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, импортера, уполномоченной организации) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах, штраф за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке 50% от взыскиваемой суммы составляет ((1000000) *50%) 500 000 рублей.

Вместе с тем суд учитывает, что предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Исходя из изложенного, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В соответствии со статьей 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости. 

Принимая во внимание характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы штрафа последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату истцу такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела (срок, в течение которого требование истца не исполнялось, отсутствие сведений о тяжелых последствиях для потребителя в результате неисполнения данного требования в установленный срок), принимая во внимание отсутствие сведений о размере убытков истца, вызванных неисполнением в добровольном порядке требования истца, подтверждающих соразмерность штрафа последствиям, и одновременно правовой характер штрафа, предусмотренного в целях предупреждения участников гражданского оборота не допускать нарушения прав потребителя и удовлетворять их требования в установленный срок, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 350 000 рублей, как соответствующий требованию соразмерности последствиям неисполнения ответчиком требования потребителя в добровольном порядке.

Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг. С учетом категории и сложности дела, количества судебных заседаний и объема оказанных услуг, исходя из принципа разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в заявленном размере - 30 000 рублей; размер понесенных расходов подтверждается материалами дела. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с тем, что судом удовлетворены требования истца о взыскании 1000000 рублей, то есть по сумме, в рамках которой истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцом была оплачена государственная пошлина в связи с заявленным дополнительными требованиями о взыскании неустойки, и в данной части в их удовлетворении было отказано, основания ко взысканию с ответчика расходов по уплате государственной пошлины отсутствуют.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, в размере 13200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «ПИОНЕР» в пользу ФИО1 неустойку в размере 1 000 000 рублей, штраф в размере 350 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «ПИОНЕР» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 13200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его изготовления окончательной форме.

Судья