Дело № 2-91/2025 (2-901/2024; 18 июня 2025 года

2-9500/2023;) 

78RS0019-01-2023-004390-89 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации» о признании одностороннего акта недействительным, устранении недостатков, взыскании неустойки, судебных расходов, по встречному иску ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации» к ФИО7 о взыскании неустойки, убытков, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО8 обратилась в суд с иском к ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации», указав, что 26.02.2019 между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. После получения от застройщика извещения о завершении строительства и в рамках неоднократно проведенных осмотров передаваемого жилого помещения истцом были выявлены существенные недостатки квартиры, в связи с чем истец отказалась от подписания акта приема-передачи квартиры. Однако ответчик в отсутствие на то законных оснований в одностороннем порядке подписал акт приема-передачи квартиры от 16.11.2022. Претензионные требования истца о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, а также выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры ответчик в добровольном порядке не удовлетворил, существенные недостатки в квартире не устранил. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в суд. 

В период рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ с учетом выводов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. С учетом изложенного истец просит: 

- признать односторонний акт приема-передачи квартиры от 16.11.2022 недействительным;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости – квартиры № 

<

адрес> сведения о правообладателе ФИО9

- обязать ответчика устранить существенные недостатки вышеуказанной квартиры в виде снижения температуры ниже допустимого значения точки росы на ограждающих конструкциях комнат №1 и №2 способами, установленными в таблице 6 заключения судебной экспертизы № №, в течение 40 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу, после чего подписать с истцом двусторонний акт приема-передачи квартиры;

- взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры за период с 01.01.2022 по 29.03.2022 и с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 2 404 516 руб. 17 коп.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей; расходы на составление рецензии в размере 46 000 руб.; расходы на оплату судебной экспертизы в размере 130 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.

В свою очередь ответчик со своей стороны предъявил истцу встречный иск о взыскании неустойки за просрочку внесения платежа по договору в размере 5 561 руб. 78 коп., убытков в виде расходов на проведение технического обследования квартиры в размере 25 000 руб., судебных расходов в размере 21 438 руб. 04 коп. 

Истец ФИО10 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов через уполномоченных представителей, которые в судебное заседание явились, требования по уточненной редакции иска поддержали в полном объеме.

Представители ответчика ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации», действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, по иску возражали, поддержали письменные возражения на иск.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, привлеченное к участию в деле в порядке ст. 47 ГПК РФ, своего представителя в судебное заседание не направило, о судебном заседании извещено надлежащим образом. 

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. ст. 6, 8 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 26.02.2019 между ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации» (застройщик) и ФИО11 (дольщик) был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить жилой комплекс со встроенными помещениями, подземными автостоянками и ДОО по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: № (объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме (объект долевого строительства), описание которой содержится в п. 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи. 

В соответствии с п. 3.1 договора застройщик обязался передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 31.12.2021. Указанным пунктом также предусмотрено право застройщика передать квартиру дольщику досрочно в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

В соответствии с п. 4.1 договора застройщик обязался передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям договора и проектной документации, а также нормативным требованиям. 

По условиям договора квартира передается без отделки. 

Пунктом 3.3 договора определено, что дольщик, получивший уведомление застройщика о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее приемке в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления застройщика. 

В п. 3.5 договора стороны предусмотрели, что дольщик имеет право отказаться от приемки квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры только в случае, если в результате осмотра квартиры сторонами был составлен акт осмотра с перечнем несоответствий передаваемой квартиры условиям договора, проектной документации, техническим регламентам. После устранения несоответствий (недостатков) передаваемой квартиры дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи в течение 2-х дней после получения дольщиком извещения об устранении несоответствий (недостатков). 

Согласно п. 3.6 договора, при уклонении дольщика от принятия квартиры в предусмотренный п. 3.3 договора срок, и/или при отказе дольщика от принятия квартиры (за исключением случая, указанного в п. 3.5 договора) застройщик по истечении двух месяцев с момента истечения срока, указанного в п. 3.1 договора, вправе составить односторонний акт приема-передачи квартиры. 

Финансовые обязательства по договору исполнены истцом в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривается. 

30.07.2021 застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №. 

23.10.2022 истцом от застройщика получено уведомление о завершении строительства и готовности квартиры к передаче (исх. № № от 06.09.2021).

12.11.2021 сторонами составлен акт осмотра с указанием ряда недостатков передаваемой застройщиком дольщику квартиры. Ввиду наличия недостатков передаваемой квартиры истец отказался от подписания акта приема-передачи квартиры. Согласно п. 3 акта осмотра, выявленные недостатки квартиры подлежали безвозмездному устранению застройщиком не позднее срока, указанного в п. 3.1 договора. 

В связи с отсутствием уведомления со стороны застройщика об устранении недостатков и готовности квартиры к передаче истец на основании заявления от 08.02.2022 (получено ответчиком 09.02.2022) обратилась к застройщику с просьбой указать сроки устранения нарушений. 

В ответ на заявление истца (письмо исх. № № от 14.02.2022) ответчик пояснил следующее. Относительно замечаний, указанных в п.п. 2.6, 2.17, 2.30 застройщиком сообщено, что окна и витражи не имеют загрязнений в результате строительной деятельности, на стеклах имеется естественное загрязнение от пыли и атмосферных осадков. Касательно замечаний, указанных в п.п. 2.1, 2.9 (уменьшена площадь остекления) застройщиком сообщено, что работы выполнены в соответствии с проектной документацией. По замечанию, указанному в п. 2.28, застройщиком сообщено, что на объекте применяется механическая вентиляция квартир с помощью кровельных вентиляторов SRV, тяга вентиляции в квартире имеется. С учетом изложенного ответчик указал, что данные замечания не являются недостатками передаваемой квартиры, не подлежат устранению и не являются основанием для отказа в приемке квартиры. Относительно иных недостатков застройщиком сообщено об их устранении. Исходя из изложенного, застройщиком сообщено о необходимости в течение 2 дней с момента получения данного уведомления обратиться к специалистам службы клиентского сервиса с целью приемки квартиры и подписания акта приема-передачи. 

Повторный осмотр квартиры состоялся 10.03.2022. Согласно приложению № № от 10.03.2022 к акту осмотра от 12.11.2021 истцом подтверждено частичное устранение недостатков, указанных в акте осмотра от 12.11.2021. Также в акте отражены вновь выявленные недостатки.

21.03.2022 истец предоставил ответчику отчет по термографическому осмотру от 10.03.2022, подготовленный Ситипроф (ООО «Центр экспертных заключений»). На основании проведенного исследования в объекте долевого строительства специалистом установлено следующее. Присутствует фильтрация воздуха у примыкания створок балконного блока к раме. Требуется регулировка створок. Также присутствуют понижения температуры профилей оконных блоков. При обзорном термографировании ограждающих конструкций в комнатах были выявлены участки со снижением температуры поверхности до 12,4°C, что является ниже расчетной температуры точки росы для данных условий. Указанные дефекты, согласно выводам специалиста, влияют на параметры микроклимата в квартире, также повышают энергетические расходы на поддержание комфортной температуры в помещении в холодный период года. Указанные недостатки являются нарушением требований п. 5.7 СП 50.13330-2012 и п. 7.1.12 СП 60.13330.2020. 

В письме исх. №№ от 25.04.2022, адресованном истцу, застройщиком пояснено следующее. Относительно замечаний, указанных при повторном осмотре 10.03.2022 в п.п. 2.36, 2.42 акта осмотра (пониженная температура крайней стойки оконного блока до 12°C), застройщиком сообщено, что в указанной части замечания устранены. Также ответчик проинформировал истца о проведении после устранения данных замечаний тепловизионного обследования силами ООО «Сэтл Строй», в соответствии с отчетом которого (отчет от 14.04.2022) мест с повышенной воздухопроницаемостью (инфильтрацией воздуха), а также мест примыканий конструктивных элементов наружных ограждающих конструкций, температура внутренней поверхности которых при расчетных условиях будет ниже допустимой, не выявлено. Относительно замечаний, указанных в п.п. 2.1, 2.9 акта осмотра (уменьшена площадь остекления) застройщиком сообщено, что работы выполнены в соответствии с проектной документацией. Ответчик указал, что замечания, указанные в п.п. 2.1, 2.9, не являются недостатками передаваемой квартиры, не подлежат устранению и не являются основанием для отказа в приемке квартиры. Также застройщиком сообщено, что все иные несоответствия (недостатки), указанные в акте осмотра, устранены, в связи с чем ответчик сообщил о необходимости в течение 2 дней с момента получения данного уведомления обратиться к специалистам службы клиентского сервиса с целью приемки квартиры и подписания акта приема-передачи. 

Очередной осмотр квартиры состоялся 20.05.2022, оформленный в виде приложения №№ от 20.05.2022 к акту осмотра от 12.11.2021, в соответствии с которым истец подтвердила частичное устранение ранее выявленных недостатков, а также указала на вновь выявленный недостаток в виде зашивки оконных профилей в два слоя гипсокартонными панелями, имеющими в местах примыкания панелей щели более 3 мм. 

Согласно письму застройщика исх. №№ от 01.06.2022, адресованному истцу, заявленное при осмотре 20.05.2022 замечание в виде наличия щелей в местах примыкания панелей более 3 мм было принято застройщиком в работу и устранено. Также застройщиком сообщено, что зашивка ГВЛВ (гипсоволокнистые листы влагостойкие) в два слоя выполнена согласно проектной документации. С учетом изложенного застройщик сообщил о необходимости в течение 2 дней с момента получения данного уведомления обратиться к специалистам службы клиентского сервиса с целью приемки квартиры и подписания акта приема-передачи. 

При проведении осмотра квартиры 09.06.2022 истцом вновь выявлен ранее заявленный недостаток в виде зашивки оконных профилей в два слоя гипсокартонными панелями. В приложении №№ от 09.06.2022 к акту осмотра от 12.11.2021 истец указала, что в соответствии с предоставленной ей на ознакомление проектной документацией устройство ГКЛ панелей предусмотрено в квартире с отделкой, в свою очередь по условиям заключенного между сторонами договора квартира передается без отделки. С учетом изложенного истец также указала, что ранее заявленные замечания, указанные в п.п. 2.35, 2.36, 2.41, 2.42 (продувание по периметру створок окна, отклонение от горизонтали уровня стяжки в левом дальнем углу, пониженная температура крайней стойки конного блока до 12°C), устранены некорректно. 

По заявленным замечаниям ответчиком в письме №№ от 16.06.2022 сообщено следующее. Относительно замечания, указанного при осмотре 20.05.2022, застройщиком сообщено, что согласно проектной документации, в квартирах без отделки не выполняется отделка внутренних откосов пластиковыми панелями белого цвета (RAL 9003) и не устанавливаются подоконные доски. Зашивка ГВЛВ (гипсоволокнистые листы влагостойкие) в два слоя была выполнена в соответствии с согласованной проектной документацией. Относительно замечаний, указанных при осмотре 10.03.2022 в п.п. 2.35, 2.36, 2.41, 2.42 акта осмотра, застройщиком сообщено, что данные замечания устранены ранее, повторно сославшись на отчет по результатам тепловизионного обследования ограждающих конструкций ООО «Сэтл Строй» от 14.04.2022. С учетом изложенного застройщиком сообщено о необходимости в течение 2 дней с момента получения данного уведомления обратиться к специалистам службы клиентского сервиса с целью приемки квартиры и подписания акта приема-передачи.

Согласно последующей переписке между сторонами, уладить разногласия сторонам не удалось. 

07.10.2022 сторонами проведен осмотр квартиры с участием специалиста ООО «ГЛЭСК». Согласно заключению от 19.10.2022 шифр № №, специалистом сделаны следующие выводы. Решение по устранению дефекта в виде промерзания, выявленного 10.03.2022, путем установки листов ГВЛВ в зоне непрозрачного заполнения алюминиевых конструкций остекления квартиры соответствует требованиям проектной документации и договору долевого участия в строительстве. Решение в виде отступа от верха окна до потолка величиной менее 20 см в помещениях жилых комнат квартиры соответствует проектной документации и положительному заключению экспертизы проектной документации. 

Истец с заключением специалиста ООО «ГЛЭСК» ознакомилась, однако с выводами специалиста не согласилась, в связи с чем отказалась от подписания акта приема-передачи квартиры.

Посчитав истца уклонившейся от исполнения обязательства по приемке квартиры, застройщик осуществил передачу дольщику квартиры № 

<

адрес> в одностороннем порядке путем подписания одностороннего акта приема-передачи от 16.11.2022. 

В письме от 28.11.2022, адресованном застройщику, истец сообщила о несогласии с односторонним актом приема-передачи от 16.11.2022, указав на его недействительность. Одновременно с этим истцом в адрес ответчика предоставлена рецензия № № от 21.12.2022, подготовленная АНО «Консультативно-экспертный центр «Уровень», о неправомерности и необоснованности выводов специалиста, сделанных в заключении № № от 19.10.2022, выполненного ООО «ГЛЭСК».

На основании направленной 13.02.2023 в адрес ответчика досудебной претензии истец потребовала признать односторонний акт приема-передачи от 16.11.2022 недействительным, устранить выявленные недостатки в квартире, выплатить неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры. 

Требования истца в добровольном порядке ответчик не удовлетворил. 

20.03.2023 в Единый государственный реестр недвижимости в отношении квартиры №

<

адрес> внесены сведения о правообладателе ФИО12. 

Возражая по заявленным требованиям, ответчик указал, что выявленные недостатки не являлись существенными и не препятствовали истцу в эксплуатации квартиры, в связи с чем у истца, с учетом действия постановления Правительства РФ № 442, отсутствовало право на отказ от приемки квартиры. Также ответчик указывает на то, что от устранения выявленных недостатков он не уклонялся и фактически осуществил их устранение, в подтверждение чего ссылается в том числе на заключение специалиста от 19.10.2022 шифр № №

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 6 вышеуказанной статьи, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С учетом требований состязательности, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение доводов по иску истцом заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

Для полного и всестороннего проведения исследования ответчиком в материалы дела представлена проектная документация.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 24.01.2024 по ходатайству истца назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада».

29.03.2024 дело возвращено в суд с ходатайством экспертной организации о запросе дополнительных материалов. 

Определением суда от 02.04.2024 производство по делу возобновлено.

Представителем ответчика представлены запрошенные экспертом части проектной документации, а также дополнительные части проектной документации, относящиеся к месту нахождения квартиры истца (корпус, секция, этаж).

26.04.2024 судом вынесено определение о назначении строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада». В распоряжение экспертам предоставлены материалы гражданского дела вместе с дополнительно представленным частями проектной документации, приобщенными к материалам дела. 

19.06.2024 дело возвращено в суд с ходатайством экспертной организации о запросе дополнительных материалов. Кроме того, экспертами был поставлен вопрос о продлении срока проведения экспертизы до установления стойких отрицательных температур внешней среды для проведения тепловизионного исследования. 

Определением суда от 20.06.2024 производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании представитель ответчик сообщил о том, что запрошенные экспертной организацией термограммы в рамках проведенной досудебной экспертизы – заключение специалиста ООО «ГЛЭСК» от 19.10.2022 шифр № № не сохранились, в подтверждение чего представлен ответ на запрос со стороны ООО «ГЛЭСК» от 17.07.2024. Полученные термограммы в рамках проведенной досудебной экспертизы ООО «Центр экспертных заключений» истцом в материалы дела не представлены.

13.08.2024 судом вынесено определение о назначении строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада». В распоряжение экспертам предоставлены материалы гражданского дела вместе с дополнительно представленным частями проектной документации, приобщенными к материалам дела. 

На основании проведенного исследования и в соответствии с заключением № № от 28.03.2025 эксперт пришел к следующим выводам в рамках поставленных перед ним вопросов. 

Ответ на вопрос 1: «Имеются/имелись ли в квартире №

<

адрес> строительные недостатки (дефекты)?»

На основании проведенного исследования экспертом сделан вывод, что в квартире по адресу: 

<

адрес> имеются недостатки (дефекты) в виде снижения температуры ниже допустимого значения точки росы на ограждающих конструкциях комнат № 1 и № 2.

Ответ на вопросы 2, 3: «Являются/являлись ли выявленные недостатки (дефекты) существенными, устранимыми?»; «Каковы способы устранения выявленных устранимых недостатков в соответствии с требованиями СНИП, СП и иными техническими нормами и правилами?»

На основании проведенного исследования экспертом сделан вывод, что выявленные недостатки (дефекты) являются существенными и устранимыми. Способы устранения выявленных устранимых недостатков указаны в таблице 6 заключения.

Ответ на вопрос 4: «Устранялись ли ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации» выявленные недостатки (дефекты) до момента проведения экспертизы?»

После обнаружения дефекта в виде понижения температуры профилей оконных блоков, которое привело к снижению температуры поверхности до 12,4°C, ответчик произвел монтаж обшивки из двух слоев гипсоволокнистых листов с утеплителем в соответствии с узлом 2 рабочей документации под шифром № Стоит отметить, что ответчик таким образом привел ограждающие конструкции в соответствие с узлом 2 рабочей документации под шифром №

Достоверно сделать вывод о состоянии ограждающих конструкций и дефектах по результатам тепловизионных обследований от 10.03.2022 и 14.04.2022 не представляется возможным (термограммы не представлены). Невозможно судить о масштабах дефектов в виде «понижение температуры профилей оконных блоков». Следовательно, невозможно провести сравнение состояния витражных конструкций до проведения экспертизы и после. Таким образом можно сделать вывод о том, что достоверно говорить о том, что ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации» устраняли выявленные недостатки (дефекты) в виде некачественного исполнения узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам до момента проведения экспертизы, не представляется возможным.

Ответы на вопросы 5, 6. «Если устранялись, соответствуют ли требованиям СНИП и иным техническим нормам и правилам, а также условиям проектной документации решения застройщика по устранению выявленных недостатков (дефектов) до момента проведения экспертизы?»; «Ухудшают ли качество квартиры, предусмотренное договором и требованиями нормативных актов, решения застройщика по устранению выявленных недостатков (дефектов) до момента проведения экспертизы?»

Ответчик произвел монтаж обшивки из двух слоев гипсоволокнистых листов с утеплителем, после обнаружения дефекта в виде понижения температуры профилей оконных блоков. Стоит отметить, что ответчик таким образом привел ограждающие конструкции в соответствие с узлом 2 рабочей документации под шифром № Фактическое исполнение в соответствии с узлом 2 рабочей документации ограждающих конструкций соответствует нормативным требованиям для данного типа конструкций и не ухудшает качество исследуемой квартиры.

Ответ на вопрос 8. «Является ли квартира 

<

адрес> пригодной для эксплуатации в соответствии со своим назначением при условии последующего проведения отделочных работ?»

Исследуемая квартира № 

<

адрес> будет являться пригодной для эксплуатации в соответствии со своим назначением при условии последующего проведения отделочных работ в случае, если дефекты, указанные в исследовании по вопросу 1, будут устранены.

Истцом выводы заключения судебной экспертизы не оспаривались. В свою очередь ответчик с выводами эксперта не согласился, посчитав экспертное заключение не отвечающим критериям объективности, всесторонности и полноте исследования. Ответчиком заявлено ходатайство о вызове эксперта и назначении повторной экспертизы. 

С целью разрешения спорных вопросов в судебном заседании 18.06.2025 по ходатайству представителя ответчика допрошен эксперт ФИО13, проводивший судебную экспертизу. Эксперт в полном объеме поддержал выводы, изложенные в заключении № № от 28.03.2025.

Дополнительно по вопросам стороны ответчика эксперт пояснил следующее:

- список используемых источников не является исчерпывающим, применялись иные источники, которые указаны далее по тексту заключения. При проведении исследования применялся СП 50.13330;

- тепловизионное исследование проводилось согласно методике ГОСТ 54852.2011. Методика согласно ГОСТ от 2021 года не применялась, поскольку на момент строительства дома действовал ГОСТ 54852.2011;

- согласно п. 5.1 ГОСТ 54852.2011, применяются тепловизоры с параметрами не ниже диапазона контролируемых температур от -20 до +40 с пределом температурной чувствительности 0,1 градус. При производстве экспертизы использовался тепловизор от -20 до +50. Тепловизор устанавливают на выбранном месте, включают, настраивают в соответствии с инструкцией по его эксплуатации, обработку термограмм проводят либо программным средством непосредственно либо с помощью математической обработки теплового изображения. Температура на поверхности стен бралась с термограмм, температура внутри помещения определялась при помощи анемометра. ГОСТ 54852.2011 позволяет брать температуру с термограмм. Температура внутри помещений и влажность замерялись анемометром, согласно СП 50.13330. Влажность отражена в таблице. При производстве экспертизы использовалась методика расчета СП 23-101-2004, согласно которой учитывается влажность и температура;

- причины и типы нарушений расписаны в заключении в рамках исследования по вопросам 2, 3. По характерным мостикам холода, выявленным на снимках, произведенных инфракрасным тепловизором, данные дефекты возникли вследствие нарушения производства работ, а именно некачественных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам; 

- эксперт проводит исследование объективно, на строго научной и практичной основе. Согласно термограмме, промерзание идет с угла, проблема в монтажном шве между оконным блоком и проемом. Для ответа на данный вопрос не требовалось вскрытие, тепловизора было достаточно;

- все сертификаты и дипломы эксперта содержатся в приложении к заключению;

- температура наружного воздуха –1, температура внутри +22, разница составляет 23 градуса, этого более чем достаточно;

- информация о поверке приборов указана на стр. 8 заключения;

- причина возникновения дефекта в монтажных швах, углах примыкания оконных блоков стеновых проемов;

- к основаниям для признания жилого помещения непригодным для проживания относят изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Квартира по санитарно-эпидемиологическим требованиям не подходит. 

Доводы ответчика о привлечении ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» для проведения экспертизы внештатного сотрудника опровергаются представленными экспертной организацией по запросу суда документами о трудоустройстве эксперта ФИО14 в ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада». 

Учитывая пояснения, данные экспертом по всем имеющимся вопросам, судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении по делу повторной экспертизы в отсутствие на то оснований, предусмотренных Гражданским процессуальном кодексом Российской Федерации, поскольку заключение эксперта не содержит в себе неточностей и противоречий.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта № № от 28.03.2025 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричный ответ на поставленные судом вопросы, ответы являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт ФИО15 предупрежденный об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы, изложенные в заключении № № от 28.03.2025, поддержал в полном объеме, исчерпывающим образом ответил на имеющиеся вопросы. Каких-либо оснований усомниться в достоверности и объективности выводов эксперта у суда не имеется. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующему. 

Как установлено ранее, в рамках первоначально проведенного осмотра квартиры 12.11.2021 истцом был выявлен ряд недостатков, наличие которых ответчик, за исключением некоторых пунктов, не оспаривал. Сторонами составлен соответствующий акт выявленных замечаний. В связи с изложенным отказ истца от подписания передаточного акта в силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ являлся правомерным. 

При повторном осмотре 10.03.2022 истец подтвердила частичное устранение недостатков, одновременно с этим истец указала на вновь выявленные недостатки, в том числе истцом заявлены такие недостатки, как уменьшение площади остекления, пониженная температура профилей оконных блоков. 

Относительно замечаний, указанных в п.п. 2.1, 2.9 акта осмотра (уменьшена площадь остекления) суд полагает возможным согласиться с доводами ответчика о том, что работы в указанной части проведены ответчиком в соответствии с проектной документацией. Указанное также подтверждается решением Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 03.02.2022 по гражданскому делу № №, об отказе истцу в удовлетворении исковых требований об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № № от 26.02.2019 в отсутствие доказательств несоответствия площади остекления проектной документации. Соответствующее решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанции. 

Относительно заявленного недостатка в виде пониженной температуры профилей оконных блоков застройщиком в письме исх. №№ от 25.04.2022 сообщено, что в указанной части замечания устранены со ссылкой на проведенное тепловизионное обследование силами ООО «Сэтл Строй», в соответствии с отчетом которого мест с повышенной воздухопроницаемостью (инфильтрацией воздуха), а также мест примыканий конструктивных элементов наружных ограждающих конструкций, температура внутренней поверхности которых при расчетных условиях будет ниже допустимой, не выявлено.

Заключением судебной экспертизы подтверждается, что в квартире истца имеются недостатки (дефекты) в виде снижения температуры ниже допустимого значения точки росы на ограждающих конструкциях комнат № 1 и № 2, возникшие вследствие нарушения производства работ, а именно некачественного исполнения узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. 

Из изложенного следует, что фактически недостатки в указанной части ответчиком устранены не были. 

После обнаружения дефекта в виде понижения температуры профилей оконных блоков ответчик произвел монтаж обшивки из двух слоев гипсоволокнистых листов с утеплителем. 

В рамках осмотра 20.05.2022 истцом был заявлен недостаток в виде зашивки оконных профилей в два слоя гипсокартонными панелями, имеющими в местах примыкания панелей щели более 3 мм, ссылаясь на несоответствие произведенных работ проектной документации.

В последующем истец повторно ссылалась на ранее выявленный недостаток в виде продувания и пониженной температуры, указывая на некорректное устранение данных недостатков.

Эксперт в заключении судебной экспертизы указал, что осуществив монтаж обшивки из двух слоев гипсоволокнистых листов с утеплителем, ответчик таким образом привел ограждающие конструкции в соответствие с узлом 2 рабочей документации под шифром № Фактическое исполнение в соответствии с узлом 2 рабочей документации ограждающих конструкций соответствует нормативным требованиям для данного типа конструкций и не ухудшает качество исследуемой квартиры.

Из изложенного по своей сути следует, что до производства соответствующих работ ограждающие конструкции фактически не соответствовали узлу 2 рабочей документации под шифром №. При этом, произведенные ответчиком работы не привели к фактическому устранению недостатка в виде снижения температуры ниже допустимого значения точки росы на ограждающих конструкциях комнат № 1 и № 2. 

Суд также принимает во внимание, что во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23.03.2022 Правительством Российской Федерации принято постановление N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее - Постановление N 442), вступившее в силу 25.03.2022 и устанавливающее особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу указанного постановления по 30 июня 2023 г. включительно.

Так, положениями Постановления N 442 было предусмотрено право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта только в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста.

Соответствующие недостатки в виде пониженной температуры были заявлены истцом до вступления в силу вышеуказанного постановления. Свои доводы о наличии недостатков в указанной части истец обосновывала отчетом по термографическому осмотру от 10.03.2022, подготовленным Ситипроф (ООО «Центр экспертных заключений»).

В рамах проведенной по делу судебной экспертизы с целью определения значимости недостатков (дефектов) экспертом проанализированы возможные последствия их игнорирования. Экспертом указано, что явление, при котором температура на внутренних поверхностях ограждающих конструкциях опускается ниже температуры точки росы, может привести к следующим негативным последствиям: разрушение стеновых материалов; деградация теплоизоляционного слоя; ухудшение микроклимата помещения: образование видимого конденсата на ограждающих конструкциях, развитие плесневых грибов, разрушение внутренней отделки. Экспертом сделан вывод, что выявленные недостатки (дефекты) являются существенными. Также экспертом сделан вывод, что исследуемая квартира будет являться пригодной для эксплуатации в соответствии со своим назначением при условии последующего проведения отделочных работ в случае, если данные дефекты будут устранены.

В соответствии с п. 33 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 19.10.2024) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания…», Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Согласно пояснениям эксперта, квартира не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. 

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие в квартире истца строительных недостатков, являющихся существенными. Надлежащим образом и в полном объеме ответчик выявленные недостатки не устранил, в связи с чем отказ истца от подписания передаточного акта признается судом правомерным. Обстоятельств злостного уклонения истца от приемки квартиры судом не установлено.

С учетом изложенного у суда имеются основания полагать, что односторонний передаточный акт от 16.11.2022 составлен ответчиком в отсутствие на то правовых оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 16.11.2022 к ДДУ № № от 26.02.2019. 

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Соответственно, подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> сведения о правообладателе ФИО16

Исходя из подтвержденных экспертом недостатков (дефектов) в квартире истца, а также принимая во внимание закрепленную в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ обязанность застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, суд удовлетворяет требования истца в части обязания ответчика устранить недостатки квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в виде снижения температуры ниже допустимого значения точки росы на ограждающих конструкциях комнат №1 и №2 способами, установленными в таблице 6 заключения судебной экспертизы № №

В силу ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Исходя из характера действий, которые необходимо выполнить ответчику для устранения выявленных недостатков (дефектов), указанных экспертом в таблице 6 заключения, в том числе: демонтаж зашивки из 2 слоев ГВЛВ (влагостойкий гипсоволокнистый лист); демонтаж утеплителя – МВП плотностью не менее 35 кг/м3 толщиной 150 мм; демонтаж витража в комнатах 1, 2; монтаж витража в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»; монтаж утеплителя – МВП плотностью не менее 35 кг/м3 толщиной 150 мм; монтаж зашивки из 2 слоев ГВЛВ (влагостойкий гипсоволокнистый лист), суд полагает, что достаточным и разумным для исполнения ответчиком соответствующих работ будет являться срок 40 рабочих дней после вступления в силу решения суда по настоящему делу в законную силу. Доказательств объективной невозможности исполнить решение суда в указанный срок ответчиком не представлено.

Устранение ответчиком соответствующих недостатков является основанием для последующего подписания сторонами двустороннего акта приема-передачи квартиры. Доводы ответчика о возможном уклонении истца от подписания двустороннего акта и затягивании истцом сроков приемки квартиры являются голословными. При этом, как законом, так и договором предусмотрены определенные сроки для исполнения дольщиком обязательства по приемке квартиры. В противном случае застройщик имеет право на передачу квартиры в одностороннем порядке. 

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание, что односторонний акт передачи жилого помещения признан судом недействительным, такой акт не влечет юридических последствий, а двусторонний акт передачи жилого помещения сторонами не подписан, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, учитывая, что такая просрочка явилась следствием ненадлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и иным обязательным требованиям.

По смыслу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, то есть срока передачи объекта, определенного договором, то есть на 31.12.2021 (8,5%). Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.

Определяя период взыскания неустойки, суд принимает во внимание следующее.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившее в силу 29.03.2022.

Пунктом 1 вышеуказанного постановления установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Пунктом 1(1) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 предусмотрено, что в период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г. (9,5%).

Кроме того, суд учитывает положения Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившего в силу 22.03.2024 (опубликован на официальном интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 22.03.2024), пунктом 1 которого установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно положениям указанного Постановления, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено, что в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых, подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 данного постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (7,5%).

Согласно изменения, введенным Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, вступившим в законную силу 01.01.2025, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Представленный истцом расчет, согласно которому неустойка за период с 01.01.2022 по 29.03.2022 и с 01.07.2023 по 21.03.2024 составляет 2 404 516 руб. 17 коп. судом проверен, признан арифметически верным. 

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что неустойка подлежит начислению, начиная с 11.01.2022, то есть со дня, следующего за первым рабочим днем после праздничных и выходных дней, в силу следующего.

Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В соответствии со ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как видно из вышеприведенных положений закона, в тех случаях, когда обязательство предусматривает его исполнение в конкретный день, этот день является сроком исполнения обязательства и не подразумевает наличия последнего или иного дня срока исполнения обязательства. В тех случаях, когда срок обязательства определен периодом времени, который подлежит расчету, то имеет место быть определенное число дней в течение этого периода времени и при выпадении последнего дня этого периода на нерабочий день, действуют вышеуказанные положения закона. В договоре долевого участия стороны согласовали конкретную календарную дату, оснований для ее переноса не имеется.

Доводы ответчика о том, что претензионные требования в указанной части были поданы представителем истца, не обладающим соответствующими полномочиями на предъявление таких требований, опровергается материалами дела. Представитель истца действовал на основании нотариально оформленной доверенности, доверенность является общей и уполномочивает представителя на совершение различных действий от имени доверителя.

Что касается доводов ответчика об отсутствии в претензии банковских реквизитов истца, суд считает необходимым следующее.

В соответствии со ст. 316 ГК РФ если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено:

- по денежному обязательству об уплате наличных денег - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения в момент возникновения обязательства;

- по денежному обязательству об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное не предусмотрено законом.

Форма расчетов с гражданами при возмещении расходов на устранение недостатков ни законом, ни договором между сторонами не установлена. Ограничения на наличные расчеты в размере 100000 руб., установленные Указание Банка России от 09.12.2019 N 5348-У "О правилах наличных расчетов", не распространяется на расчеты между организациями и физическими лицами за исключениями, прямо предусмотренными данным Указанием.

Ответчиком не представлено пояснений, что препятствовало исполнить обязательство посредством передачи наличных денежных средств в месте жительства истца согласно правилам ст. 316 ГК РФ. Кроме того, ответчик не был лишен возможности исполнить денежное требование путем внесения денежных средств в депозит нотариуса.

С учетом изложенного судом отклоняются доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом. 

Одновременно с этим ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст.ст. 333, 404 ГК РФ, ссылаясь на неоднократное нарушение истцом сроков явки на осмотр квартиры, длительность производства судебной экспертизы, а также на фактическое исполнение обязательства по постройке жилого дома, надлежащее уведомление дольщика о завершении строительства, злоупотребления в части выявления истцом явных недостатков при новых осмотрах, отсутствие на стороне истца негативных последствий.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 73 вышеуказанного Постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Ответчиком каких-либо доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки не представлено. Возможность согласования приемки (осмотра) объекта долевого строительства на более ранние даты и злостного затягивания участником долевого строительства сроков приемки квартиры ответчиком не подтверждены. Доводы ответчика о непредоставлении истцом доступа в квартиру для проведения экспертизы, что повлекло увеличение сроков производства экспертизы, судом отклоняются, учитывая также имеющуюся в материалах делах справку, составленную экспертной организацией, в которой сообщается об отсутствии доступа в квартиру, при этом квартира истцом принята не была, передаточный акт подписан застройщиком в одностороннем порядке, ключи на руки истцу не выдавались. Иные приведенные ответчиком доводы основаниями для снижения неустойки в порядке ст. 333, 404 ГК РФ не являются. При этом, снижение размера неустойки не должно приводить к освобождению должника от предусмотренной законом ответственности за просрочку исполнения обязательства. Одновременно с этим суд учитывает период просрочки исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры (более 3-х лет), ненадлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и обязательным требованиям, а также ненадлежащее исполнение застройщиком обязательства по устранению недостатков квартиры, выявленных неоднократно. С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. В данном случае снижение размера неустойки, по мнению суда, не будет способствовать установлению баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой нарушенного обязательства.

В соответствии с положениями постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 с учетом изменений, вступивших в силу 01.01.2025 (Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916), суд предоставляет ответчику отсрочку по исполнению решения суда в части взыскания неустойки до 30.06.2025, а также в случае продления действия ограничений на начисление неустойки в отношении застройщиков на период после 30.06.2025 – до даты окончания действия соответствующих ограничений.

Рассматривая требования истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 08.08.2024), моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 N 3 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда" в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

Исполнителем выступает организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, истцу помимо приобретенной квартиры по договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, принадлежат на праве собственности еще три квартиры. 

В данном случае, исходя из количества имеющегося у истца в собственности недвижимого имущества – жилых помещений, отсутствия доказательств фактического пользования данным имуществом в личных, семейных, домашних целях, у суда имеются основания полагать, что истец осуществляет предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду жилых помещений с целью извлечения прибыли. 

Отсутствие в материалах дела доказательств фактического извлечения прибыли от сдачи в аренду спорного помещения, равно как и отсутствие у истца статуса индивидуального предпринимателя вышеуказанные доводы суда не опровергает, поскольку установлению подлежит первоочередное значение цели вступления гражданина в правоотношения (п. 8 "Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022).

Каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих о приобретении спорного помещения в целях проживания там истца либо иных лиц, не связанного с извлечением прибыли, материалы дела не содержат.

В отсутствие доказательств, опровергающих данную позицию, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей. 

В отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям Закона о защите прав потребителей установленный факт нарушения прав истца не является безусловным основанием для удовлетворения требования о компенсации морального вреда.

В свою очередь истцом доказательств причинения ей действиями ответчика физических и нравственны страданий не представлено. 

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда ввиду неподверженности причинения истцу действиями ответчика нравственных и физических страданий.

Ввиду изложенного также не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцами в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату составления рецензии АНО «Консультативно-экспертный центр «Уровень» № № от 21.12.2022 на заключение № № от 19.10.2022, выполненного ООО «ГЛЭСК», в размере 46 000 руб.

Отказывая истцу в удовлетворении требований в указанной части, суд исходит из того, что данные расходы понесены по инициативе истца, представленная рецензия не является необходимым средством защиты интересов, а также не являлась необходимой для обращения истца с иском в суд. С учетом изложенного оснований для возложения данных расходов на ответчика не имеется. 

В рамках рассмотрения дела истцом в подтверждение доводов по иску было заявлено ходатайство о проведении экспертизы. Определением суда о назначении судебной экспертизы оплата экспертизы возложена на истца. Стоимость экспертизы в размере 130 000 руб. оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. При этом стоимость экспертизы составила 120000 руб.

Принимая во внимание, что данные расходы понесены истцом в целях защиты нарушенного права, в свою очередь заявленные истцом требования с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы признаны судом законными и обоснованными, расходы по проведению судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на ответчика, как на проигравшую сторону. С учетом изложенного суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что в рамках реализации права на квалифицированную юридическую помощь истцом с адвокатом ФИО17 заключено соглашение № № об оказании юридической помощи от 03.02.2023. Стоимость оказанных юридических услуг с учетом дополнительного соглашения № № от 10.10.2024 в размере 60 000 руб. оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. 

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17 июля 2007 г. N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (пункт 12). 

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

С учетом изложенного, принимая во внимание характер и категорию спора, продолжительность рассмотрения дела и степень его сложности, объем выполненной представителем работы, стоимость аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах, руководствуясь принципами справедливости, разумности и соразмерности возмещения судебных издержек, суд приходит к выводу, что заявленная истцом ко взысканию сумма расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб. отвечает принципам разумности и справедливости, а потому подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в полном объеме.

В порядке ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает в доход бюджета государственную пошлину в размере 20222 руб. 58 коп. с ООО «Информационные технологии и Телекоммуникации» и в размере 300 руб. с ФИО18

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Признать односторонний акт приема-передачи квартиры от 16.11.2022 к ДДУ № № от 26.02.2019 недействительным.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> сведения о правообладателе ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №

Обязать ООО "Информационные технологии и Телекоммуникации" (ИНН 

<

***>) устранить недостатки квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в виде снижения температуры ниже допустимого значения точки росы на ограждающих конструкциях комнат № 1 и № 2 способами, установленными в таблице 6 заключения судебной экспертизы № № в течение 40 рабочих дней после вступления в силу решения суда по настоящему делу в законную силу с последующим подписанием акта приема-передачи квартиры.

Взыскать с ООО "Информационные технологии и Телекоммуникации" (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО20 (номер и серия паспорта РФ № неустойку в размере 2404516 руб. 17 коп. В указанной части предоставляется отсрочка исполнения решения до 30.06.2025, а также в случае продления действия ограничений на начисление неустойки в отношении застройщиков на период после 30.06.2025 – до даты окончания действия соответствующих ограничений.

Взыскать с ООО "Информационные технологии и Телекоммуникации" (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО21 (номер и серия паспорта РФ № расходы на оплату услуг представителя в размере 60000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 130000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Информационные технологии и Телекоммуникации" (ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 20222 руб. 58 коп.

Взыскать с ФИО22 (номер и серия паспорта РФ №) в доход бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 14.08.2025.