Дело № 2-332/2025

УИД: 56RS0024-01-2025-000387-96

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

10 июня 2025 года п. Новосергиевка 

Новосергиевский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Каменцовой Н.В.,

при секретаре Прошкиной А.А., 

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Новосергиевский поссовет Оренбургской области о признании права собственности 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с названным иском, указав, что ей на праве собственности принадлежит здание магазина и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – 

<

данные изъяты>, разрешенное использование – 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты> право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

На данном земельном участке расположено здание магазина, площадь которого ранее составляла 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №. В виду плохого состояния стен в ДД.ММ.ГГГГ произведена реконструкция здания без получения разрешительных документов. Здание было разобрано до фундамента, фундамент остался прежним, но изменилась его высота, в результате чего площадь здания увеличилась до 

<

данные изъяты> при этом здание осталось также одноэтажным.

Впоследствии было выдано разрешение на отклонение от предельных параметров правил землепользования и застройки (далее ПЗЗ).

Истец обращалась в архитектурный отдел администрации района с заявлением об оформлении права собственности на спорный объект, на которое получен ответ о том, что реконструкция произведена без получения разрешения на строительство, соответственно выдать разрешение на уже возведенный объект не предъявляется возможным. 

При этом спорное здание соответствует установленным санитарно-эпидемиологическим, строительным и противопожарным нормам и правилам.

Просит суд сохранить в переустроенном состоянии нежилое здание магазина, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью – 

<

данные изъяты>, кадастровый №, признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание магазина, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью – №, кадастровый №.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена инспекция государственного строительного надзора Оренбургской области. 

Истец, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, согласно заявлению просила провести судебное заседание в ее отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В дело представлен отзыв с позицией о несогласии с исковыми требованиями.

Представители третьих лиц администрации МО Новосергиевский поссовет Оренбургской области, инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области в судебное заседание не явились, будучи извещенным надлежащим образом, об отложении дела не просили, об уважительности причин неявки в судебном заседание не сообщили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав представителя стороны истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 - 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (часть 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу, вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если это строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. третьем п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пунктах 39, 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ). 

Из разъяснений, изложенных в пунктах 43, 45 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объекта торговли, по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Также согласно сведениям ЕГРН ФИО2 на праве собственности принадлежит здание магазина площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Дата возникновения права собственности ДД.ММ.ГГГГ

Согласно постановлению администрации МО Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п выдано разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров при установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером № вида разрешенного использования «магазины» код. 4.4. и на отклонение от предельно допустимых параметров при проектировании на указанном земельном участке здания магазина на расстоянии по границе земельного участка со стороны переднего и боковых фасадов проектируемого здания и 

<

данные изъяты> до границы земельного участка со стороны заднего фасада.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец без получения соответствующего разрешения осуществила реконструкцию здания магазина с кадастровыми номерами № с увеличением параметров (площади) здания.

Так, из технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ФИО3, в отношении реконструированного объекта недвижимости следует, что площадь здания изменилась, стала равной 

<

данные изъяты>, здание одноэтажное, материал стен 

<

данные изъяты>. 

Из материалов дела следует, что уже после завершения реконструкции спорного объекта истец обращалась в администрацию МО Новосергиевский район с заявлением о легализации самовольной постройки, однако в ответе от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что за разрешением на реконструкцию никто не обращался, реконструкция произведена самовольно, а выдача разрешения на строительство при наличии частично или полностью построенного здания не предусмотрена.

Факт реконструкции без получения на строительства также зафиксирован инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области, о чем составлено заключение по проведённому выездному обследованию без взаимодействия с контролируемым лицом в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ

По общему правилу, предусмотренному частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

Список документов, прилагаемых к указанному заявлению, содержится в пункте 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В обоснование заявленных требований о признании права собственности на названный объект истец сослалась и представила в суд три заключения 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым эксплуатация нежилого здания общей площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, возможна, не является опасной для жизни и здоровья людей, указанное здание соответствует пожарным нормам и правилам. 

Кроме того, согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание общей площадью – 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-09 «Нормы радиационной безопасности. Санитарные правила и нормативы».

Приведенные и исследованные выше заключения специалистов не опровергнуты, в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Таким образом, несмотря на то, что спорная постройка возведена (реконструирована) без получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию), она соответствует необходимым нормам и правилам и угрозы жизни, здоровью, имуществу граждан не представляет.

Данных о том, что сохранение указанного реконструированного объекта с учетом измененной площади, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан судом не добыто, и участвующими в деле лицам не представлено.

Руководствуясь подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, данные в пунктах 39, 40, 43 и 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что реконструкция здания магазина осуществлена в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, с учетом выданного разрешения на отклонение от предельных параметров, категория и вид разрешенного использования которого допускают реконструкцию и эксплуатацию спорного магазина, учитывая, что заключениями экспертов подтверждается, что здание магазина после реконструкции соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил, пригодно для использования, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, что не было опровергнуто стороной ответчика, не предоставившей доказательства обратного, установив, что истцом принимались надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.

В рассматриваемом случае истцом доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика о том, что спорный объект реконструирован без получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию), суд находит несостоятельным, поскольку судом не установлены при рассмотрении дела существенные нарушения при реконструкции спорного объекта, что подтверждается выводами экспертных заключений.

При этом ссылка ответчика о несогласии с заявленным иском ввиду того, что истец в досудебном порядке не обращалась в администрацию МО Новосергиевский район Оренбургской области для легализации объекта, не может быть принята судом во внимание, поскольку данное обстоятельство опровергается материалами дела. 

Так, ФИО2 предпринимала меры к легализации реконструированного жилого дома, в ответ на ее обращение от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу оформления прав собственности на здание спорного магазина, администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ было сообщено, что по вопросу оформления прав собственности задания магазина после проведения реконструкции, они не обладают полномочиями по официальному толкованию и разъяснению норм действующего законодательства, за разрешением на реконструкцию магазина обращения не было, реконструкция проведена самовольно. Указано, что ФИО2 создана самовольная постройка, за что она подлежит привлечению к административной ответственности. Информация о строительстве (реконструкции) без разрешения направлена в инспекцию Государственного строительного надзора Оренбургской области.

Таким образом, истцом получен отказ в виде письма № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом утверждение ответчика о несоблюдении истцом требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве (реконструкции) спорного объекта недвижимости правового значения не имеют, поскольку в предмет доказывания по настоящему спору, в рассматриваемом случае, входит выяснение вопроса о соблюдении истцом градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. Такие нарушения при рассмотрении настоящего гражданского дела судом установлены не были.

Верховный Суд Российской Федерации в своих разъяснениях неоднократно указывал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить (единственным) основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, в том числе в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию жилого дома и акта ввода в эксплуатацию в силу вышеприведенных правовых норм, само по себе не является основанием для отказа в признании за ФИО2 права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о возможности оформления права собственности (ввода объекта в эксплуатацию) свидетельствует о предпринятых мерах к легализации постройки. Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует. В связи с чем, довод представителя ответчика о том, что истцом досудебный порядок спора не урегулирован, судом отклоняется.

Обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка и объекта капитального строительства, по делу не установлено.

При установленной по делу совокупности приведенных обстоятельств, подтверждающих наличие оснований, с которыми действующий правопорядок связывает возможность признания за истцом заявленных в иске прав, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о сохранении в переустроенном состоянии и признании права собственности на реконструированное нежилое помещение (самовольную постройку).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Сохранить в переустроенном состоянии нежилое здание магазина, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью – 

<

данные изъяты>, кадастровый №.

Признать за ФИО2 (паспорт № выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на нежилое здание магазина, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью – 

<

данные изъяты>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новосергиевский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Каменцова

Решение в окончательной форме изготовлено судом 26 июня 2025 года.

Судья Н.В. Каменцова