БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2021-000004-96

Производство № 3а-37/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2021 г. г. Белгород 

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова, 

при секретаре Н.А. Пановой 

с участием административного истца ФИО1, представителей административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, заинтересованного лица администрации городского поселения «Поселок Чернянка» муниципального района «Чернянский район» Белгородской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Правительству Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации городского поселения «Поселок Чернянка» муниципального района «Чернянский район» Белгородской области, 

об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 107 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб. на 08.12.2017.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (

<

данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (

<

данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком ООО 

<

данные изъяты> в отчете от 08.12.2020 № 165/20, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в завышенном размере.

В судебном заседании административный истец ФИО1 административный иск поддержал. Не уточняя заявленные требования, считал возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб., определенной экспертом ФИО14 по результатам проведенной судебной экспертизы. 

Представители Правительства Белгородской области, администрации городского поселения «Поселок Чернянка» муниципального района «Чернянский район» Белгородской области при разрешении административного искового заявления полагались на усмотрение суда.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании, извещенные путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 22.04.2021 № 2017-РК/17210, № 2017-РК/17209), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения административного истца, представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 107 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 21.01.2021 № КУВИ-002/2021-1823002).

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. 

Спорное нежилое здание поставлено на кадастровый учет 08.12.2017 и, как следствие, не вошло в перечень объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена по состоянию на 05.07.2015. Его кадастровая стоимость определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области на 08.12.2017 и составила 

<

данные изъяты> руб.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника. Указанный выше объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО 

<

данные изъяты> отчет от 08.12.2020 № 165/20. Рыночная стоимость нежилого здания определена оценщиком на 08.12.2017 в размере 

<

данные изъяты> руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе расхождением (более 70 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке № 165/20 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО15

По результатам экспертизы ФИО16 составлено и представлено в суд экспертное заключение от 16.04.2021 № 57-21, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 08.12.2017 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.

Отвечая на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке № 165/20 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета оценщиком ООО 

<

данные изъяты> были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 16.04.2021 № 57-21 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем натурного осмотра спорного здания, исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости здания.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный и доходный подходы к оценке, отказавшись от использования затратного подхода. Со ссылкой на положения подпунктов «а», «в» пункта 24 ФСО № 7 обосновал отказ от применения затратного подхода. 

Анализирую сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, ФИО17 указал, что оцениваемое нежилое здание по своим характеристикам относится к объектам 1-го класса – к «офисно-торговым объектам свободного назначения».

Анализ рынка, произведенный экспертом, выявил всего два предложения о продаже офисно-торговых объектов свободного назначения на территории исследования, что позволило сделать вывод о неразвитости рынка купли-продажи офисно-торговых объектов свободного назначения, предложения носят единичный характер. 

Воспользовавшись подпунктом «б» пункта 11 ФСО № 7 эксперт расширил территорию исследования за счет других городов и поселков Белгородской области, схожих с местоположением оцениваемого объекта по численности населения (от 10 до 20 тыс. человек) и расположенных относительно областного центра (от 100 до 120 км). В эту территорию вошли город Новый Оскол и п. Волоконовка. Проведенный анализ выявил дополнительно три предложения о продаже торгово-офисных объектов свободного назначения на территориях, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Диапазон цен предложений офисно-торговых объектов свободного назначения площадью от 52 кв. м до 239, 6 кв. м, расположенных на территориях исследования, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, по состоянию на 08.12.2017 составил от 12 000 руб. до 14 851, 49 руб./ кв. м, при среднем значении 13 470, 41 руб./ кв. м.

Диапазон арендных ставок офисно-торговых объектов свободного назначения площадью от 30 кв. м до 198 кв. м, расположенных на территории исследования, по состоянию на 08.12.2017 составил 75, 76 руб. до 416, 67 руб./ кв. м, при среднем значении 235,15 руб./кв. м.

Небольшое количество предложений с большим разбросом арендных ставок указывает на то, что данный сегмент рынка на дату оценки является неактивным (Справочник оценщика недвижимости – 2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» / под ред. ФИО4).

Опираясь на данный источник, эксперт распределил факторы и коэффициенты их влияния на цены и арендные ставки офисно-торговых объектов свободного назначения.

Для расчета стоимости нежилого здания сравнительным подходом эксперт использовал метод прямого сравнения продаж, в рамках которого выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - https://ruads.org (объявления № 1027538294, № 1136475460, № 1068509384, № 1114333708 и № 1220525784).

Характеристики аналогов представлены в таблице на стр. 17 экспертного заключения.

Анализируя объект оценки и подобранные объекты-аналоги на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В заключении при расчете сравнительным подходом стоимости нежилого здания экспертом обоснованы и применены корректировки на торги, этажность, близость к остановкам общественного транспорта и тип объекта (ко всем аналогам), на площадь (к аналогам № 3 и № 5).

В результате рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 

<

данные изъяты> руб.

При определении рыночной стоимости с применением доходного подхода использовался метод прямой капитализации. 

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 3 офисно-торговых объекта свободного назначения с известными арендными ставками, которые сравнивались с объектом оценки. Эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости 2017 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для подхода» / под редакцией ФИО4, определил потенциальный и действительный валовые доходы, определил величины операционных расходов и доходов, применил коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках доходного подхода, составила 

<

данные изъяты> руб.

При согласовании полученных в рамках подходов к оценке результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса. Опираясь на собственный опыт и профессиональные знания, эксперт пришел к выводу о том, что на 08.12.2017 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 08.12.2017 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО18 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 08.12.2020 № 165/20, составленный оценщиком ООО 

<

данные изъяты>, содержит ряд недостатков, влияющих на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Как указано экспертом у объекта оценки над коридором и котельной (помещения № 4 и № 5 на поэтажном плане) в уровне 1-го этажа имеются свои стены, двери и кровля, поэтому объект оценки является пристроено-встроенной частью нежилого здания, а не помещением. Указанная неточность в описании объекта оценки повлияла на итоговый результат его рыночной стоимости, т.к. оценщиком в расчетах не была применена корректировка на тип объекта, учитывающая отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта в размере «+12».

Описывая объект оценки, оценщик в строке «дата ввода в эксплуатацию» поставил «прочерк», хотя в техническом паспорте здания указан год его постройки «1998». Данная неточность также повлияла на итоговый результат рыночной стоимости объекта, так как оценщиком в расчетах были применены корректировки на торг и назначение объекта для «высококлассной торговой недвижимости», т.е. для недвижимости, построенной после 2000 года.

Характеризуя «местоположение» объекта оценки, оценщик указал, что он расположен в «сельской местности», хотя Чернянка – это поселок городского типа, административный центр городского поселения «Поселок Чернянка». Такая неточность в описании повлияла на итоговый результат стоимости, т.к. оценщиком в расчетах в качестве объекта-аналога был использован объект, расположенный в селе Ездочном Чернянского района не имеющем сходства с местоположением объекта оценки.

Оценщик необоснованно расширил территорию исследования за счет территорий, которые не схожи по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, что нарушает подпункт «б» пункта 11 ФСО № 7 и повлияло на итоговый результата стоимости.

В нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 оцениваемое нежилое здание относится к офисно-торговым объектам свободного назначения. В качестве аналога № 2 оценщиком был использован объект недвижимости, который не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Суд приходит к выводу, что выявленных экспертом ФИО19 нарушений, допущенных оценщиком, очевидно достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Ввиду этого отчет, составленный оценщиком ООО 

<

данные изъяты> № 165/20, отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего административному истцу, в размере, определенном экспертом ФИО20 по результатам проведенной судебной экспертизы, то есть в размере 

<

данные изъяты> руб.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В суд с настоящим административным иском ФИО1 обратился 28.12.2020.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 107 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 08.12.2017.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости является 28.12.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 25.05.2021

Решение26.05.2021