Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2018 года г. Нальчик 

Нальчикский городской суд КБР в составе: 

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Тлепшевой А.К., 

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по ордеру № от 06.09.2018 года адвоката Шак Е.С.,

представителя ответчика Акционерного общества «Республиканское ипотечное агентство» по доверенности от 15.09.2018 года, со сроком полномочий до 31.12.2018 года ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к Акционерному обществу «Республиканское ипотечное агентство» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Акционерному обществу «Республиканское ипотечное агентство» (далее по тексту - АО «РИА») о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что 07.07.2017 года между государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» (далее по тексту - ГП КБР «РИА») в лице директора ФИО8. (застройщик) и ФИО3 (дольщиком) был заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, а именно 

<

данные изъяты>-комнатной квартиры с условным строительном номером №, расположенной на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 5.1 договора, ГП КБР «РИА» должно было окончить и сдать в эксплуатацию дом в 4 квартале 2017 года (31.12.2017 года).

Согласно условиям договора, стоимость квартиры составляет 6 700 000 рублей. 4 000 000 рублей уплачиваются в день подписания договора и 2 700 000 рублей не позднее 31.12.2017 года путем внесения денежных средств в кассу предприятия.

ФИО3 на расчетный счет предприятия в ООО КБ «Бум-Банк» было оплачено 500 000 рублей при подписании договора 07.07.2017 года и 3 500 000 рублей 05.09.2017 года, что подтверждается квитанциями.

В последующем, согласно соглашению от 08.07.2017 года о взаимозачете между ФИО3 и ГП КБР «РИА», оставшаяся стоимость квартиры в размере 2 700 000 рублей была зачтена путем передачи ФИО3 согласно договору купли-продажи оборудования от 07.07.2017 года (термоциклер для амплификации нуклеиновых кислот 

<

данные изъяты> с оптическим модулем 

<

данные изъяты>, персональный компьютер с предустановленным специализированным ПО) на эту же сумму.

ФИО3 выполнила все свои обязательства по договору в полном объеме.

Однако, до настоящего времени, ГП КБР «РИА» так и не выполнило условия договора, квартира в собственность ей не передана, сроки выполнения договора ей неизвестны.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-Ф3, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно п. 5.1 договора от 07.07.2017 года, срок сдачи дома - 4 квартал 2017 года.

Согласно п. 5.1.1 договора от 07.09.2017 года, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик в течение одного месяца передает по акту приема- передачи квартиру участнику долевого строительства.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако, застройщиком никаких уведомлений об изменении срока завершения строительства, о сдаче жилого дома в эксплуатацию и предложений подписать передаточный акт не направлялось.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд.

На основании изложенного, истец ФИО3 просит суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства в виде 

<

данные изъяты>-комнатной квартиры №, расположенной на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты>., по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО3 и ее представитель по ордеру адвокат Шак Е.С. в судебном заседании иск поддержали, просили удовлетворить его по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика АО «РИА» по доверенности ФИО2 в судебном заседании разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда. При этом пояснил, что право собственности на квартиру у ФИО3 может возникнуть только после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Со слов генерального директора АО «РИА» ФИО4, договор долевого участия на спорную квартиру заключен только с ФИО3, оно полностью исполнила свои обязательства по договору.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Судом установлено, что 12.12.2014 года ГК КБР «Республиканское ипотечное агентство» было выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, общей площадью 

<

данные изъяты>., в том числе: общая площадь квартир - 

<

данные изъяты>.; площадь встроенных помещений - 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Срок действия разрешения был установлен до 10.07.2016 года, продлен до 10.07.2017 года.

Земельный участок площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером: №, виды разрешенного использования: для проектирования и строительства квартирного жилого дома, был передан в аренду ГП КБР «РИА» на основании постановления главы администрации г. Нальчика № от 13.08.2003 года до окончания строительства.

07.07.2017 года между государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики «Республиканское ипотечное агентство» в лице директора ФИО4 (Застройщик) и ФИО3 (Участник) был заключен договор участия в строительстве жилья.

Согласно п. 3.1. участник долевого строительства принимает участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>, а Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию 

<

данные изъяты>комнатную квартиру с условным строительным номером №, расположенную на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

В соответствии п. 4.1. договора, участник долевого строительства уплачивает за квартиру 6 700 000 рублей.

Согласно п. 4.2. договора, указанная в п. 4.1. договора сумма в размере 6 700 000 рублей оплачивается следующим образом: 4 000 000 рублей в момент подписания договора, путем внесения денежных средств в кассу предприятия; 2 700 000 рублей в срок до 31.12.2017 года.

В соответствии с п. п. 5.1., 5.1.1., застройщик обязуется сдать в эксплуатацию жилой дом, указанный в п. 3.1. к концу 4 квартала 2017 года (31 декабря 2017 года). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, Застройщик в течение одного месяца передает по акту приема-передачи квартиру Участнику долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве от 07.07.2017 года был зарегистрирован Управлением Росреестра по КБР 18.09.2017 года, номер регистрации: №.

Оплата объекта долевого строительства по договору от 07.07.2017 года произведена ФИО3 в полном объеме, что подтверждается квитанциями и соглашением о взаимозачете от 08.07.2017 года.

Застройщик в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями, общей площадью 

<

данные изъяты>., в том числе: общая площадь квартир - 

<

данные изъяты>.; площадь встроенных помещений - 

<

данные изъяты>., расположенном на земельном участке площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером: №, в виде 

<

данные изъяты>-комнатной квартиры, этаж 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 23.10.2018 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.