Дело № 2 –2117/18 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

22 мая 2018г. г.Волгоград

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Коротенко Д.И. 

при секретаре Намазовой Н.О., 

с участием истцаФИО5, представителя ответчика ФИО1, представителя третьих лиц ФИО2, ФИО3 по доверенностям ФИО4 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО5 к ООО « Росойл» о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО5 обратился в суд с иском к ООО « Росойл» о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора. В обоснование заявленных доводов указывает, что04 декабря 2017г. между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «РосОйл» (далее по тексту ООО «Росойл») был заключен предварительный договор №...П купли-продажи недвижимого имущества — помещения 123 с кадастровым номером 34:34:040010:1566, общей площадью 115,5 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Волгоград, ..., в котором были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора купли-продажи.

В соответствии с условиями п.1.2. Предварительного договора купли продажи №...П от 04.12.2017г., стороны обязались в срок не позднее пяти рабочих дней с момента регистрации права собственности Продавца (ООО «РосОйл) на жилое помещение, но не позднее 15 декабря 2017г. заключить основной договор. 

Согласно п.2.2 стоимость помещения составляет 4 800 000 рублей, в том числе НДС.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В целях обеспечения реализации Предварительного договора Истец не позднее 3 ( трех) рабочих дней с момента заключения Предварительного договора вносит залог в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС, на реквизиты Ответчика, указанные в разделе 5 «Адреса и платежные реквизиты сторон» (п.2.3., 2.4. предварительного, договора).

По основному договору Продавец (Ответчик) обязуется передать в собственность Покупателя (Истца) помещение в порядке и на условиях, предусмотренными Основным договором и положениями действующего законодательства (п.2.6.Предварительного договора).

Истец свои обязательств по предварительному договора выполнил в полном объеме, путем перечисления залога в размере 300 000 руб., в срок установленный предварительным договором, то есть 05 декабря 2017г. Данный факт подтверждается платежным поручением №... от 05.12.2017г..

В соответствии с п.3.2. Предварительного договора, Продавец-Ответчик не позднее следующего рабочего дня с момента получения соответствующей Выписки из ЕГРП, в целях обеспечения соблюдения сроков заключения основного договора, обязан уведомить Покупателя-Истца о завершении процедуры регистрации права на объект недвижимости и необходимости заключения Основного договора.

Истец, не дождавшись от Ответчика исполнения вышеуказанного пункта направил обращение с просьбой о назначении даты заключения Основного договора купли-продажи.

Однако Ответчик отказал Истцу в удовлетворении обращения и заключении Основного договора купли-продажи, в виду нарушения Истцом положений пункта 2.3. Предварительного договора — не исполнение обязательства по перечислению залога в размере 300 000 руб. в установленный, вышеуказанным пунктом, срок.

Также, при отказе, Ответчик сослался на положения ст.429 ГК РФ, согласно которым обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороны предложение заключить этот договор.

Истец считает ссылку Ответчика на вышеуказанную статью необоснованной, поскольку по условиям Предварительного договора именно Продавец-Ответчик взял на себя обязательство уведомления Покупателя-Истца о завершении процедуры регистрации права на объект недвижимости и о необходимости заключения Основного договора.

Указывает, что по независящим от Истца причинам Продавец-Ответчик не заключил с нами договор купли-продажи недвижимого имущества — помещения 123 с кадастровым номером ..., общей площадью 115,5 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Волгоград, ....

Это существенным образом нарушает права и законные интересы Покупателя-Истца.

Просит суд обязать Общество с ограниченной ответственностью РосОйл» заключить с ФИО5 договор купли продажи недвижимого имущества — Помещения 123 с кадастровым номером ..., общей площадью 115,5 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Волгоград, ..., в соответствии с условиями Предварительного договора.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал в полном объеме. 

Представитель ответчика в судебном заседании, в требованиях истца просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещен.

Третьи лица ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены. 

Представитель третьих лиц ФИО3 и ФИО2 в судебном заседании по иску возражала, указывая, что ее доверители являются добросовестными покупателями, на момент заключения сделки 05 февраля 2018 года по спорному помещению не каких обременений не было. 

Суд, выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче регламентирована ст.556 ГК РФ.

Как следует из ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вместе с тем ч.3 ст.433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст. 558 ГК ПФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В ч.1. ст. 429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В ч.1. ст. 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ст. 429 ГК РФ допускает включать в предварительный договор не все существенные условия основного договора, а только условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если при заключении основного договора между сторонами возникнут разногласия относительно его условий, то их разрешение может быть передано на рассмотрение суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о его предмете.

В судебном заседании установлено, что 04.12.2017г., между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор №...П купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества -помещения 123 с кадастровым номером 34:34:040010:1566, общей площадью 115,5 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г.... 

Срок действия указанного договора, в соответствии с п.4.1, п. 1.2 договора, определен сторонами до 15.12.2017 г.

Во исполнение обязательств по предварительному договору, в соответствии с п.2.1 договора Продавец обязуется в срок до 15 декабря 2017г. завершить процедуру регистрации права собственности на помещение. А Покупатель, в свою очередь, не позднее трех рабочих дней с момента заключения Предварительного договора вносит залог в размере 300 000 рублей.

ООО «РосОйл» обязательства по предварительному договору выполнило: 08.12.2017г. зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на спорный объект.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из ч.1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Как указывает Ответчик, ФИО5 свои обязательства, предусмотренные п.2.3 предварительного договора о внесении в течении трех рабочих дней с момента заключения Предварительного договора залога в размере 300 000 рублей, не исполнил.Доводы Истца о том, что он перечислил в адрес ответчика 300 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №... от 05.12.2017г., не соответствуют действительности исходя из следующего.

Согласно платежному поручению №... от 05.12.2017 г. ООО «СК-СтандартЕвроСтрой» перечислило в адрес ООО «РосОйл» денежные средства в размере 300 000 рублей с наименованием платежа: «Оплата за объект недвижимости по договору №...П от 04.12.2017 года по счету №... от 04.12.2017г.».

Между тем, какие-либо договорные отношения между ООО «РосОйл» и ООО «СК-СтандартЕвроСтрой» отсутствуют.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В платежном поручении от 05.12.2017г. отсутствовала в назначении платежа информация о том, что указанная оплата производится за Истца ФИО5, а также, что указанный платеж является «залогом».

Следовательно, у Ответчика отсутствовали основания принять данный платеж применительно к правилам п.1 ст.313 ГК РФ, как надлежащее исполнение обязательств Покупателем - ФИО5 по Предварительному договору №...П купли-продажи от 04.12.2017 г.

В связи с чем, ООО «РосОйл» вернуло указанную денежную сумму ООО «СК-СтандартЕвроСтрой» как ошибочно перечисленную, ввиду отсутствия договорных отношений, что подтверждается платежным поручением №... от 22.12.2017 г.

28.12.2017 г. к ответчику поступило письмо ООО «СК-СтандартЕвроСтрой» исх. №... от 25.12.2017 г. с уведомлением о том, что в назначении платежа платежного поручения №... от 05.12.2017 г. следует-читать «оплата по договору №...П от 04.12.2017 г. за ФИО5».

В соответствии с ч.3 ст.313 ГК РФ кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных

правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Согласно п.2.3 Предварительного договора купли-продажи №... от 04 декабря 2017г. в целях обеспечения реализации Предварительного договора Покупатель не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента заключения Предварительного договора вносит залог в размере 300 000 рублей.

Таким образом, из существа предварительного договора вытекает обязанность стороны договора исполнить обязательство по внесению залога лично.

Истец не направил до истечения срока действия предварительного договора 15.12.2017 г. требование к Ответчику заключить основной договор, направил его за пределами данного срока только 25.12.2017 г. (получено ответчиком 28.12.2017 г.), что не влечет согласно ст. 165.1 ГК РФ каких-либо обязывающих юридических последствий для ответчика.

В силу отсутствия такого требования и со стороны Ответчика предварительный договор считается прекратившим свое действие с 16 декабря 2017 г. на основании положений п.6 ст.429 ГК РФ.

В связи с прекращением с 16.12.2017 г. срока действия Предварительного договора №...П от 04.12.2017г. и не исполнением Покупателем ФИО5 своих обязательств по внесению залога, ООО «РосОйл» продало спорный объект недвижимости третьим лицам, за которыми в настоящее время зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу вышеизложенных обстоятельств у Ответчика отсутствует обязанность заключения основного договора с Истцом, а также в силу положений п.2 ст.218, ст.ст.223,454,549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен Ответчиком и Истцом, поскольку право собственности на объект принадлежит иному лицу.

В данном случае право собственности согласно представленных суду сведений зарегистрировано за третьими лицами ФИО2 и ФИО3 на основании договора купли продажи от 05 февраля 2018 года.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Суд полагает, что продавец и покупатель не согласовали существенные условия: условие о предмете, условие о стоимости квартиры, в связи, с чем, не был заключен основной договор, поскольку, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что в отношении имущества, указанного впредварительном договоре, сторонами предпринимались меры по подготовке к его продаже (определение состояния имущества, проверка документации), следует признать отсутствие согласованного условия опредмете договора (ст.554 ГК РФ).

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ и абз. 2 п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

ООО « РосОйл» не передало недвижимость (абз.2 п. 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».)

При таких обстоятельствах, суд считает, что предварительный договор купли-продажи является безденежным в силу отсутствия доказательств передачи денежных средств в полном объеме. 

С учетом изложенных обстоятельств доводы Истцао том, что предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе является основанием для признания его основным, не соответствует законодательству.

С учетом изложенного, суд не находит подлежащими удовлетворению исковые требования в полном объеме в том числе и производные требования о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО5 к ООО « Росойл» о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора,– оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Изготовление мотивированного текста решения отложить до 24 мая 2018 года.

Судья Д.И. Коротенко