<

данные изъяты> 

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2017 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Скворцовой Ю.А.

при секретаре Никодон А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов по оплате услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, мотивируя свои требования тем, что 25 мая 2016 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязалась продать, а истец купить в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 38,8 кв.м. Данная квартира на момент подписания договора принадлежала ответчику на праве собственности. На основании п. 4 предварительного договора купли-продажи покупатель передал продавцу денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. в качестве задатка, предусмотренного ст. 381 ГК РФ. Задаток в сумме 

<

данные изъяты> руб. был передан ответчику, что подтверждается подписями сторон в договоре и обратной распиской от 09 июня 2016 года, согласно которой покупателю продавцом была возвращена сумма задатка в размере 

<

данные изъяты> руб. По условию п. 11 предварительного договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до 30 мая 2016 года. Согласно п. 12 договора квартира не имеет обременений, в споре и под арестом не стоит. Основной договор купли-продажи не был заключен в установленный в предварительном договоре срок по причине того, что квартира находится под арестом, государственная регистрация основного договора купли-продажи не могла быть произведена, условия предварительного договора были нарушены по вине продавца. Ссылаясь на ст. 381 ГК РФ и п. 4 вышеуказанного договора, полагая, что, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный в предварительном договоре срок по вине ФИО2, которая несет ответственность за неисполнение условий данного предварительного договора и обязана уплатить истцу двойную сумму задатка в размере 

<

данные изъяты> руб., при этом учитывая тот факт, что половина суммы в размере 

<

данные изъяты> руб. была возвращена истцу по обратной расписке от 09 июня 2016 года, ФИО1 просила взыскать с ФИО2 сумму задатка в размере 100 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении. Пояснила, что она была участником программы «Молодая семья», для получения выплаты ей нужно было оформить предварительный договор, поскольку она была ограничена во времени для приобретения жилья. В связи с чем для неё очень важны были срок исполнения предварительного договора и условие того, что квартира не отчуждена, не заложена, не находится под арестом и не обременена правами третьих лиц. Заключая с ФИО2 предварительный договор купли-продажи недвижимости 25 мая 2016 года, она была уверена, что в качестве гарантии соблюдения вышеуказанных условий договор предусматривал именно внесение задатка. При этом ФИО2, по мнению истца, понимала, что такое задаток и была готова в случае неисполнения обязательств по договору вернуть его в двойном размере. Настаивала на том, что сделка по купле-продаже квартиры не состоялась по вине ФИО2, не сообщившей о том, что на квартиру наложен арест. Об аресте квартиры ФИО1 стало известно из выписки Росреестра, которую она заказывала сама. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ФИО2 иск не признала и пояснила, что в спорной квартире она не проживает, в 2014 году она вступила в наследство, квартира досталась ей после смерти свекрови. У ФИО2 раньше было свое ИП, видимо, она не оплатила какой-то налог, и судебные приставы наложили арест на её имущество. Также пояснила, что при оформлении квартиры, она не предполагала, что на квартиру наложен арест. После того, как это обнаружилось и сделка не состоялась, она вернула всю сумму задатка истице в размере 100 000 руб. О том, что это был задаток, а не аванс, она не предполагала. Считает, что обязательства по предварительному договору ею исполнены в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3, действующий на основании доверенности серии 39-АА № 1483283 от 13 июня 2017 года, в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, поддержал в полном объеме доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых указал, что 25 мая 2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, стороны были ознакомлены и согласны с его содержанием. В подтверждение намерений сторон покупателем была передана денежная сумма продавцу в размере 

<

данные изъяты> руб. Согласно п. 11 названного договора основной договор должен был быть заключен в срок до 30 мая 2016 года, однако заключен он не был. Ответчик вернула полученные денежные средства в полном объеме, что подтверждается распиской. Согласно п. 4 указанного договора покупатель передал продавцу денежные средства в качестве задатка за покупаемую недвижимость. Однако п. 16 того же договора гласит, что в случае, если объект отчужден, занят или находится под залогом продавец обязуется вернуть сумму задатка в течение пяти рабочих дней. Таким образом, содержание указанных пунктов указывает на то обстоятельство, что при использовании термина «задаток» стороны в действительности подразумевали аванс. Так как в п. 16 договора содержатся условия возвращения переданной суммы, именуемой в тексте договора «задаток», которые отражают действительное назначение указанного платежа, а именно - подтверждение намерений сторон и взнос в счет причитающихся по сделке платежей, но не обеспечение его исполнения. Более того, предварительный договор купли-продажи фактически является договором о намерении и не содержит в себе каких-либо денежных обязательств, а заключен в подтверждение намерений заключить договор купли-продажи в будущем, в связи с чем денежная сумма, уплаченная истцом ответчику не может считаться задатком, поскольку договор о намерении не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. Таким образом, последствия неисполнения обязательства по договору, предусмотренные п. 16 договора были соблюдены ответчиком и исполнены в полном объеме, в связи с чем полагал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Также указал, что ответчик не уклонялся от заключения основного договора, напротив, именно истец отказался от совершения сделки, при том, что никаких объективных оснований на то не было. Так, по мнению истца, наличие запрета на отчуждение являлось препятствием к заключению основного договора, однако согласно действующему законодательству оснований так считать не имелось. Предположения истца о невозможности заключения основного договора купли-продажи только на том основании, что на 30 мая 2016 года на объекте недвижимости находился запрет на отчуждение, ничтожны, вследствие чего незаключение основного договора произошло по его вине. Истцом предложение о заключении основного договора не направлялось, срок действия предварительного договора истек 30 мая 2016 года, денежные средства, полученные ответчиком по предварительному договору, были возвращены в полном объеме, таким образом, обязательства по указанному договору прекратились задолго до направления истцом заявления в суд и оснований для обращения с иском у последнего не имелось.

Заслушав пояснения сторон, представителя ответчика, пояснения свидетеля ФИО6, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Судом установлено, что 25 мая 2016 года между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 38,8 кв.м., расположенную на мансардном этаже № 2 жилого дома. По условиям договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 30 мая 2016 года. До указанной даты продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта (п. 11 договора).

При подписании договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб., указанная сумма является задатком (согласно ст. 381 ГК РФ) за покупаемую недвижимость и учитывается сторонами при взаиморасчетах в день подписания основного договора (п. 4 договора).

Согласно п. 12 договора продавец гарантировал, что на момент подписания договора продавец является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

В соответствии с п. 16 договора, в случае если объект отчуждён или занят или находится под залогом продавец обязуется вернуть всю сумму задатка в течение 5 рабочих дней. 

Основной договор купли-продажи вышеназванного недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок - до 30 мая 2016 года, заключен не был.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 30 мая 2016 года на квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеются ограничения в виде запрета на отчуждение от 10 октября 2014 года на основании постановления о запрете отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника № 39001/14/386842 от 29 сентября 2014 года ОСП Ленинградского района г. Калининграда, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 90-19302451 от 30 мая 2016 года. 

Между тем, ни одна из сторон после снятия вышеуказанных ограничений не обратилась к другой с письменным требованием о заключении основного договора купли-продажи, что было подтверждено сторонами в судебном заседании.

Учитывая невозможность в обусловленный предварительным договором срок заключить основной договор об отчуждении квартиры в собственность истца, в соответствии с положениями п. 1 ст. 381 ГК РФ ответчик передала истцу сумму задатка, что подтверждается распиской от 09 июня 2016 года, согласно которой ФИО1 получила денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. по предварительному договору, переданные ею в качестве задатка ФИО2

Таким образом, суд приходит к выводу, что в пределах определенного предварительным договором срока, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком не заключался, и ни одна из сторон не обращалась с требованием о понуждении к заключению указанной сделки, в связи с чем обязательства по предварительному договору прекратились вследствие истечения срока его действия.

Как следует из содержания предварительного договора, подписанного сторонами, предметом являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры. Данный договор не содержит каких-либо денежных обязательств, в связи с чем не может являться основанием для возникновения у предполагаемого покупателя обязательства по оплате стоимости предполагаемого к отчуждению имущества. Такое обязательство могло возникнуть у покупателя только вследствие заключения основного договора купли-продажи.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Кроме того, установлено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.

Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества. Анализ приведенных положений закона свидетельствуют также о том, что в правоотношениях по купле-продаже задаток, являясь способом обеспечения исполнения денежного обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемого им имущества, может иметь место лишь при возникновении у покупателя данного обязательства на предусмотренных законом основаниях.

Как следует из пояснений свидетеля ФИО6, он является риэлтором, сопровождал данную сделку и получил за нее денежное вознаграждение. Он присутствовал при заключении предварительного договора, его задачей было, чтобы стороны заключили именно договор задатка. Во время заключения предварительного договора у ФИО1 «горел» сертификат, все очень торопились, поэтому свидетель не разъяснил сторонам, что такое задаток. Пояснил суду, что он составил сторонам договор задатка, которым, по его мнению, и является предварительный договор, просто сторонам он не разъяснял суть договора задатка.

Пункт 2 статьи 380 ГК РФ содержит императивное требование о заключении соглашения о задатке в письменной форме. По смыслу данной нормы, а также статьи 432 ГК РФ, регулирующей основные положения о заключении договора, под заключением договора понимаются процесс согласования его условий и соблюдение необходимых формальностей. В силу требований указанных норм соглашение о задатке, являясь одной из разновидностей договора (пункт 1 статьи 420 ГК РФ), должно содержать его существенные условия, из чего следует, что стороны соглашения о задатке при его заключении должны отдавать себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства будет ответственна сторона, давшая задаток, он останется у другой стороны, а если за неисполнение будет ответственна сторона, получившая задаток, она обязана будет вернуть двойную сумму задатка.

В силу пункта 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, исходя из того, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключался, соответственно, денежное обязательство по оплате стоимости данного недвижимого имущества не возникло, исполнение этого обязательства с учетом акцессорного (дополнительного) характера обеспечивающих обязательств не могло обеспечиваться таким предусмотренным законом способом как задаток, поскольку при отсутствии обеспечиваемого (основного) обязательства задаток не может реализовать свои функции.

Изложенное свидетельствует о том, что денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, может быть признана задатком лишь в том случае, если стороны изначально, на момент передачи этой суммы, понимали, какие функции она должна выполнять, и оформили свое соглашение относительно этой суммы надлежащим образом. Если какая-либо из вышеуказанных функций не предусматривалась соглашением сторон, переданная сумма не может считаться задатком.

Доводы ФИО1 о том, что сделка не состоялась по вине ФИО2, суд не может принять по внимание, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, в связи с чем переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Поскольку эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, к ней не могут быть применены последствия, предусмотренные ст. 381 ГК РФ, и она подлежит возвращению истцу в однократном размере.

Распиской от 09 июня 2016 года подтверждается, что ФИО1 получила денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. по предварительному договору, переданные ею в качестве задатка ФИО2

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 суммы задатка в размере 100 000 руб. не подлежащими удовлетворению как не основанные на нормах права.

Соответственно, не подлежат удовлетворению и производные от них требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов по оплате услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 июля 2017 года. 

Судья подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Скворцова Ю.А.