Дело № 2-1232/2025 УИД: 23RS0013-01-2025-002002-54

К 2.219

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 18 сентября 2025 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Хайрутдиновой О.С.,

при секретаре судебного заседания Ивановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования Гулькевичский район и просит сохранить в реконструированном состоянии, нежилое здание, здание с кадастровым номером №, общая площадь здания лит. «В» после реконструкции – 898,5 кв.м., площадь, определённая в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра №П/0393 от 23.10.2020г. – 957,15 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 7 и образованные в результате реконструкции и выполненных дополнительных строительных работ нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8,9,10, литер «В», общей площадью 298,6 кв.м.; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,12,13,14,15,16,17,18,19, литер «В», общей площадью 290,2 кв.м.; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,21,22,23,24,25,2627,28,29,30,31,32, литер «В», общей площадью 309,7 кв.м. и признать право собственности на вновь образованные в результате реконструкции помещения за ФИО1. Прекратить право собственности и осуществить снятие с кадастрового учета следующих помещений: помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 253 кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, местоположение: 

<

адрес>, пом.9, помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 313,2 кв.м. Этаж: 1, кадастровый №, местоположение: 

<

адрес>, пом. №, №, №, №, №, №, №, №, помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 43,5 кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, местоположение: 

<

адрес>, №, пом. №,№№,№,№. МО по Гулькевичскому и 

<

адрес>м Управления государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>, в связи с реконструкцией, провести кадастровый учет изменений нежилого здания с кадастровым номером 23:06:1902114:144, со следующими ТЭП: назначение - нежилое здание, наименование - торгово-административное здание литер «В», этажность – 3(три), в том числе 1 (один) подземный, общая площадь после реконструкции – 898,5 кв.м., площадь, определённая в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра №П /0393 от 23.10.2020г. – 957,15 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 7 и провести постановку на кадастровый учёт вновь образованных нежилых помещений: нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8,9,10, литер «В», со следующими ТЭП: назначение – нежилое, этаж, на котором расположено помещение – подвал, общая площадь - 298,6 кв.м., местоположение - 

<

адрес>. 7; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,12,13,14,15,16,17,18,19, литер «В», со следующими ТЭП: назначение – нежилое, этаж, на котором расположено помещение – 1, общая площадь - 290,2 кв.м., местоположение - 

<

адрес>. 7; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,21,22,23,24,25,2627,28,29,30,31,32, литер «В», со следующими ТЭП: назначение – нежилое, этаж, на котором расположено помещение – 1,2, общая площадь - 309,7 кв.м., местоположение - 

<

адрес>. 7. 

В обоснование требований истец указывает, что земельный участок, площадью 637 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в собственности ФИО1, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, собственность от ДД.ММ.ГГГГ № Право собственности на помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 253кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, на основании: на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, собственность от ДД.ММ.ГГГГ №-/259/2023-10, местоположение: 

<

адрес>, пом.9. Право собственности на помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 313,2 кв.м. Этаж: 1, кадастровый №, на основании: на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, собственность от ДД.ММ.ГГГГ №-/259/2023-11, местоположение: 

<

адрес>, пом. №,№№,№,№,№,№,№. Право собственности на помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 43,5 кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, на основании: на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, собственность от ДД.ММ.ГГГГ № местоположение: 

<

адрес>, №, пом. №,№№,№,№. Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по 

<

адрес> была произведена техническая инвентаризация нежилых помещений торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 253,0 кв.м., нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,11,12,13,14, кадастровый №, общей площадью 43,5 кв.м., нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8, кадастровый №, общей площадью 313,2 кв.м., по состоянию на 09.12.2024г., в нежилом здании (литер «В») кадастровый №, выполнена реконструкция, перепланировка и переустройство. Данные нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», расположены на земельном участке площадью 637 кв.м., кадастровый № с категорией земель - земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. По данным технических паспортов представленных Заказчиком, составленных отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по 

<

адрес> по состоянию на 09.12.2024г. и Гулькевичским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 04.10.2016г. в нежилых помещениях торгово-административного здания, литер «В» выполнена реконструкция и выполнены дополнительные строительные работы. Реконструкция и дополнительные строительные работы выполнены без разрешения. Проектная документация не представлялась. На дату производства технического заключения, реконструированные и с выполненными дополнительными строительными работами, нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В» не введены в эксплуатацию. Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от ДД.ММ.ГГГГ.), расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14, ст.1 ГК РФ). На момент осмотра, каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, согласно анализу, нормативных требований, технических и объемно-планировочных характеристик, образованные в результате реконструкции и выполненных дополнительных строительных работ нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,89,10, литер «В», общей площадью 298,6 кв.м.; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,12,13,14,15,16,17,18,19, литер «В», общей площадью 290,2 кв.м.; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,21,22,23,24,25,2627,28,29,30,31,32, литер «В», общей площадью 309,7 кв.м., по основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, электроснабжение, связь, проветривание), противопожарным (площади противопожарного этажа)-соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории нежилых зданий и помещений-здание общественное, помещение общественного назначения: здание, помещение, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в нем учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению, класс функциональной пожарной опасности Ф5.1 и Ф5.2 (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №123-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Статья 32. Классификация зданий, сооружений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности. В результате реконструкции и выполненных дополнительных строительных работ образованы 3(три) функционально независимых друг от друга нежилых помещения, которые можно использовать, как помещения общественного назначения различного по функциональности, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в нем учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению. На момент осмотра, каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Расположение 3(трёх) функционально независимых друг от друга нежилых помещения в торгово-административном здании, литер «В» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Согласно своему функциональному назначению, нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В» после реконструкции и выполненных строительных работ можно использовать как: Помещение № (подвал): 1. Зал - 242,2 кв.м.; 2. Коридор -8,7 кв.м.; 3. Подсобное помещение - 9,2 кв.м.; 4. Кабинет - 9,1 кв.м.; 5. Уборная - 2,0 кв.м.; 6. Сан.узел - 1,4 кв.м.; 7. Кладовая - 2,1 кв.м.; 8. Сан.узел - 6,0 кв.м.; 9. Лестница - 11,9 кв.м.; 10. Кладовая – 6,0 кв.м.; Общая площадь нежилого помещения №(Помещение 1) – 298,6 кв.м. Основная площадь нежилого помещения № (Помещение 1) - 260,5 кв.м., Вспомогательная площадь нежилого помещения № (Помещение 1) - 38,1 кв.м. Помещение 2 (1 этаж); 11. Торговый зал - 228,7 кв.м.; 12. Коридор - 9,6 кв.м.; 13. Кабинет - 10,0 кв.м.; 14. Служебное - 10,4 кв.м.; 15. Служебное - 13,1 кв.м.; 16. Сан.узел - 2,3 кв.м.; 17. Сан.узел - 3,1 кв.м.; 18. Котельная - 8,0 кв.м.; 19. Щитовая - 5,0 кв.м.; Общая площадь нежилого помещения №2(Помещение 2) – 290,2 кв.м. Основная площадь нежилого помещения №2 (Помещение 2) - 275,2 кв.м., Вспомогательная площадь нежилого помещения №2 (Помещение 2) - 15,0 кв.м. 20. Лестница – 18,7 кв.м, Общая площадь нежилого помещения №3(Помещение 3) – 18,7 кв.м, Основная площадь нежилого помещения №3 (Помещение 3) - 18,7 кв.м, Помещение 3 (2 этаж), 21. Лестничная площадка - 4,4 кв.м.; 22. Коридор - 52,1 кв.м.; 23. Раздевалка - 13,9 кв.м.; 24. Зал - 104,3 кв.м.; 25. Кабинет- 26,4 кв.м.; 26. Коридор - 3,0 кв.м.; 27. Кабинет- 2,1 кв.м.; 28. Кабинет - 3,7 кв.м.; 29. Кабинет - 22,0 кв.м.; 30. Кабинет - 21,4 кв.м.; 31. Кабинет - 14,6 кв.м.; 32. Кабинет – 23,1 кв.м.; Общая площадь нежилого помещения №3(Помещение 3) – 309,7 кв.м, Основная площадь нежилого помещения №3 (Помещение 3) - 225,7 кв.м, вспомогательная площадь нежилого помещения №3 (Помещение 3) - 84,0 кв.м, общая площадь здания литер В – 898,5 кв.м, основная площадь здания - 761,4 кв.м, вспомогательная площадь здания - 137,1 кв.м, площадь, определённая в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра №П/0393 от 23.10.2020г. – 957,15 кв.м. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие. 

Представитель ответчика, администрации муниципального образования Гулькевичский район в судебное заседание не явился, в ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствии представителя. В возражениях, поступивших в суд, просит в удовлетворении исковых требований в отношении администрации муниципального образования Гулькевичский район отказать, указывая, что в соответствии с требованиями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на что необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату" выявления самовольной постройки. Согласно ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство или реконструкция любого объекта должны вестись при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных норм и правил. В данном случае реконструкции и строительные работы на объекте, расположенном по адресу: 

<

адрес>. были произведены без получения соответствующего разрешения в органе местного самоуправления, то есть самовольно. В июне 2025 года ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Гулькевичский район для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - Кодекс) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства. Реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, в также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениями, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы, указанные в части 3 статьи 55 Кодекса, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок; разрешение на строительство; акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения: технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2025 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом полный перечень необходимых документов не был предоставлен ФИО1 в орган местного самоуправления. Так отсутствовало разрешение на строительство. Признание нрава собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом зашиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.). Истцом ФИО1 не предпринимались меры для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта, и нет оснований, считать, что ее получение оказалось невозможным по независящим от него причинам. 

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 указанной статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления, (абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 637 кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения от 29.08.2023 г., собственность от 26.10.2023 г. №

ФИО1 является собственником помещений: 

- помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 253кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, на основании договора дарения от 29.08.2023 г., собственность от 26.10.2023 г. №, местоположение: 

<

адрес>, пом.9.

- помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 313,2 кв.м. Этаж: 1, кадастровый №, на основании: договора дарения от 29.08.2023 г., собственность от 26.10.2023 г. № местоположение: 

<

адрес>, пом. №,№№,№,№,№,№,№.

- помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 43,5 кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, на основании: договора дарения от 29.08.2023 г., собственность от 26.10.2023 г. №, местоположение: 

<

адрес>, №, пом. №,№№,№,№.

Установлено, что Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Гулькевичскому району от 09.12.2024 произведена техническая инвентаризация нежилых помещений торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №9, кадастровый номер: 23:06:1902114:145, общей площадью 253,0 кв.м., нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№10,11,12,13,14, кадастровый №, общей площадью 43,5 кв.м., нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8, кадастровый №, общей площадью 313,2 кв.м., по состоянию на 09.12.2024г., в нежилом здании (литер «В») кадастровый №, выполнена реконструкция, перепланировка и переустройство. 

Из материалов дела следует, что данные нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», расположены на земельном участке площадью 637 кв.м., кадастровый № с категорией земель - земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. 

По данным технических паспортов, составленных отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Гулькевичскому району по состоянию на 09.12.2024г. и Гулькевичским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 04.10.2016г. в нежилых помещениях торгово-административного здания, литер «В» выполнена реконструкция и выполнены дополнительные строительные работы. Реконструкция и дополнительные строительные работы выполнены без разрешения. Проектная документация не представлялась.

Согласно техническому заключению, выполненному экспертом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» о соответствии нормативным требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям и помещениям и о состоянии несущих и ограждающих конструкций после выполненной реконструкции и выполненных работ в нежилых помещениях торгово-административного здания, литер «В», в том числе: в нежилом помещении №, кадастровый №, общей площадью 253,0 кв.м, в нежилом помещении, образованного из нежилых помещений №№,11,12,13,14, кадастровый №, общей площадью 43,5 кв.м, в нежилом помещении, образованного из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8 кадастровый №, общей площадью 313,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, исследуемый объект заключения- нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 253,0 кв.м., нежилое помещение, образованного из нежилых помещений №№,11,12,13,14, кадастровый №, общей площадью 43,5 кв.м., нежилое помещение, образованного из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8, кадастровый №, общей площадью 313,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 253,0 кв.м., нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,11,12,13,14, кадастровый №, общей площадью 43,5 кв.м., нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8, кадастровый №, общей площадью 313,2 кв.м., расположены на земельном участке площадью 637 кв.м., кадастровый № с категорией земель-земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования- для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. По данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, предоставленных заказчиком установлено, что на дату производства заключения земельный участок принадлежат на праве собственности: ФИО1-на основании договора дарения от 20.10.2023г. и о чём 26.10.2023г. сделана регистрационная запись подтверждающая вид, номер и дату государственной регистрации права: №. По данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, предоставленных заказчиком установлено, что на дату производства заключения нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», в том числе: нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 253,0 кв.м., принадлежат на праве собственности: 1.ФИО1- на основании договора дарения от 20.10.2023г. и о чём 26.10.2023г. сделана регистрационная запись подтверждающая вид, номер и дату государственной регистрации права: №. Нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,11,12,13,14, кадастровый №, общей площадью 43,5 кв.м., принадлежат на праве собственности: ФИО1-на основании договора дарения от 20.10.2023г. и о чём 26.10.2023г. сделана регистрационная запись подтверждающая вид, номер и дату государственной регистрации права: №. Нежилое помещение, образованное из нежилых помещений №№,2,3,4,5,6,7,8, кадастровый №, общей площадью 313,2 кв.м., принадлежат на праве собственности:. ФИО1-на основании договора дарения от 20.10.2023г. и о чём 26.10.2023г. сделана регистрационная запись подтверждающая вид, номер и дату государственной регистрации права: №. По данным технических паспортов представленных Заказчиком, составленных отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Гулькевичскому району по состоянию на 09.12.2024г. и Гулькевичским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 04.10.2016г. в нежилых помещениях торгово-административного здания, литер «В» выполнена реконструкция и выполнены дополнительные строительные работы. Реконструкция и дополнительные строительные работы выполнены без разрешения. Проектная документация не представлялась. На дату производства технического заключения, реконструированные и с выполненными дополнительными строительными работами, нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В» не введены в эксплуатацию. Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия. МД С 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от ДД.ММ.ГГГГ.), расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14, ст.1 ГК РФ). На момент осмотра, каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, согласно анализа нормативных требований, технических и объемно-планировочных характеристик, образованные в результате реконструкции и выполненных дополнительных строительных работ нежилые помещения торгово- административного здания, литер «В», в том числе: -нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,2,3,4.5,6,7,89,10, литер «В», общей площадью 298,6 кв.м.; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,12,13,14,15,16,17,18,19, литер «В», общей площадью 290,2 кв.м.; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№,21,22,23,24,25,2627,28,29,30,31,32, литер «В», общей площадью 309,7 кв.м., по основным нормативным требованиям-планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, электроснабжение, связь, проветривание), противопожарным (площади противопожарного этажа)-соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории нежилых зданий и помещений-здание общественное, помещение общественного назначения: здание, помещение, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в нем учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению, класс функциональной пожарной опасности Ф5.1 и Ф5.2 (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Статья 32. Классификация зданий, сооружений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности. В результате реконструкции и выполненных дополнительных строительных работ образованы 3 (три) функционально независимых друг от друга нежилых помещения, которые можно использовать, как помещения общественного назначения различного по функциональности, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в нем учреждений, предприятий, организаций и т.д., | предоставляющих услуги (обслуживание) населению. На момент осмотра, каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Расположение 3(трёх) функционально независимых друг от друга нежилых помещения в торгово-административном здании, литер «В» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; -если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Согласно своему функциональному назначению нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В» после реконструкции и выполненных строительных работ можно использовать как: Подвал: литер В помещение 1- зал площадью 242,2 кв.м, литер В помещение 2 -коридор площадью 8,7 кв.м, литер В помещение 3- подсобное помещение площадью 9,2 кв.м, литер В помещение 4 – кабинет площадью 9,1 кв.м, литер В помещение 5- уборная площадью 2,0 кв.м. литер В помещение 6 -сан.узел площадью 1,4 кв.м, литер В помещение 7- кладовая площадью 2,1 кв.м, литер В помещение 8 -сан.узел площадью 6,0 кв.м, литер В помещение 9- лестница площадью 11,9 кв.м, литер В помещение 10- кладовая площадью 6,0 кв.м, общая площадь нежилого помещения №(Помещение 1) 298,6 кв.м, основная площадь нежилого помещения № (Помещение 1) 260,5 кв.м., вспомогательная площадь нежилого помещения № (Помещение 1) 38,1 кв.м..1 этаж литер В помещение 11- торговый зал площадью 228,7 кв.м, литер В помещение 12 -коридор площадью 9,6 кв.м, литер В помещение 13- кабинет площадью 10,0 кв.м, литер В помещение 14- служебное площадью 10,4, литер В помещение 15 -служебное площадью 13,1 кв.м, литер В помещение 16-сан.узел площадью 2,3 кв.м, литер В помещение 17 -сан.узел площадью 3,1 кв.м, литер В помещение18- котельная площадью 8,0 кв.м, литер В площадью 19- щитовая площадью 5,0 кв.м,, общая площадь нежилого помещения №(Помещение 2) 290,2 кв.м, основная площадь нежилого помещения №(Помещение 2) 275,2 кв.м, вспомогательная площадь нежилого помещение №(Помещение 2) 15,0 кв.м. литер В помещение 20- лестница площадью 18,7 кв.м, общая площадь нежилого помещения № (Помещение 3) 18,7 кв.м, основная площадь нежилого помещения № (Помещение 3) 18,7 кв.м; 2 этаж: литер В помещение 21- лестничная площадка площадью 4,4 кв.м, литер В помещение 22- коридор площадью 52,1 кв.м, литер В помещение 23 раздевалка площадью 13,9 кв.м, литер В помещение 24-зал площадью 104,3 кв.м, литер В помещение 25-кабинет площадью 26,4 кв.м, литер В 26 помещение- коридор площадью 3,0 кв.м, литер В 27 -кабинет площадью 2,1 кв.м, литер В помещение 28- кабинет площадью 3,7 кв.м, литер В 29 помещение – кабинет площадью 22,0 кв.м, литер В помещение 30- кабинет площадью 21,4 кв.м, литер В помещение 31- кабинет площадью 14,6 кв.м, литер В помещение 32 -кабинет площадью 23,1, общая площадь нежилого помещения №(Помещение 3) 309,7 кв.м, основная площадь нежилого помещения № (Помещение 3) 225,7 кв.м, вспомогательная площадь нежилого помещения №(Помещение 3) 84,0 кв.м, общая площадь здания 898,5кв.м, основная площадь здания 761,4 кв.м, вспомогательная площадь здания 137,1 кв.м, площадь, определённая в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра №П/0393 от 23.10.2020г. площадью 957,15 кв.м.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Гулькевичский район от 27.06.2025 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию расположенного по адресу: 

<

адрес>, по тем основаниям, что реконструкция и дополнительные строительные работы в нежилых помещениях торгово-административного здания выполнены без разрешения, проектная документация не предоставлялась.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснение п. 26 постановления № не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления № может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 года № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 года, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.

Учитывая, что здание магазина расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, ответчиком требований о сносе, либо приведении в соответствие, реконструированного нежилого здания, не заявлено, суд считает возможным признать за истцом право собственности на указанный объект. 

Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении нежилого помещения. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления реконструкции, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания— удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном состоянии, нежилое здание, здание с кадастровым номером №, общая площадь здания лит. «В» после реконструкции – 898,5 кв.м., площадь, определённая в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра №. – 957,15 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> и образованные в результате реконструкции и выполненных дополнительных строительных работ нежилые помещения торгово-административного здания, литер «В», в том числе: -нежилое помещение №1, состоящее из нежилых помещений №, литер «В», общей площадью 298,6 кв.м.; нежилое помещение №2, состоящее из нежилых помещений №№№, литер «В», общей площадью 290,2 кв.м.; нежилое помещение №3, состоящее из нежилых помещений №№№ литер «В», общей площадью 309,7 кв.м.

Признать право собственности на вновь образованные в результате реконструкции помещения за ФИО1. Прекратить право собственности и осуществить снятие с кадастрового учета следующих помещений: помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 253 кв.м. Этаж: Подвал №1, кадастровый №, местоположение: 

<

адрес> помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 313,2 кв.м. Этаж: 1, кадастровый №, местоположение: 

<

адрес>, пом. №, №, №, №, №, №, №, №, помещение, назначение: нежилое. Площадь общая: 43,5 кв.м. Этаж: Подвал №, кадастровый №, местоположение: 

<

адрес>, №, пом. №,№№,№,№. 

Указанное решение является основанием для Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и 

<

адрес> Управления государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> в связи с реконструкцией, провести кадастровый учет изменений нежилого здания с кадастровым номером №, со следующими ТЭП: назначение - нежилое здание, наименование - торгово-административное здание литер «В», этажность – 3(три), в том числе 1 (один) подземный, общая площадь после реконструкции – 898,5 кв.м., площадь, определённая в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра №П /0393 от 23.10.2020г. – 957,15 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> и провести постановку на кадастровый учёт вновь образованных нежилых помещений: нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№ литер «В», со следующими ТЭП: назначение – нежилое, этаж, на котором расположено помещение – подвал, общая площадь - 298,6 кв.м., местоположение - 

<

адрес>. 7; нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№ литер «В», со следующими ТЭП: назначение – нежилое, этаж, на котором расположено помещение – 1, общая площадь - 290,2 кв.м., местоположение - 

<

адрес> нежилое помещение №, состоящее из нежилых помещений №№ литер «В», со следующими ТЭП: назначение – нежилое, этаж, на котором расположено помещение – 1,2, общая площадь - 309,7 кв.м., местоположение - 

<

адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.С.Хайрутдинова

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2025 года.