Дело № 2-295/2019 12 марта 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения оглашена 12 марта 2019 года

Решение в окончательной форме изготовлено 18 марта 2019 года

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Бачигиной И.Г.

при секретаре Киликовской А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛП» о защите прав потребителей,

по встречному иску ООО «ЛП» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЛП», после уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 533 315,06 руб., излишне уплаченные денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры в размере 301082,40 руб., компенсацию морального вреда в размере 500000 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 11544 руб., штраф, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей. (л.д. 5-9, 91-95)

Требования истца мотивированы тем, что между сторонами заключен предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры в строящемся доме по строительному адресу: 

<

адрес> истец обязательства по оплате обеспечительного взноса, равного стоимости квартиры в размере 6 277 284 рубля, исполнил в полном объеме, однако в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, квартира передана истцу по акту приема передачи только 17 мая 2018 года. Истцом оплачена стоимость квартиры площадью 88,40 кв.м, в то время как квартира передана истцу площадью 85,5 кв.м, что является основанием для возврата ООО «ЛП» истцу стоимости излишне оплаченной площади квартиры.

ООО «ЛП» предъявило встречный иск к ФИО1, просило взыскать задолженность в размере 149117 рублей, стоимость работ по остеклению балкона. (л.д. 63-64)

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении первоначального иска настаивал, встречный иск полагал не подлежащим удовлетворению, так как условиями заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что цена квартиры включает в себя стоимость балкона (лоджии). По условиям договора изменение стоимости договора оформляется путем подписания дополнительного соглашения. Вместе с тем предложения о заключении дополнительного соглашения к договору истцу не поступали. При этом выразил несогласие с размером заявленных требований, просил применить срок исковой давности, так как остекление лоджии произведено не позднее 2010 года. (л.д. 99-100)

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «ЛП» - ФИО2 иск по праву не оспаривала, представила письменные возражения на иск, указывая, что по требованиям истца до 09 августа 2015 года истек срок исковой давности, также полагала истекшим срок исковой давности по требованиям о взыскании компенсации морального вреда, просила учесть, что истцом до настоящего времени не исполнены обязательства по оплате цены квартиры в полном объеме – не оплачена стоимость работ по остеклению лоджии (балкона), просила применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о взыскании неустойки и штрафа, требование о взыскании стоимости излишне оплаченной площади по праву не оспаривала, не согласилась с представленным истцом расчетом. На удовлетворении встречного иска настаивала. (л.д. 65-68, 123-124)

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 23.05.2008 между ФИО1 и ООО «ЛП» (ранее - ООО «ЛЭК-компания № 1») заключен предварительный договор № К4325-К-ШО/25А_I-4 купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ООО «ЛП» обязуется в будущем продать ФИО1 квартиру в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: 

<

адрес> – 1 очередь, имеющую следующие характеристики: индекс квартиры 2/3-1, этаж – 2, общая площадь 88,40 кв.м, площадь квартиры 82,88 кв.м, жилая площадь – 51,12 кв.м, площадь кухни – 14,72 кв.м, площадь балкона/лоджии 2,91+2,63 кв.м.

ООО «ЛП» обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 № 51 «Об использовании земельного участка по адресу: 

<

адрес> ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию согласно п. 2 договора - 1 квартал 2009 года.

В соответствии с п. 4 указанного договора, стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ООО «ЛП» на квартиру и при условии полного исполнения ФИО1 обязательств по п. 5 договора заключить основной договор купли-продажи.

Согласно п. 5 указанного договора, ФИО1 обязался произвести оплату по договору в размере, равном продажной стоимости квартиры - 232492 условных единиц, что на момент исполнения ФИО1 указанных обязательств составляло 6 277 284 рубля.

Факт надлежащего исполнения ФИО1 обязательств по оплате квартиры сторонами не оспаривался.

Согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку, независимо от включения соответствующих разъяснений в ранее действовавшее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», такие отношения полностью отвечают признакам, указанным в преамбуле названного Закона. 

Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В силу п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом с учетом заявления ответчика о частичном пропуске срока исковой давности расчет неустойки произведен с 09.08.2015 (дата обращения в суд 09.08.2018) по 16.05.2018 (до момента передачи квартиры по акту приема-передачи).

Согласно представленному истцом расчету, проверенному судом и признанному арифметически верным, размер неустойки за указанный период составляет 1 533 315,06 руб., денежные средства в указанном размере суд полагает подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, так как пунктом 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что подлежащая уплате сумма процентов не может быть уменьшена менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Согласно п. 5.3 предварительного договора купли-продажи стоимость основного договора может быть изменена на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным бюро в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) относительно данных п. 1.1 договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 2 630 у.е., и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом равным 0,3 (0,5), а также на сумму подлежащих возмещению затрат в случае остекления балкона (лоджии).

Из условий договора следует, что истец при заключении предварительного договора оплатил 88,40 кв.м (232492 у.е./2630 у.е. за 1 кв.м), таким образом, стоимость 1 кв.м составляет 71100 руб. (6 277 284 руб. /88,40 кв.м)

Согласно ведомости площадей, составленной по состоянию на 15 июля 2017 года, площадь квартиры истца составляет 85,5 кв.м, в том числе общая площадь 

<

адрес>,9 кв.м, площадь лоджий, балконов, веранд, террас – 2,6 кв.м. Таким образом, площадь квартиры уменьшилась на 2,9 кв.м за счет площади лоджий (балконов), в связи с чем требования ФИО1 к ООО «ЛП» о взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры суд полагает подлежащими удовлетворению по праву.

Что касается размера подлежащих взысканию денежных средств, принимая во внимание положения п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, которая предписывает включать в площадь квартиры площади ее помещений (лоджий, балконов и др.) с понижающими коэффициентами, суд полагает возможным согласиться с расчетом, представленным ООО «ЛП», и определить подлежащей взысканию с ООО «ЛП» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 205929 руб. (71010 руб. /стоимость одного квадратного метра/*2,9 кв.м).

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Аналогичные положения содержатся в пункте 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года), согласно которому достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Нарушение условий заключенного договора в части нарушения сроков передачи объекта недвижимости истцу судом установлено, ответчиком не оспаривается.

Учитывая причиненные нравственные страдания, связанные с фактом нарушения прав ФИО1 как потребителя услуги, степени вины причинителя вреда, длительность нарушения прав истца, отсутствие доказательств наличия каких-либо негативных последствий в связи с нарушением сроков передачи квартиры, с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает возможным определить размер компенсации морального вреда в сумме 20000 руб. 

Доводы ООО «ЛП» о пропуске ФИО1 срока исковой давности по требованиям о компенсации морального вреда подлежат отклонению, поскольку согласно п. 2 ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом.

По основаниям пункта 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца надлежит взыскать штраф в размере 50% от взысканных сумм, при этом суд принимает во внимание, что из материалов дела достоверно усматривается обращение истца к ответчику с соответствующей письменной претензией и неисполнение ответчиком законных требований истца, изложенных в данной претензии, в добровольном порядке. 

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежит штраф в размере 879622,03 руб. (1 533 315,06 руб. + 205929 руб. + 20000) /2). Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в ООО «ЛП» в пользу ФИО1 подлежит уплате государственная пошлина в размере 10592,44 руб., пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Также суд полагает подлежащими удовлетворению требования ООО «ЛП» к ФИО1 о взыскании стоимости остекления лоджии в размере 149117 руб.

В соответствии с п. 3.1 заключенного между сторонами договора № К4325-К-ШО/25А_I-4 от 23 мая 2008 года, общая цена настоящего договора состоит из продажной цены квартиры и стоимости затрат по остеклению балкона (лоджии).

В соответствии с п. 5.2 договора, продавец вправе, при наличии возможности, выполнить работы по остеклению балкона (лоджии), а покупатель, обязуется оплатить эти работы.

Цена квартиры равная эквиваленту 232492 у.е., согласно п. 3.1.1. договора, оплачена ФИО1, что подтверждается материалами дела.

Вместе с тем, затраты по остеклению балкона, которые понесло Общество, ФИО1 не возмещены в соответствии с условиями договора (п. 3.1.)., что не оспаривалось последним.

В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами, а именно ведомостью помещений, списком квартир с выполненными работами по остеклению, в квартире принадлежащей ФИО1 работы по остеклению произведены, стоимость работ составила 149117 рублей.

Стоимость работ по остеклению балкона ФИО1 не оспорена в установленном законом порядке, данная цена не входила в общий объем инвестирования со стороны ФИО1, что следует из п. 5 Договора, согласно которому в цену договора входит стоимость балкона (лоджии), а не его остекления, оплата за указанные работы до настоящего времени не произведена, лично ФИО1 не понесено никаких расходов, связанных с остеклением балкона, либо исправлением недостатков произведенного остекления, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ООО «ЛП».

Возражая против удовлетворения названных требований, ФИО1 указывает на то обстоятельство, что остекление балконов было выполнено в 2010 году, в связи с чем к данным требованиям подлежит применению срок исковой давности. Вместе с тем доказательств, подтверждающих факт выполнения работ по остеклению балконов в 2010 году, ФИО1 не представлено.

Также суд полагает подлежащими взысканию с ФИО1 в пользу ООО «ЛП» в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 4182 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 55, 56, 59, 60, 67, 88, 94, 103, 194-198 ГПК Российской Федерации,

р е ш и л:

Взыскать с ООО «ЛП» в пользу ФИО1 проценты за пользование уплаченными по договору денежными средствами в размере 1 533 315,06 руб., излишне уплаченные денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры в размере 205929 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф в сумме 879622,03 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 10 592,44 руб., а всего 2 649 458 (два миллиона шестьсот сорок девять тысяч четыреста пятьдесят восемь) руб. 53 коп., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЛП» денежные средства в размере 149117 руб., в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 4 182 руб., а всего 153299 (сто пятьдесят три тысячи двести девяносто девять) руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд Санкт-Петербурга. 

Судья И.Г.Бачигина