Дело № 3а-21/2025 

55OS0000-01-2024-000786-11

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 июля 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, 

установил:

Администрация города Омска обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что муниципальное образование городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 7331 +/- 1 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – 9-ти этажный жилой дом, участок находится примерно в 70 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 3255 +/- 20 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – нежилое здание, почтовый адрес ориентира: 

<

...>; 

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 6627 +/- 17 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – производственно-административное здание № 2, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 3080 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание магазина, почтовый адрес ориентира: 

<

...> (том 2 л.д. 55-62, 63-66, 67-73, 74-77).

На основании отчета об оценке объектов оценки от 26 августа 2024 года № 78/1-24, выполненного ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» (оценщик ФИО1), административный истец 27 августа 2024 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлениями, в которых просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Решениями бюджетного учреждения от 25 сентября 2024 года № ОРС-55/2024/000097, ОРС-55/2024/000099, ОРС-55/2024/0000102, ОРС-55/2024/000103 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, административный истец 16 октября 2024 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанных решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом. 

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2 уточнил заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просил признать решения бюджетного учреждения от 25 сентября 2024 года № ОРС-55/2024/000097, ОРС-55/2024/000099, ОРС-55/2024/0000102, ОРС-55/2024/000103 незаконными и установить по состоянию на 1 марта 2024 года кадастровую стоимость в размере рыночной стоиомости для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> в размере 27 857 800 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 19 465 600 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 38 953 506 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 21 372 330 рублей, а также заявил требование о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных на оплату услуг оценочной организации по оценке спорных земельных участков в размере 

<

...> рублей и на оплату судебной экспертизы в размере 

<

...> рублей. В судебном заседании заявленные требования поддержал с учетом уточнений (том 4 л.д. 166, 182). 

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца в части признания незаконными решений бюджетного учреждения, ссылаясь на их обоснованность, а также в части взыскания судебных расходов на оплату услуг оценщика по составлению отчета об оценке объектов оценки. Разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости спорных земельных участков оставила на усмотрение суда (письменные отзывы – том 2 л.д. 7-12, том 4 л.д. 233-235).

Представитель заинтересованного лица ООО «Русь» в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, в письменных возражениях просил в удовлетворении административного иска отказать, указав на то, что отчет об оценке объектов оценки от 26 августа 2024 года № 78/1-24 и доводы административного истца не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 3 л.д. 142-145, том 5 л.д. 58-59).

Представитель заинтересованного лица ООО «Торговая компания «Север» в судебном заседании не принимал участие, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве указал, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> уже имеется вступившее в законную силу решение суда по административному делу № 3а-670/2023, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 22 968 000 рублей по состоянию на 1 февраля 2023 года, в связи с этим отсутствуют основания для установления рыночной стоимости участка по настоящему делу (том 3 л.д. 155-156).

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебном заседании участие не принимала, ее представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, оставил их разрешение на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. В письменном отзыве просил суд учесть, что необоснованное уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости может привести к снижению налоговой базы, чем затрагиваются интересы государства и общества (том 4 л.д. 100-104).

Заинтересованные лиц ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО19, ФИО20 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, принимавших участие в судебном заседании, пояснения эксперта ФИО21, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены по состоянию на 1 января 2022 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области, которые действуют с 1 января 2023 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> утверждена названным Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> - 13 193 198,55 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 10 952 295,20 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2023 года, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 28 ноября 2022 года (том 2 л.д. 49, 51).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 14 августа 2024 года № 165-п «О внесении изменений в Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п» по состоянию на 1 января 2022 года в размере 25 334 469,80 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 19 августа 2024 года (том 2 л.д. 52).

Решением Омского областного суда от 14 сентября 2023 года по административному делу № 3а-670/2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> установлена в размере рыночной стоимости 22 968 000 рублей по состоянию на 1 февраля 2023 года (дата подачи заявления в бюджетное учреждение 5 апреля 2023 года) (том 3 л.д. 158-165). 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> установлена в соответствии с актом об определении кадастровой стоимости от 30 августа 2024 года № АОКС-55/2024/000626-испр в размере 32 882 179,95 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН по состоянию на 1 января 2020 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 3 сентября 2024 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 3 сентября 2024 года (том 2 л.д. 50).

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. 

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (ранее и далее - бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 2 л.д. 20-26).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. 

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктами 2, 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, производится в соответствии с решением Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» с применением величины кадастровой стоимости земельного участка. 

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы Администрации города Омска как получателя арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Арендаторами спорных земельных участков, согласно выпискам из ЕГРН, являются ООО «Торговая компания «Север», ООО «Русь», ООО «СибТоргИнвест», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО4, ФИО18, ФИО19, ФИО20, которые привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц (том 2 л.д. 55-62, 63-66, 67-73, 74-77). 

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 27 августа 2024 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2024 года. К заявлениям приложил отчет об оценке объектов оценки от 26 августа 2024 года № 78/1-24, подготовленный ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» (том 1 л.д. 34-234).

Бюджетным учреждением 25 сентября 2024 года приняты оспариваемые решения № ОРС-55/2024/000097, № ОРС-55/2024/000099, № ОРС-55/2024/000102, № ОРС-55/2024/000103 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 26 августа 2024 года № 78/1-24 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № III, пунктов 9, 10 ФСО № V, подпункта 2 пункта 2 ФСО № VI, а именно: 

оценщик не приводит обоснования отказа от применения аналогов, имеющихся на рынке на дату оценки, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, исследует рынок не в полном объеме, а выбирает удобный диапазон рынка, тем самым искажая, снижая рыночную стоимость объектов оценки (замечание № 1);

оценщик, обладая полной информацией о продаже аналогов, в каждом конкретном случае подбирает различные аналоги, чем вводит в заблуждение пользователей отчета и искажает рыночную стоимость объектов оценки (общее количество открытых публичных оферт, относящихся к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», составило пять оферт, в другом отчете того же оценщика по состоянию на 15 февраля 2024 года указано четыре оферты аналогичного подсегмента) (замечание № 2);

в качестве объекта-аналога № 1 оценщик принимает земельный участок, на котором проведены работы по улучшению, а часть участка сдана в аренду под вышку, однако оценщик в расчете не учитывает наличие обременения части земельного участка договором аренды и улучшения участка в виде отсыпки, не вводит соответствующие корректировки, кроме того, в информационном письме Омской коллегии оценщиков от 26 февраля 2024 года № 4/24 не рекомендовано учитывать по состоянию на 1 февраля 2024 года данный земельный участок в качестве аналога (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «+170%», «-56,94%», при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, значение удельных показателей стоимостей аналогов находятся за границами ценовых зон, то есть мнение экспертов не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

объектами оценки являются земельные участки, занимаемые объектами торгового назначения, для данного вида использования наличие ограждения не является ценообразующим фактором, однако к объектам-аналогам № 2, 3 (таблица 11.7 отчета) оценщик применяет понижающую корректировку на наличие ограждения, тем самым искажая, снижая стоимость объекта оценки и вводя в заблуждение пользователей отчета, в тексте объявления аналога № 2 отсутствует информация о наличии улучшений, подтверждение наличия ограждения в отчете отсутствует (замечание № 5);

в таблице 11.1 отчета приведены «Земельные участки аналоги объекта оценки», у объекта-аналога № 2 площадь, указанная в таблице, не соответствует площади, указанной в скриншоте объявления на странице 121 отчета, что вызывает сомнения в идентификации объекта-аналога № 2, скриншот объявления данного аналога содержится противоречивая информация (замечание № 6) (том 2 л.д. 209-211, 218-220, 227-229, 236-238).

Согласно отчету ООО Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН» от 26 августа 2024 года № 78/1-24, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 марта 2024 года составляет: для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> - 27 857 800 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 19 465 600 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 40 431 327 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 21 372 330 рублей (том 1 л.д. 128). 

Определением суда от 29 января 2025 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 4 л.д. 86-88).

Согласно выводам заключения эксперта от 14 апреля 2025 года № 267/2-4-25 (том 4 л.д. 155 - оборот) по первому вопросу, в отчете от 26 августа 2024 года № 78/1-24 отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, изложенные в решениях бюджетного учреждения от 25 сентября 2024 года № ОРС-55/2024/000097, ОРС-55/2024/000099, ОРС-55/2024/000102, ОРС-55/2024/000103.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 26 августа 2024 года № 78/1-24 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельного участка.

В ходе судебного разбирательства административным истцом представлено дополнение (исправление) к отчету ООО Экспертно-оценочного агентства «ЛЕДОН» от 26 августа 2024 года № 78/1-24, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> уточнена как 38 953 506 рублей - с учетом состава коммуникаций на земельном участке на основании информации, представленной заинтересованными лицами по делу (арендаторами данного земельного участка) (том 4 л.д. 184-189). 

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 14 апреля 2025 года № 267/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской ФИО21, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов об отсутствии в отчете об оценке объектов оценки нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, и соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО21 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года (том 4 л.д. 139).

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 14 апреля 2025 года № 267/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

Представленные бюджетным учреждением возражения на указанное заключение эксперта содержат доводы, аналогичные изложенным в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Суть возражений заключается в несогласии с тем, что эксперт не подтвердил правильность указанных бюджетным учреждением замечаний к отчету об оценке объектов оценки, со ссылкой на те же основания (том 4 л.д. 238-243).

Экспертом ФИО21 по результатам изучения письменных возражений бюджетного учреждения на заключение эксперта представлены письменные пояснения с приведением мотивов их несостоятельности со ссылками на нормативные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также даны соответствующие пояснения в судебном заседании (том 5 л.д. 31-39, 52, 53-55).

Проанализировав пояснения эксперта ФИО21, доводы бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемых решениях и письменных возражениях на заключение эксперта, суд находит позицию бюджетного учреждения несостоятельной по следующим основаниям.

Вопреки указанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта). 

Доводы административного ответчика о необходимости описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объектам оценки, являются несостоятельными, поскольку не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов. 

В связи с этим отсутствие в отчете обоснования отказа от использования сведений о земельных участках с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, не являющихся аналогами оцениваемых участков, не влияет на содержание отчета и результат расчета рыночной стоимости объектов оценки. 

Ссылка бюджетного учреждения на другой отчет того же оценщика по иному делу, согласно которому количество открытых публичных оферт, относящихся к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», составило четыре оферты, а в анализируемом отчете по настоящему делу указано пять оферт аналогичного подсегмента, не может быть принята во внимание, поскольку прецедент не является источником права, каждое дело разрешается, исходя из конкретных установленных обстоятельств. Кроме того, бюджетным учреждением указывается, что количество открытых публичных оферт, относящихся к подсегменту «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание» в другом отчете того же оценщика определялось по состоянию на 15 февраля 2024 года, тогда как в рамках настоящего дела предметом оценки является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2024 года. В данном случае обоснованно использовано все пять оферт, имеющихся на дату оценки. 

Вопреки указанию бюджетного учреждения, земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> правильно не принят оценщиком в расчет, поскольку предусматривает иной вид разрешенного использования («для строительства бытового обслуживания»), что отмечено в заключении эксперта и в примечании № 2 к письму Омской коллегии оценщиков от 26 февраля 2024 года № 4/24 (том 4 л.д. 141-142, том 5 л.д. 40). 

Земельные участки с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> обоснованно не использованы оценщиком в связи с тем, что не попадают в период анализа, принятый оценщиком в отчете в пределах среднего срока экспозиции (27.1 месяц). 

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком принят к расчету объект-аналог № 1 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>), при этом не введена корректировка с учетом отличий его характеристик от объектов оценки в связи с наличием обременения части названного земельного участка договором аренды и улучшений участка в виде отсыпки, также отклоняется судом.

Эксперт проанализировал на профессиональном уровне данные обстоятельства, указанные в объявлениях о продаже указанного земельного участка, а также различные позиции Омской коллегии оценщиков по данному вопросу, изложенные в письмах разных редакций (от 26 февраля 2024 года № 4/24, от 11 ноября 2022 года № 33/22), и пришел к обоснованному выводу о том, что наличие договора аренды части земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> под вышку само по себе не является обременением, поскольку договор аренды является фактически нереализованным (арендная плата предполагается после постройки вышки), кроме того, договор аренды при необходимости может быть расторгнут. Указание в объявлении о продаже земельного участка на наличие отсыпки из песка также не может быть отнесено к улучшениям, поскольку это не относится ни к одному из видов улучшений, указанных в Справочнике оценщика «Земельные участки – 2023». Часть 1 Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2023 года. Часть 2 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», а также исходя из ее фактических характеристик (площадь покрытия, толщина и глубина заложения), а потому в данном случае отсыпка является формальным признаком, не представляющей практической ценности. Экспертом на страницах 12-13 заключения подробно изложены и мотивированы приведенные выводы; в таблицах 11.3, 11.5, 11.7 отчета произведена корректировка к объекту – аналогу № 1 относительно объектов оценки по всем имеющимся отличиям, относящимся к ценообразующим факторам (том 4 л.д. 144-145, том 5 л.д. 32-36). 

Оснований не согласиться с приведенной позицией эксперта и оценщика у суда не имеется, в том числе с учетом анализа факторов, повлиявших на цену участка в офертах, попадающих в срок экспозиции. Примечание к письму Омской коллегии оценщиков от 26 февраля 2024 года № 4/24 относительно земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> не свидетельствует о том, что названный земельный участок не рекомендуется использовать в качестве аналога ни при каких обстоятельствах при оценке объекта недвижимости, а, напротив, говорит о том, что в случае принятия данного аналога к расчету необходимо исходить из конкретных обстоятельств в рамках проведения оценки объектов оценки. Кроме того, письмо содержит рекомендации к оценке по состоянию на 1 февраля 2024 года, тогда как рыночная стоимость в отчете определена на 1 марта 2024 года.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, отклоняется судом, поскольку, в соответствии с отчетом, указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно Справочнику оценщика «Земельные участки – 2023». Часть 1 Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2023 года. Часть 2 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее - Справочник оценщика), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты. 

Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории (Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области), учитывает распределение ценовых зон. 

Справочник оценщика является официальным справочным изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков», информация, содержащаяся в данном справочнике, не является лишь мнением эксперта, а представляет собой систематизированное исследование различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков.

Таким образом, использование указанного Справочника оценщика при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика и эксперта в данной части.

Относительно позиции бюджетного учреждения о том, что оценщиком в отчете ошибочно применена к аналогам понижающая корректировка на наличие ограждения в качестве ценообразующего фактора, суд отмечает, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. На основании приведенных положений пункта 20 ФСО № 7 объекты оценки рассматриваются оценщиком в отчете как незастроенные, без улучшений, при этом для объектов-аналогов, не имеющих улучшений в виде наличия ограждения (забора), корректирующая поправка равна нулю, а для объектов-аналогов, имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), применялись корректирующие поправки, предусмотренные Справочником оценщика (страница 80 отчета, том 1 л.д. 113).

Замечание бюджетного учреждения о невозможности идентифицировать объект-аналог № 2 (земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>) из-за расхождения площади в таблице 11.1 отчета и в скриншоте объявления о продаже названного участка на странице 149 отчета верно не признано экспертом нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый расчет величины рыночной стоимости, поскольку оценщиком названный земельный участок был идентифицирован правильно, по официальным данным ППК Росреестра, с учетом поисково-информационных картографических сведений.

Суд отмечает, что анализируемые недостатки отчета об оценке объектов оценки, указанные бюджетным учреждением в оспариваемых решениях, в большинстве своем ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и признавались несостоятельными.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО21 также пояснила, что дополнение (исправление) к отчету ООО Экспертно-оценочного агентства «ЛЕДОН» от 26 августа 2024 года № 78/1-24 в части расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> (38 953 506 рублей) на основании дополнительно представленных арендаторами этого земельного участка сведений о наличии коммуникаций (достоверность которых не оспаривается лицами, участвующими в деле) не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности и не повлияло на выводы эксперта, изложенные в заключении от 14 апреля 2025 года № 267/2-4-25 по результатам проведения экспертизы по настоящему делу.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций. 

При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке от 26 августа 2024 года № 78/1-24 отсутствуют обоснованные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, решения не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем требование административного истца в указанной части подлежит удовлетворению.

Такие решения бюджетного учреждения не соответствуют требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушают права административного истца.

Относительно требования административного иска об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета от 26 августа 2024 года № 78/1-24 (с учетом внесенных исправлений – дополнения к отчету), суд исходит из следующего. 

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Проанализировав содержание отчета от 26 августа 2024 года № 78/1-24 и дополнение (исправление) к нему в совокупности с содержанием заключения и пояснений эксперта, суд считает, что в данном отчете отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете (с учетом дополнения к нему) содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки. 

Стороны правом на заявление ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков не воспользовались. 

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов оценки, чем та, которая отражена в указанном отчете и дополнении к нему, суду не представлено. 

Ссылка в отзыве представителя заинтересованного лица ООО «Торговая компания «Север» на то, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> уже имеется вступившее в законную силу решение суда по административному делу № 3а-670/2023, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 22 968 000 рублей по состоянию на 1 февраля 2023 года, не может быть принята судом во внимание, поскольку в рамках настоящего административного дела предметом рассмотрения является рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на иную дату оценки – 1 марта 2024 года. 

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 26 августа 2024 года № 78/1-24 (с учетом дополнения к нему) требованиям действующего законодательства и находит возможным определить на основании данного отчета кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> в размере 27 857 800 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 19 465 600 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 38 953 506 рублей, земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> – 21 372 330 рублей, дата оценки – 1 марта 2024 года (том 1 л.д. 128, том 4 л.д. 189).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

С учетом изложенного датой подачи заявлений следует считать 27 августа 2024 года. 

Разрешая заявленное административным истцом требование о распределении судебных расходов, понесенных на оплату услуг оценочной организации по проведению оценки объектов недвижимости и услуг экспертной организации по проведению судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 КАС РФ, разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 1) и пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 28).

Согласно пункту 31 постановления Пленума ВС РФ № 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 названного кодекса не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ № 1, о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По правилам части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

Таким образом, в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к числу издержек, связанных с рассмотрением административного дела, отнесены расходы на оплату услуг экспертов.

Поскольку настоящим решением суда оспариваемые решения бюджетного учреждения признаны незаконными, административный истец вправе рассчитывать на возмещение понесенных судебных расходов.

Как ранее указано, определением суда от 29 января 2025 года по ходатайству административного истца по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза для проверки отчета об оценке объектов оценки. Расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 

<

...> рублей возложены на лицо, заявившее ходатайство. 

Денежные средства в указанном размере перечислены на счет суда административным истцом согласно платежному поручению от 

<

...> № 

<

...> (том 1 л.д. 245).

В соответствии со счетом экспертного учреждения от 

<

...> № 

<

...> стоимость экспертного исследования составила 

<

...> рублей (том 4 л.д. 158).

На основании определения от 16 апреля 2025 года судом произведена оплата услуг экспертной организации в сумме 

<

...> рублей, остаток излишне уплаченных денежных средств в размере 

<

...> рублей возвращен плательщику (том 4 л.д. 160).

Выводы эксперта в полном объеме приняты судом во внимание при разрешении настоящего административного дела. 

При таком положении требование о взыскании с административного ответчика в пользу административного истца расходов на оплату судебной экспертизы подлежит удовлетворению.

Разрешая требование Администрации города Омска о возмещении судебных расходов на оплату услуг оценочной организации по оценке спорных земельных участков (составлению отчета) в размере 

<

...> рублей (том 4 л.д. 167-181), суд исходит из следующего.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости посредством рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Таким образом, законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера (ответ на вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

В пункте 3 постановления Пленума ВС РФ № 1 разъяснено, что расходы, обусловленные рассмотрением, разрешением и урегулированием спора во внесудебном порядке (обжалование в порядке подчиненности, процедура медиации), не являются судебными издержками и не возмещаются согласно нормам главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ, главы 9 АПК РФ.

Представляемый в бюджетное учреждение отчет об оценке не сопряжен с обязательным возбуждением судебного разбирательства и с участием в нем.

Поскольку статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, который не тождественен досудебному (претензионному порядку), расходы административного истца на оплату услуг оценочной организации по оценке спорных объектов недвижимого имущества возмещению не подлежат, в связи с этим суд отказывает в удовлетворении административного иска в данной части.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Признать решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 25 сентября 2024 года № ОРС-55/2024/000097, № ОРС-55/2024/000099, № ОРС-55/2024/000102, № ОРС-55/2024/000103 незаконными.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 марта 2024 года в размере его рыночной стоимости 27 857 800 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 марта 2024 года в размере его рыночной стоимости 19 465 600 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 марта 2024 года в размере его рыночной стоимости 38 953 506 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 1 марта 2024 года в размере его рыночной стоимости 21 372 330 рублей.

Датой подачи заявлений считать 27 августа 2024 года.

Взыскать с Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в размере 53 690 (пятьдесят три тысячи шестьсот девяносто) рублей. 

В остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова 

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2025 года.