Дело № 2-141/2024

УИД 22RS0007-01-2024-000217-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2024 года г. Белокуриха

Белокурихинский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при секретаре Захарьевой А.Е., Пушниной О.М.,

с участием истца ФИО1, его представителей ФИО2, ФИО3, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5 ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7, ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка по основаниям неоплаты сделки, ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, общей площадью 186996кв.м., земельный участок расположен в 

<

данные изъяты>. от земельного участка с кадастровым №, по условиям которого ответчики приобрели у истца указанный земельный участок в долевую собственности – 

<

данные изъяты> доли ФИО7, 

<

данные изъяты> доли ФИО5, 

<

данные изъяты> доли ФИО4

По условиям оспариваемого договора, стоимость имущества и цена договора купли-продажи определена 200000 рублей. При этом, по устной договоренности, оплата по договору должна быть произведена после перевода вида использования земельного участка в течении года.

Поскольку между истцом и ответчиками имелись на момент заключения оспариваемого договора доверительные родственные и дружеские отношения, то в договоре стороны указали что оплата произведена до подписания договора купли-продажи. Также стороны устно, оговорили, что передача денег по сделке будет оформляться распиской.

По истечении какого-то времени, отношения между участниками сделки испортились, начались судебные тяжбы, расчет по сделке не произведен.

Истец полагает, что поскольку ответчиками нарушены существенные условия договора купли-продажи, не произведен расчет по сделке, то усматривается неосновательное обогащение в действиях ответчиков.

Истец просил суд, расторгнуть оспариваемый договор купли-продажи, прекратить право общей долевой собственности ответчиков на земельный участок с кадастровым № и возвратить в его собственности спорный земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 иск поддержали по изложенным выше основаниям.

Истец ФИО1 дополнительно пояснил, что единственным доказательством оплаты по договору может являться расписка о получении им денежных средств по сделке, однако таковая отсутствует.

Ответчик по делу ФИО4 в судебном заседании признал исковые требования, о чем подал заявление, дополнительно пояснил, что расчет по сделке он не произвел, поэтому соглашается с заявленными требованиями. На стадии проверки по сообщению о преступлении он действительно давал показания о том, что он произвел оплату по договору, однако фактически он не оплатил долю.

Ответчик ФИО7 о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. До судебного заседания подала в суд заявление о признании иска ответчиком.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, об отложении разбирательства по делу, суд не просил.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО6 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Суду пояснила, ФИО5 оплатил приобретенную им долю по договору купли-продажи, как и другие ответчики. Никакой устной договоренности об оплате в рассрочку земельного участка не было, расписок в передаче денежных средств не было. Поскольку расчет по сделке производился до подписания договора, то в самом договоре указано, что договор одновременно имеет силу акта приема-передачи как имущества, так и расчета по сделке. Кроме того, оплата по сделке не могла быть поставлена в зависимость от изменения вида использования земельного участка, так как вид использования земельного участка изменяется на основании решения органа местного самоуправления, поэтому на момент заключения сделки ни кто из участников сделки не мог знать, и не знал возможно ли изменение вида разрешенного использования земельного участка. Приобретая земельный участок стороны намеревались его использовать по целевому назначению. На стадии проверки по сообщению о преступлении, ответчик ФИО4 утверждал, что на момент сделки ему не было известно о том, что возможно изменить вид использования земельного участка, а также пояснял, что он расчет по сделке произвел. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании признал исковые требования, о чем подал в суд заявление, суду пояснил что между сторонами была договоренность что оплата по договору будет позже. На тот момент все друг другу доверяли, однако до настоящего времени договор не оплачен. В следственных органах он действительно давал показания о том, что он оплату по договору произвел, но на самом деле оплаты не было.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим причинам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

В силу пункта 2 статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Из материалов дела следует, что между истцом и собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 186996кв.м., земельный участок расположен в 300м. от земельного участка с кадастровым № с одной стороны и ФИО1 и ответчиками по делу ФИО7, ФИО5, ФИО4 с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи этого земельного участка.

Согласно выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым № относится к категории земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Согласно условий названного договора купли-продажи, покупатели купили в общую долевую собственность - ФИО5 

<

данные изъяты> доли в праве собственности, ФИО7 

<

данные изъяты> доли в праве собственности, ФИО4 

<

данные изъяты> доли в праве собственности земельный участок с кадастровым №, общей площадью 186996кв.м., земельный участок расположен в 300м. от земельного участка с кадастровым №

Согласно п. 1.5. названного договора, продавец передает покупателю вышеуказанный земельный участок в момент заключения настоящего договора, который одновременно будет иметь силу акта приема-передачи земельного участка.

Факт заключения оспариваемого договора, а также подписания этого договора, сторонами не оспаривался.

Как следует из копии реестрового дела, в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки обратились в межрайонный отдел филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю с заявлениями о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателям.

Выпиской из ЕГРН подтверждается регистрация перехода права собственности, в результате чего, ФИО4 приобрел право собственности на 

<

данные изъяты> доли, ФИО7 на 

<

данные изъяты> доли и ФИО5 на 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3.1. цена отчуждаемого земельного участка, определенная по договоренности сторон составляет в сумме 200000 рублей.

По соглашению сторон, расчет между ними произведен до подписания настоящего договора. Подписанный сторонами настоящий договор является одновременно актом приема-передачи денежных средств (п. 3.2. договора).

Истец ФИО1 в судебном заседании утверждал, что условия п. 3.2. оспариваемого договора и фактические обстоятельства по делу различны, так как указав в договоре о том, что расчет по сделке произведен до подписания договора купли-продажи, фактически стороны договорились, что расчет будет произведен в течении года, после изменения вида использования земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 суду пояснила, что она в качестве профессионального риэлтора сопровождала оспариваемую сделку. Юристы подготовили проект договора купли-продажи, на условиях изложенных сторонами сделки. Однако в момент подписания договора она предложила сторонам произвести расчет по сделке, на что они ей сообщили, что денег у них нет, поэтому они устно договорились рассчитаться в течении года. После чего, она предложила сторонам заключить договор на иных условиях, где указать порядок расчетов в течении года, на что получила ответ, что отношения между сторонами доверительные, поэтому они желают подписать договор купли-продажи именно на изложенных в проекте договора условиях. В ее присутствии стороны деньги не передавали, а производили ли они оплату в другое время и при других обстоятельствах ей неизвестно.

Анализируя показания свидетеля ФИО10, суд относится к данным показаниям критически, поскольку данный свидетель указывает на то, что она является профессиональным риэлтором, поэтому она не могла не знать о способе доказывания по денежным обязательствам и последствиям внесения в заключаемый сторонами договор недостоверных сведений, либо сведений не соответствующих действительности. Кроме того, данному свидетелю достоверно не известно о том, произведен ли между сторонами сделки расчет, ей только со слов ФИО1 известно, что покупатели не произвели оплату по заключенному договору.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании утверждал, что расчет по сделке он не произвел, ответчик ФИО7 также подала в суд заявление о признании иска ответчиком.

Однако, ни ответчик ФИО4, ни ФИО7 не ссылались на отсутствие у них денежных средств для расчета по оспариваемой сделке. 

Кроме того, исходя из сложившихся цен на территории города-курорта Белокуриха, стоимость земельного участка площадью 186996кв.м. – 200000 рублей не является завышенной, а учитывая доли каждого покупателя в отдельности, не является чрезмерно высоким бременем, учитывая что предметом сделки является – земля.

Из материалов дела следует, что после регистрации права собственности, покупатели ФИО4, ФИО7 распорядились приобретенным ими земельным участком по собственному усмотрению, а именно сняли его с кадастрового учета, произвели выдел долей в натуре путем раздел земельного участка с кадастровым № на три земельных участка, с чем ФИО5 не согласился, полагая что таким образом нарушаются его права.

В судебном заседании представитель ФИО6 пояснила, что в результате предложенного ФИО4 и ФИО8 раздела земельного участка, в собственность ФИО5 была определена только часть земельного участка используемая под автодорогу для общего проезда, и соответственно, ФИО5 был таким образом лишен возможности использования выделенного в его собственность земельного участка по целевому назначению, для которого он приобретал свою долю.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО5 удовлетворены, соглашения о разделе земельного участка признаны недействительным, спорный земельный участок восстановлен на кадастровый учет, стороны возвращены первоначальное положение.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ старшего следователя-криминалиста 481 военного следственного отдела Следственного комитета Российской Федерации отказано ФИО4 в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5 по п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, т.е. за отсутствием в деянии состава преступления, предусмотренного пп. «а» и «г» ч. 2 ст. 163 УК РФ.

Из мотивированной части названного постановления следует, что на стадии проверки по сообщению о преступлении, ФИО4 давал объяснения о том, что он совместно с ФИО5 и ФИО1, действующем посредствам регистрации права на имя своей матери ФИО7, приобрели в собственность земельный участок с кадастровым № общей площадью 186996кв.м. ЗА 200000 рублей, при этом, доля ФИО5 составила 

<

данные изъяты> (20%), ФИО7, а фактически ФИО1 

<

данные изъяты> (30%), ФИО4 

<

данные изъяты> (50%). Он заплатил за земельный участок 100000 рублей, ФИО5 40000 рублей и ФИО7 (ФИО1) – 60000 рублей.

В судебном заседании ответчик ФИО4 не смог пояснить по какой причине его пояснения по поводу оплаты данные на стадии проверки по сообщению о преступлении и в судебном заседании при рассмотрении настоящего дела противоречивы, однако подтвердил, что такие показания следователю он давал.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписанию сторонами соответствующего документа о передаче. То есть исполнение договора купли-продажи предполагает собой не только формальную, но и фактическую (реальную) передачу товара покупателю взамен на оговоренную сторонами сумму денежных средств, составляющих его стоимость (цену).

Для спорного договора купли-продажи земельного участка цена является существенным условием сделки, следовательно, если покупатель не оплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как отмечено выше в п. 3.2. оспариваемого договора указано, что расчет между сторонами по сделке произведен до подписания договора.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Наличие в договоре купли-продажи объекта недвижимости условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пункт 3.2. оспариваемого договора, подписанного сторонами гласит о том, что подписанный сторонами настоящий договор является одновременно актом приема-передачи денежных средств.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений п. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. 

Признание иска должно быть свободным волеизъявлением, выраженным ответчиком в соответствии с принадлежащим ему субъективным правом. Принимая признание иска, суд выносит решение, в мотивировочной части которого ссылается на признание как на основание удовлетворения иска. При наличии возможных нарушений прав других лиц, как привлеченных, так и не привлеченных к участию в деле, принятие судом признания иска ответчиком неправомерно.

В ч. 2 ст. 173 ГПК РФ указано, что суд разъясняет ответчику последствия признания иска. Разъяснение последствий совершения процессуального действия ответчика необходимо для того, чтобы сторона осознавала необратимость данного действия и внимательно отнеслась к его совершению.

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 173 ГПК РФ).

Вместе с тем, принятие судом признания иска ответчиком является правом суда, а не обязанностью. 

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для принятия признания иска ответчиками ФИО4 и ФИО7, поскольку по мнению суда, в таком случае будут нарушены права ответчика ФИО5

В судебном заседании истец ФИО1 ссылался на устную договоренность и обязательность оформления расписки в получении денежных средств, однако суд к данным доводам относится критически, поскольку при обязательной письменной форме заключения сделки, и оговоренных в заключенном сторонами договоре условий о том, что договор является одновременно актом приема-передачи денежных средств, позиция истца не соответствует положениям ст. 60 ГПК РФ.

Составление и подписание условия о силе акта приема-передачи денежных средств, в заключенном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствовать о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и с учетом факта регистрации перехода к покупателям права собственности суд оценивает как достаточное доказательство оплаты покупателями ФИО4, ФИО7, ФИО5 по сделке, в связи с чем не усматривает существенных нарушений условий договора сторонами, и оснований для его расторжения, а соответственно и прекращения права собственности ответчиков по делу на спорный земельный участок и возвращение его в собственность ФИО1

Суд также относится критически к доводам стороны истца о наличии условий оплаты в течении года и изменении вида использования земельного участка, поскольку изменение категории земель, а также вида использования земельных участков находится в непосредственной зависимости от градостроительного плана застройки городского округа, зонирования территории городского округа и решения органа местного самоуправления, а не только желания собственников земельных участков.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетоврения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Алтайский краевой суд через Белокурихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2024 года.

Судья Белокурихинского

городского суда Л.В. Омелько