Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 октября 2017 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Кильмаматовой А.Р., с участием прокурора Руды Н.Н., представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2892/2017 по иску ООО «АнгараРемСтрой» к ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности, процентов, расходов, расторжении договора, освобождении жилого помещения, 

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований и уточнений к ним указано, что истец предоставил семье ответчиков в аренду жилое помещение по адресу: Адрес по договору аренды от Дата на срок до Дата с ежемесячной уплатой платежей в размере 17 000 рублей. Однако, арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей. За период с Дата по Дата задолженность перед арендодателем составляет 112 000 рублей. В соответствии со ст.395 ГК РФ размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 14 888 рублей 41 копейку за период с Дата по Дата. Ответчики в настоящее время проживают в квартире. Истец просил суд взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ООО «АнгараРемСтрой» задолженность по договору аренды в размере 112 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 888 рублей 41 копейки; расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 010 рублей; расторгнуть договор аренды от Дата между ООО «АнгараРемСтрой» и ФИО2, ФИО3; обязать ФИО2, ФИО3 освободить занимаемое ими жилое помещение по адресу: Адрес срок до Дата; выплатить ООО «АнгараРемСтрой» денежные средства за пользование жилым помещением в период вступления решения суда в законную силу в сумме 17 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования с учетом уточнений поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, указав, что истец не предоставляет возможности выкупить квартиру, согласен с требованием о расторжении договора аренды, подтвердил наличие задолженности по арендным платежам. С выселением не согласился, указав, что с истцом заключен договор участия в долевом строительстве, по которому в 2008 году КЭЧ района Белая внесла истцу денежную сумму в размере 1 000 000 рублей. Плату по договору участия в долевом строительстве истец не желает принимать. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Прокурор Руды Н.Н. полагала иск подлежащим удовлетворению частично.

Суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО3 в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Пунктом 1 ст.606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

В силу п.1 ст.624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. 

В силу ст.30 указанного Кодекса собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (часть 1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (часть 2).

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ст.56 ГПК РФ на стороны возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом установлено, что разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу Адрес, блок-секции №№ были выданы застройщику ЗАО «........» в ........ году.

Как следует из представленной суду копии договора №, Дата ООО «АнгараРемСтрой» (пайщик 1) по договору № уступило ФИО3 (пайщик 2) часть пая, дающего право на вступление в члены кооператива, стоимостью 3 450 000 рублей, которая эквивалентна площади квартиры по адресу: АдресА, площадью 69,00 кв.м., на 6 этаже, которая должны быть передана ФИО3 в четвертом квартале ........ года.

С Дата собственником спорной квартиры по адресу: Адрес является ООО «АнгараРемСтрой», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от Дата, учредительными документами общества.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документы или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение ст.56 ГПК РФ, ответчиками суду не представлен оригинал договора от Дата об уступки пая в отношении спорной квартиры, заключённого между ООО «АнгараРемСтрой» и ФИО3, доказательств внесения оплаты по указанному договору, а истцом оспаривается как наличие самого договора так и факт оплаты по нему, у суда отсутствуют основания для вывода о наличии у ответчиков каких-либо оснований для приобретения права на спорное жилое помещение. 

Дата ООО «АнгараРемСтрой» (арендодатель) передало в арендное пользование ФИО2 (арендатору) квартиру по адресу: Адрес, площадью 70,9 кв.м., на срок с Дата по Дата, для проживания арендатора и членов его семьи, с правом выкупа, заключив соответствующий договор аренды, который подписан сторонами.

По условиям договора аренды арендатор обязался освободить арендуемое жилое помещение по истечении обусловленного срока аренды (п.2.2.6), своевременно вносить арендную плату в размере 17 000 рублей не позднее 5 числа каждого месяца (п.2.2.7). Также, п.3.4 договора предусмотрено условие о том, что если арендатор купит арендованную квартиру до Дата, то все арендные платежи, кроме коммунальных платежей, платежей за электроэнергию, воду и фонд капитального ремонта дома, будут засчитаны в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Согласно п.5.1 договора аренды при отсутствии письменного уведомления о предстоящем расторжении договора по истечении срока действия договора, последний считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок. По истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на продление договора.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор – выселению, в том числе и в случаях: нарушения существенных условий договора, не внесения арендной платы в течение 30 дней после наступления срока платежа.

Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиками, арендатором ФИО2 в течение срока действия договора аренды нарушались сроки внесения и размеры арендных платежей, установленные договором аренды. За период с Дата по Дата задолженность перед арендодателем составляет 112 000 рублей. 

Факт проживания в жилом помещении до настоящего времени и наличие указанной задолженности по договору аренды, ответчиками не оспаривается. 

С Дата спорная квартира находится в залоге у ПАО «АК Банк» по обеспечению исполнения обязательств по договору банковской гарантии от Дата, зарегистрированному Дата.

Таким образом, с учётом истечения срока действия договора аренды, отсутствия доказательств выкупа спорного жилого помещения, каких-либо соглашений между ответчиками и собственником жилого помещения о проживании в указанной квартире, наличия значительной задолженности по арендной плате в течение нескольких месяцев подряд, суд приходит к выводу о том, что законных оснований для проживания ответчиков в спорной квартире не имеется, доказательств обратному ответчиками, в нарушение ст.56 ГПК РФ, суду не представлено.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Суд учитывает, что проживание ответчиков в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника жилого дома, оплата аренды продолжительное время арендатором не производится, следовательно договор аренды от Дата подлежит расторжению, а ответчики обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по адресу: Адрес со всеми проживающими с ними лицами.

На основании ч.2 ст.206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд устанавливает ответчикам срок, в течение которого ими должно быть освобождено жилое помещение, в один месяц с момента вступления решения суда в законную силу, что сохранит баланс интересов сторон.

В соответствии со ст.622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При буквальном толковании приведенной нормы материального права при расторжении договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического его возвращения арендодателю.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Суд, проверив, принимает расчет задолженности по арендным платежам, произведенный истцом, так как он составлен в соответствии с условиями договора аренды, отвечает требованиям гражданского законодательства и не оспорен ответчиками. Следовательно, взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит сумма задолженности в размере 112 000 рублей за период с Дата по Дата, с ответчика ФИО3 данная задолженность взыскана быть не может, поскольку она не имеет с истцом договорных отношений по аренде спорного жилого помещения. 

В соответствии со ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Основаны на законе и подлежат удовлетворению и требования истца и о взыскании с ответчика ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 888 рублей 41 копейки за весь заявленный ко взысканию период несвоевременной оплаты арендной платы с января ........ года по октябрь ........ года, сумма которых является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору аренды, исходя из общей суммы задолженности, периода просрочки исполнения обязательства.

Учитывая, что договор аренды от Дата ООО «АнгараРемСтрой» был заключен только с ответчиком ФИО2, требования о взыскании с ФИО3 задолженности по арендным платежам за пользование арендованным жилым помещением и процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды от Дата с ФИО3 не могут быть удовлетворены, поскольку предъявлены к ненадлежащему ответчику.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

В удовлетворении требований об обязании ответчиков выплатить истцу денежные средства за пользование жилым помещением в период вступления решения суда в законную силу из расчета 17 000 рублей в месяц следует отказать, поскольку установить факт нарушения прав истца вследствие несвоевременного возврата жилого помещения после вынесения решения суда, являющегося основанием для истца как арендодателя по заявлению требований о взыскании арендных платежей за все время просрочки возврата, на момент разрешение настоящего дела по существу не представляется возможным, данное требование заявлено преждевременно, что может повлечь неосновательное обогащение на стороне истца. Ни законом, ни заключенным между сторонами договором аренды возможность взыскания указанных платежей на будущее не предусмотрена. Поскольку указанное событие еще не наступило, права истца в этой части на момент рассмотрения дела не нарушены.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина с ответчика ФИО2 в размере 1 010 рублей.

Согласно ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ в бюджет муниципального образования «Город Иркутск» с ответчика ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 557 рублей 77 копеек, с ответчика ФИО3 в размере 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «АнгараРемСтрой» -удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от Дата между ООО «АнгараРемСтрой» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «АнгараРемСтрой» задолженность по договору аренды в размере 112 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 888 рублей 41 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 010 рублей.

Обязать ФИО2 и ФИО3 освободить занимаемое ими жилое помещение по адресу: Адрес со всеми проживающими с ними лицами в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Отказать ООО «АнгараРемСтрой» в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО3 в пользу ООО «АнгараРемСтрой» задолженности по договору аренды от Дата в размере 112 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 888 рублей 41 копейки, расторжении договора аренды от Дата между ООО «АнгараРемСтрой» и ФИО3, обязании ФИО2, ФИО3 выплатить ООО «АнгараРемСтрой» денежные средства за пользование жилым помещением в период вступления решения суда в законную силу в сумме 17 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования «Город Иркутск» государственную пошлину в размере 2 557 рублей 77 копеек.

Взыскать с ФИО3 в бюджет муниципального образования «Город Иркутск» государственную пошлину в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления полного текста решения, который будет изготовлен Дата.

Судья: Я.В. Островских 

........ 

........

........

........

........