Дело № 2-105/2019

(№ 2-3482/2018) 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Брижатюк И.А.

при секретаре Головановой С.Н. 

с участием прокурора Шеиной О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске

22 января 2019 года

дело по иску ФИО1 к ФИО2 о выселении,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с требованием к ФИО2 о выселении.

В обоснование требований указала, что она является собственником квартиры 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с Ф.С.А. 

В принадлежащей ей квартире без законных оснований проживает ФИО2, регистрация которого по месту жительства прекращена ДД.ММ.ГГГГ. Ей известно о том, что между Ф.С.А. (продавец квартиры) и ФИО2 (предыдущий собственник) была достигнута договоренность о временном проживании ответчика в спорной квартире. На ее требования освободить жилое помещение ответчик убедил продлить его временное проживание, поскольку развелся с женой и в связи с трудным материальным положением не может приобрести квартиру. Она согласилась на его временное проживание при условии оплаты коммунальных платежей за квартиру. Впоследствии она потребовала освободить квартиру, но ответчик ответил отказом. 

Просит суд выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала требования о выселении ответчика по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что ответчик не является собственником спорного жилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ. ответчик был выписан из квартиры, однако, до настоящего времени продолжает проживать в квартире. Ответчик имел устную договоренность с Ф.С.А. – бывшим собственником спорной квартиры и гражданским супругом истца, о том, что будет проживать в квартире и оплачивать коммунальные платежи. Истец, являясь собственником квартиры, предупредила ответчика о необходимости освобождения квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ., однако, ФИО2 отказывается освобождать квартиру.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал в полном объеме. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ. он заключил с Ф.С.А. договор займа денежных средств на сумму 1500000 руб. Указанным договором предусматривалась обязанность его матери – О.А.Д. - заключить договор купли-продажи спорной квартиры в целях обеспечения исполнения его обязательств по возврату денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. По указанному договору займа он выплачивал денежные средства Ф.С.А. Однако, в ДД.ММ.ГГГГ он попал в аварию, получил травму и не смог трудиться. На протяжении всего периода времени, с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени, он проживает в спорной квартире, у ФИО1 и Ф.С.А. нет ключей от квартиры. В период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. он не производил оплату коммунальных платежей за квартиру. В настоящее время (с ДД.ММ.ГГГГ.) он оплачивает коммунальные платежи за квартиру. Какие-либо договоры о сохранении за ним права пользования спорным жилым помещением с Ф.С.А.., а также с ФИО1 он не заключал. Заявил ходатайство о пропуске ФИО1 срока исковой давности для обращения с иском в суд о его выселении.

Выслушав стороны, заключение прокурора, полагавшего требования подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК РФ, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда, по смыслу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Из материалов дела усматривается и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, что ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с Ф.С.А.. 

Из копии лицевого счета, выданного 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., усматривается, что в квартире никто не зарегистрирован, задолженность за содержание жилья и ОДН составляет 61786 руб. 02 коп.

Из копии дела правоустанавливающих документов на квартиру 

<

адрес>, предоставленной в материалы дела по запросу суда Управлением Росреестра по Омской области, следует, что собственниками спорной квартиры последовательно являлись:

в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. - ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключенного им с Б.Г.П. ДД.ММ.ГГГГ.

в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. – Н.Е.Л. на основании договора купли-продажи, заключенного ею с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. – Б.А.М. на основании договора купли-продажи, заключенного им с Н.Е.Л. ДД.ММ.ГГГГ.

в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. – О.А.Д. на основании договора купли-продажи, заключенного ею с Б.А.М. ДД.ММ.ГГГГ.

в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. – Ф.С.А. на основании договора купли-продажи, заключенного им с О.А.Д. ДД.ММ.ГГГГ.

в период с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время – ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного ею с Ф.С.А.. ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений представителя истца, данных в ходе судебного заседания, следует, что ФИО2 проживает в принадлежащей ФИО1 квартире на основании устной договоренности, достигнутой между сторонами, при условии оплаты коммунальных платежей за квартиру. Ответчик в судебном заседании также не отрицал, что он в настоящее время проживает в квартире 

<

адрес>. Из пояснений ответчика следует, что с даты прекращения права собственности на спорную квартиру, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, он из указанной квартиры не выезжал, проживает на основании устной договоренности с собственниками квартиры о проживании в ней и оплате коммунальных платежей.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства суд приходит к выводу, что ответчик был вселен в спорное жилое помещение с согласия истца. При этом, истец, предоставив ответчику спорное жилое помещение, фактически в нем не проживает. Поскольку ответчик при отсутствии у него права собственности в отношении спорной квартиры продолжает пользоваться ею, суд считает установленным, что между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения в устной форме, с условием о проживании ответчика и оплате содержания жилого помещения (коммунальных платежей).

В соответствии с ч.1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ч. 1 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 направила ФИО2 телеграмму, содержащую уведомление о том, что она возражает против дальнейшего проживания ответчика в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что расценивается судом как уведомление о расторжении договора найма, заключенного в устной форме. В указанной телеграмме истец просила ответчика освободить спорную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что в период проживания в спорной квартире ФИО2 ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ответчик плату за жилое помещение и коммунальные услуги не вносил, что ФИО2 не отрицал в судебном заседании. 

Судом установлено, что жилое помещение предоставлялось ответчику на основании устного договора найма, ответчик систематически нарушал условия договора найма, в том числе, в период действия договора: несвоевременно и не в полном объеме производил оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ФИО2 только по оплате за содержание жилья и ОДН составляет 61786 руб. 02 коп. Наймодатель желает расторгнуть договор найма, о чем ответчику стало известно ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не отрицает наличие задолженности по оплате за проживание в спорном помещении. 

Таким образом, правовые основания пользования жилым помещением у ответчика отсутствуют.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на отсутствие у ФИО1 права собственности в отношении спорной квартиры по причине ничтожности договора купли-продажи, на основании которого зарегистрирован переход права собственности на квартиру на имя истца. Оценивая доводы ответчика, суд отмечает, что на дату рассмотрения дела судом договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Ф.С.А. и ФИО1 не признан в установленном законом порядке недействительным. Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ. в Первомайский районный суд г.Омска поступило исковое заявление О.А.Д. о признании ничтожными договоров купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. и применении последствий недействительности ничтожных сделок. ДД.ММ.ГГГГ. исковое заявление О.А.Д. принято к производству суда. Однако, разрешение судом требований О.А.Д.. о ничтожности договоров купли-продажи, не влияет на права ответчика по настоящему иску и не порождает возникновение у последнего права собственности и (или) права пользования спорной квартирой, с учетом того, что ответчик был выписан из квартиры ДД.ММ.ГГГГ (т.е. до возникновения права собственности О.А.Д. в отношении спорной квартиры). Таким образом, обращение О.А.Д. с требованиями к ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ничтожным не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 требований о выселении ответчика из спорной квартиры.

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности для обращения ФИО1 с иском о выселении, суд отмечает, что согласно ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304). Поскольку ФИО1 заявлены требования, вытекающие из прав собственника об устранении нарушений ее права, на указанные требования срок исковой давности не распространяется.

Исходя из толкования закона и фактически установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что истец является собственником жилого помещения, заключенный между истцом и ответчиком в устной форме договор краткосрочного найма спорного жилого помещения прекратил свое действие, проживание ответчика в жилом помещении, по мнению суда, безусловно создает истцу препятствия в реализации его права собственника в отношении недвижимого имущества. Оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением материалы дела не содержат.

На основании вышеизложенного, требования ФИО1 о выселении ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Выселить ФИО2 из кв.

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2019г. Решение не вступило в законную силу.