Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2021 года пос. Волово

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвоката Васильева С.Ю.,

ответчика ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, 

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты> га) от 16.10.2014 года ФИО1 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельный участок: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 8.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ФИО1, правопреемником которого является ответчик ФИО3, при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновения у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик ФИО4 является собственником спорного земельного участка с кадастровым № согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, заключенному между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель). Право собственности ФИО4 на спорные земельные участки подтверждается записью о государственной регистрации права № от 16.09.2020 года. О существовании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года истец узнал только 24.11.2020 года, когда к нему обратился ответчик ФИО4 с заявлением о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу и представил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года между ответчиками был заключен в период действия договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты> га) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. О существовании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты> га) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемые земельные участки обременены правами ООО «Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от ФИО3 никаких предложений и уведомлений о приобретении данных земельных участков не поступало. Ответчики, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты> га) от 16.10.2014 года и тем самым нарушили преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО1, правопреемником которого является ответчик ФИО3, пришли к соглашению о возникновения у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемые им земельные участки при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении ФИО3 спорного недвижимого имущества ФИО4 было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, заключенному между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) в отношении земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя ФИО4 на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости № от 16.09.2020 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, правообладателя ФИО4 заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16 октября 2014г., предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16 октября 2014г., в соответствии с ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственник земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО3 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ФИО3 обязательств по договору, истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. ФИО3 не могла не знать о существовании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16 октября 2014г., поскольку в самом договоре купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020г. имеется ссылка на обременение продаваемых участков договором аренды в пользу ООО «Воловосельхозтехника» (п.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020г). В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендатора по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки ООО «Воловосельхозтехника» систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды понимало, что собственник в случае продажи земельного участка продаст его именно ООО «Воловосельхозтехника», для дальнейшего использования уже на праве собственности, то есть ООО «Воловосельхозтехника» было заинтересовано в выкупе данного участка. Факт того, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006г. №, выданным 

<

данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № за период времени с 2014г. по 2021г. Кроме того, указано, что спорный земельный участок использовался ООО «Воловосельхозтехника» с 2008г., что подтверждается договорами аренды с правопредшественником ФИО3 – ФИО1, а именно договорами аренды от 29.07.2011, от 08.05.2009г., от 30.04.2008г., указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске допущена опечатка, в указании о том, когда истец ООО «Воловосельхозтехника», узнало о существовании заключенного между ответчиками договора купли продажи, правильной просил считать дату 24.11.2020 года, а не 24.11.2021 года. Несмотря на то, что в п. 2.2 договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года не указано, в каком виде арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника», письменно или устно, должно ли быть обращение зарегистрировано в ООО «Воловосельхозтехника», или иное, пролагает, что обращение должно было быть в письменном виде, так как арендодатель должен доказать факт обращения с предложением выкупить принадлежащий ему земельный участок. Заключенный договор купли-продажи земельных участков, принадлежащих ФИО3, нарушает право ООО «Воловосельхозтехника» на первоочередной выкуп указанных земельных участков, при этом просил учесть, что ООО «Воловосельхозтехника» уже 13 лет обрабатывает спорные земельные участки. После покупки земли ФИО4, массив земли разбивается на части, что в последующем приведет к затруднению его обработки. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признала и пояснила, что земельный участок достался ей в наследство после смерти отца ФИО1 На собраниях ООО «Воловосельхозтехника» не была, договор аренды не видела, не знает, какие права ООО «Воловосельхозтехника» ею нарушены. С вопросом покупки земли она подходила к ФИО2 еще при жизни ее отца, он сказал, что ему земля не нужна, чтобы обратилась с эти вопросом к ФИО4 Она обратились к ФИО4 с предложением купить землю, он купил. О том, что обратиться с вопросом покупки земли в ООО «Воловосельхозтехника» нужно было письменно, я не знала, и ФИО2 ничего об этом не сказал. Отец при жизни не показывал ей договор аренды земельного участка. Среди отданных им документов на землю, среди них не было договора аренды. Продажей земельного участка занималась сама, сначала подошла к ФИО4, и предложила купить землю, он согласился. Писала письмо в МИЗО Тульской области, дождалась ответа и стали оформлять договор купли-продажи. Арендную плату зерном от ООО «Воловосельхозтехника» получала. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 суду пояснил, что заявленные исковые требования с учетом их дополнения не признает в полном объеме, и просит в их удовлетворении отказать, поскольку заключенная сделка купли-продажи совершена правильно. Он является заслуженным работником сельского хозяйства. У него брат занимается сельским хозяйством, является главой КФХ.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что ответчик ФИО4 полагает, что исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» не законно, не обосновано и не подлежит удовлетворению по тем основаниям, что в своём исковом заявлении истец ссылается на положения п. 2.2. Договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г., а именно на то, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами. Арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами, и на положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. не должен противоречить федеральному законодательству. Отмечает, что договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. не содержит условий о выкупной цене и что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В связи с этим установление права преимущественного выкуп земельного участка Арендатором, по мнению ответчика, недопустимо.

Кроме этого считает, что сторонами в Договоре аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права. Договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. не содержит условий о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка.

ФИО3 являлась правообладателем спорного земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.11.2018г., выданного нотариусом Воловского нотариального округа ФИО10

Из имеющегося в материалах дела договора аренды заключенного между ФИО1, арендодателем участка 9, и ООО «Воловосельхозтехника» (арендатором) от 16.10.2014г. следует, что он заключён сроком на 7 (семь) лет.

В п.2.2 данного договора предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка при его продаже перед другими лицами.

Договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. заключался в следующем порядке - ООО «Воловосельхозтехника» проводило собрание с собственниками земельных участков, на котором ФИО3 не присутствовала, поскольку на момент его заключения не являлась собственником спорного земельного участка. Договор аренды, на который ссылается истец ФИО3 не подписывался, экземпляр договора у ФИО3 отсутствовал, в силу того, что договор был подписан в 3 экземплярах, кто является старшим по полю договор не устанавливает, дополнительного соглашения об изменении стороны по договору аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. с ней не заключался. Сама ФИО3 о наличии в договоре аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. положения о преимущественном праве истца на покупку спорного земельного участка не знала, зерно от ООО «Воловосельхозтехника» за пользование земельным участком получала. Полагают, что между ФИО3 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков.

Кроме того, договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. не содержит условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, в связи с чем не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020г., своих обязательств.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 указывает, что ФИО4 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества 26.08.2020 года земельные участки: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенный по адресу: участок находится примерно в 1960 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: участок 

<

адрес>.

Преимущественное право покупки на вышеперечисленные земельные участки имелось у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области письмом от 24.04.2020г. за № сообщило, что в соответствии с рекомендациями комиссии по рассмотрению извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заседание которой состоялось 14.04.2020г., Тульская область отказалась от покупки вышеуказанных земельных участков по цене 14000 (четырнадцать тысяч) рублей за 1 га и сообщило о том, что в течение года со дня поступления извещения (26.03.2020 №) ФИО3 вправе продать вышеуказанные земельные участки третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

ФИО3 земельный участок с кадастровым № был продан за 18480 рублей, а земельный участок с кадастровым № был продан за 239120 рублей, продажа состоялась 26.08.2020г., таким образом условия, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения третьим лицам были выполнены.

Кроме того отмечает, что земельный участок с кадастровым №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г.

Указывает, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.11.2018 года принадлежал земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с договором аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты> га) от 16.10.2014 года ФИО6, правопреемником которого является ФИО3, передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанный земельный участок. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 8.11.2014 года. 

В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. 

ФИО3 было направлено уведомление Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать е земельные участки и было зарегистрировано 26.03.2020 года за №. 

24.04.2020 года письмом за № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области отказалось от покупки земельных участков и сообщило ФИО3 о праве в течение года со дня получения извещения продать спорные земельные участки на предлагаемых условиях. 

26.08.2020 года ФИО3 реализовала свои правомочия собственника по отчуждению земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ФИО3 и ФИО4 26.08.2020 года, ответчик ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым №.

Право собственности ФИО4 на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 16.09.2020 года. 

24.11.2020 года, ФИО4 обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

На основании ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (п.1).

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16 октября 2014 г. не должен противоречить федеральному законодательству.

В п.3 ст.1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подпункт 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4). 

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с изложенным суд полагает, что договор аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты> га) от 16.10.2014г. не содержит условий о выкупной цене и что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем установление права преимущественного выкуп земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

В соответствии с п.п. 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Из разъяснений, содержащихся в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из договора аренды земельных участков (поле 129га) от 16.10.2014г. в нем сторонами не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права, а также не содержит условии о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления № 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Из представленного в материалы дела ООО «Воловосельхозтехника» договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. следует, что ФИО6 передал в аренду указанный спорный земельный участок. На момент его заключения ФИО3 не являлась собственником спорного земельного участка.

При этом договор аренды, на который ссылается представитель ООО «Воловосельхозтехника» ФИО3 не подписывался, что она подтвердила в ходе рассмотрения дела. Доказательств обратного суду представителем истца не представлено.

Вышеуказанный договор также не устанавливает дополнительного соглашения об изменении стороны по договору аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. 

ФИО3 о наличии в договоре аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г. положения о преимущественном праве истца на покупку спорного земельного участка не знала, при этом не отрицала, что зерно от ООО «Воловосельхозтехника» за пользование земельным участком получала.

Однако, как было установлено в судебном заседании ФИО3, прежде чем продать земельные участки ФИО4, еще при жизни своего отца обращалась к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО2 с предложением покупки земли, однако он отказался покупать землю и предложил обратиться к ФИО4 с данным вопросом.

Доводы представителя истца о том, что ФИО3 не уведомила ООО «Воловосельхозтехника» о намерении продать земельные участки правового значения не имеют, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателя – собственника земельного участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок. Доводы ФИО3 о том, что она обращалась с предложением купить у нее землю к генеральному директору ООО «Воловосельхозтехника» ФИО2, представителем этой организации не опровергнуты.

Кроме того, в силу п.3 ст. 308 ГК РФ, при рассматриваемом споре следует учитывать, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц), так как ФИО3 стороной договора аренды от 16.10.2014 года не являлась, принятое на себя обязательство арендодателем ФИО1 ограничение по распоряжению своим имуществом на нее в любом случае не распространяется.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что между ФИО3 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков, в связи с чем и не имеется основания для вывода о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020г. следует, что ФИО4 приобрел в собственность земельные участки: с кадастровым №; с кадастровым №.

Преимущественное право покупки на вышеперечисленные земельные участки, в связи с действующим законодательством, имелось у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Письмом от 24.04.2020г. за № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило ФИО3, что в соответствии с рекомендациями комиссии по рассмотрению извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заседание которой состоялось 14.04.2020г., Тульская область отказывается от покупки вышеуказанных земельных участков по цене 14000 (четырнадцать тысяч) рублей за 1 га и сообщило о том, что в течение года со дня поступления извещения (26.03.2020 №) ФИО3 вправе продать вышеуказанные земельные участки третьему лицу по цене, не ниже, указанной в извещении.

Как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020г. ФИО3 земельный участок с кадастровым № был продан за 18480 рублей, а земельный участок с кадастровым № был продан за 239120 рублей, таким образом условия, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ФИО3 были выполнены.

При этом следует учесть, что земельный участок с кадастровым №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014г.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем доводы истца о наличии у него права на приобретение Спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктами 1 - 3 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу пунктов 1 - 2 ст.260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с изложенным суд приходит к выводу, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца - ООО «Воловосельхозтехника» требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

При этом суд учитывает, что согласно подп. 4 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

С учетом изложенного, всех установленных обстоятельств по делу, следует, что поскольку между ФИО3 и ООО «Воловосельхозтехника» договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, договор аренды таких условий не содержит, оснований для перевода прав покупателя на истца по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.00.2020г., заключенному с ФИО4, не имеется.

Недобросовестного осуществления своих гражданских прав со стороны ответчиков ФИО3 и ФИО4, судом не установлено.

При принятии решения по делу суд учитывает, что то обстоятельство, что ответчик ФИО4 не зарегистрирован в качестве главы КФХ либо индивидуального предпринимателя не имеет правового значения для рассматриваемого спора а также не может свидетельствовать о том, что при приобретении земельных участков действовал не в своем интересе, и не будет их использовать по прямому назначению. Доказательств обратного суду не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды от 16.10.2014г., спорные земельные участки, ранее принадлежавшие ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 239120 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 14.06.2021 года.