Производство №

Дело (УИД): 28RS0№-89

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Сковородино 26 декабря 2024 г.

Сковородинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Сушко Е.Ю., 

при секретаре Сырцовой Я.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО1, 

<

адрес>, площадью 31,1 кв.м, c кадастровым номером №, между ней и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, сумма сделки 

<

данные изъяты> рублей.

За нею сохранилось право проживать в жилом помещении, и остались обязанности по уплате за коммунальные услуги. Она проживает в жилом помещении, несет обязанности по содержанию квартиры, что подтверждается квитанциями об оплате. Считает, что покупатель не выполнил требования договора спустя длительное время, не оплатил сумму сделки, что является существенным нарушением условий договора, денежные средства за продажу объекта недвижимости ею не получены.

Согласно требованиям законодательства, она выполнила досудебный порядок. Ответчику была направлена претензия o расторжении договора купли-продажи в добровольном порядке, что подтверждается чеком o направлении заказного письма c описью вложения от ДД.ММ.ГГГГ. B претензии указан срок на ответ на претензию 10 дней c момента получения. Письмо было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчету об отслеживании почтового отправления, однако никаких прямых действий не последовало от ответчика, хотя, связавшись c ней по телефону, ответчик сказала, что согласна урегулировать ее требования, и вернуть объект недвижимости, ссылаясь на занятость, финансовые трудности и территориальную отдаленность, до сих пор никаких мер не приняла.

Считает, что ответчик достаточно длительное время уклоняется от исполнения обязанностей, и она имеет право расторгнуть сделку, но реализовать своё право может только в судебном порядке.

В связи с чем, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, площадью 31,1 кв.м. Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 31,1 кв.м, c кадастровым номером №, прекратив право собственности на указанную квартиру за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р..

Истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, обратилась с ходатайством о рассмотрении данного дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме. 

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, не явилась, обратилась с ходатайством о рассмотрении данного дела в ее отсутствие, исковые требования ФИО3 не признает в полном объеме. Указывает, что истец ФИО3 сообщает суду недостоверную информацию о совершенной сделке. Истец ФИО3 и она являются не просто сторонами оспариваемой сделки, а фактически приходятся друг другу прабабушкой и правнучкой, поскольку ее отец ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приходится истцу родным внуком, его мать и ее бабушка ФИО5 (по первому браку ФИО4, по второму браку «Полocова»), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приходилась истцу дочерью.

Решение о том, чтобы спорная квартира досталась именно ей, истец приняла давно, поскольку родных детей в живых уже не осталось, сын умер более 20 лет назад, дочь ФИО5 тоже умерла, а внук ФИО4 (ее отец) с девятнадцати лет практически постоянно находится в местах лишения свободы, с другими внуками истец близких родственных отношений особо не поддерживала, а поскольку она не имела собственного жилья, то, по-видимому, прабабушка таким образом хотела ей помочь решить в будущем жилищный вопрос. O своем решении истец сообщила ей во время приезда в Kpaсноярск в августе 2020 года и передала ей завещание, составленное ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом Сковородинского нотариального округа, зарегистрированное в реестре. Согласно указанному завещанию, истец завещала ей все принадлежащее имущество, в чем бы таковое не заключалось и где бы оно не находилось, в том числе, спорную квартиру. Однако спустя несколько лет, весной 2023 года во время очередного разговора истец попросила ее приехать к ней для переоформления спорной квартиры, поскольку от кого-то узнала, что, не смотря на составленное завещание, его могут оспаривать другие наследники по закону, a также в силу закона определенной категории наследников может быть выделена обязательная доля в наследстве. Она согласилась приехать на сделку. Сделка купли-продажи квартиры, по желанию истца была совершена в нотариальной форме, прабабушка сама договаривалась с нотариусом, договор купли-продажи квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ вне помещения нотариальной конторы в здании поселковой администрации, и удостоверен нотариусом Сковородинского нотариального округа 

<

адрес>. Поскольку они являлись родственниками, то стоимость отчуждаемой квартиры они определили примерно равной ее кадастровой стоимости и оценили в 600000 рублей (пункты 3 и 3.1 указанного выше договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). Оплата стоимости отчуждаемой квартиры была ею произведена в полном объеме до подписания договора, денежные средства она передала бабушке наличными в ее квартире по месту жительства, о чем они сообщили нотариусу во время сделки, и истец подтвердила факт получения денежных средств. Как усматривается из содержания пункта 3.2 договора купли-продажи, продавец и покупатель констатировали, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя 

<

данные изъяты> рублей. Также она оплатила все расходы, связанные с заключением договора купли-продажи (стоимость нотариальных услуг, государственную пошлину). 

Таким образом, вопрос стоимости отчуждаемой квартиры был согласован между сторонами, а условие пункта 3.2 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о полной оплате ею, как покупателем, стоимости квартиры и имеет силу расписки продавца в получении указанной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей, в связи с чем, отсутствуют какие-либо правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований и расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Третье лицо - филиал ППК «Роскадастра» по Амурской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания, своего представителя в суд не направило.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив требования истца, позицию ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 31,1 кв.м., стоимость которой определена сторонами в 

<

данные изъяты> рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО2 на спорную квартиру.

Согласно ч.ч.1,3 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из ч.ч.1-3 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса, не нарушает диспозитивных норм, установленных законом.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 указанного выше Кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 31,1 кв.м.. 

Согласно п.3.1. Договора, покупатель покупает у продавца указанную квартиру за 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек. 

В соответствии с п.3.2. Договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя 

<

данные изъяты> рублей. 

Согласно п.4. Договора, сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. 

Истец ФИО3, обращаясь с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры указала, что ответчик ФИО2 не оплатила сумму сделки, что является существенным нарушением условий договора, денежные средства за продажу объекта недвижимости ею не получены.

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из приведенных положений закона следует, что уплата денежных средств за товар является надлежащим исполнением обязательства со стороны покупателя.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Статьей 408 ГК РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1).

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства (п. 2).

Таким образом, расписка кредитора удостоверяет исполнение обязательства должником.

В силу ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч. 1).

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (ч. 2).

Согласно ст.60 этого же кодекса обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из приведенных положений закона следует, что недопустимыми доказательствами признаются доказательства, полученные с нарушением закона, либо доказательства, которыми в силу специального указания закона не могут подтверждаться определенные обстоятельства.

Из установленных судом обстоятельств следует, что со стороны покупателя ФИО2 в подтверждение исполнения обязательства по уплате цены договора не предоставлено каких-либо доказательств передачи продавцу денежных средств, кроме ссылки на п.3.2. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Также судом установлено, что в материалах дела не имеется расписки, подтверждающей получение продавцом какой-либо денежной суммы, сопоставимой с ценой квартиры, определенной в договоре, и не имеется доказательств, подтверждающих, что ответчик ФИО2 имела денежные средства, достаточные для приобретения квартиры по цене, указанной в договоре, не смотря на то, что судом данное требование о предоставлении доказательств предъявлялось ответчику. 

Фактически имущество по договору купли-продажи не было передано продавцом ФИО3 покупателю ФИО2, истец ФИО3 после регистрации права собственности ответчиком ФИО2 на квартиру продолжает проживать в ней, несет бремя содержания имущества, акт приема-передачи квартиры между истцом и ответчиком не составлялся. 

Учитывая, что бесспорные доказательства, безусловно свидетельствующие о передаче истцу ФИО3 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств ответчиком ФИО2 отсутствуют, а поскольку обязательство по оплате приобретенной у ФИО3 квартиры подлежало исполнению ФИО2, то на нее возлагалась обязанность доказать факт исполнения данного обязательства, однако, названный факт своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом ФИО3 требований о расторжении указанного договора, в связи с неисполнением существенного условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по оплате цены жилого помещения.

Кроме того, с ответчика ФИО2 в доход местного бюджета в порядке ч.1 ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО2 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Зарегистрировать право собственности ФИО3 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Сковородинский районный суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме. 

Председательствующий Е.Ю.Сушко

Решение в окончательной форме принято – ДД.ММ.ГГГГ.