Дело № 3а-27/2019 

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2019 г. город Магадан

Магаданский областной суд в составе: 

председательствующего - судьи Бельмас И.Ю., 

при секретаре Биттер Т.А., 

с участием: 

представителя административного истца - ФИО1, 

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, действуя через представителя ФИО1, обратился в Магаданский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Магаданской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от 18 мая 2017 г. является собственником 557/2316 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №..., площадью 3099 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Вторым правообладателем земельного участка является ООО «ЭСА» (заинтересованное лицо).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 28 марта 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 16 125 926 рублей 41 копейка.

Вместе с тем согласно отчету об оценке от 18 июня 2019 г. №..., выполненному ООО «Центр ОМЭК», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (4 июня 2012 г.) составляет 965 000 рублей. 

Считает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в частности по оплате земельного налога. 

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №..., площадью 3099 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости в сумме 965 000 рублей. 

Одновременно истцом подано ходатайство о восстановлении пропущенного процессуальный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, ссылаясь на то обстоятельство, что земельный участок приобретен им менее двух лет назад.

Административный истец ФИО3, представитель административного ответчика Правительства Магаданской области, представитель заинтересованного лица ООО «ЭСА», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали; ООО «ЭСА» в отзыве на исковое заявление просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Учитывая мнение явившихся участников процесса, положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), согласно которой неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца на исковых требованиях настаивала, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Также поддержала и просила удовлетворить ходатайство о восстановлении административному истцу процессуального срока на подачу данного административного иска.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, согласно которому Управление оставляет разрешение вопроса по существу заявленных требований на усмотрение суда, поскольку не имеет юридической заинтересованности в исходе дела. Полагал, что ходатайство истца о восстановлении процессуального срока на подачу иска в суд подлежит удовлетворению. Также пояснил, что на дату рассмотрения дела, изменений в сведения о спорном земельном участке в ЕГРН не вносились. 

В отзыве на административное исковое заявление Правительство Магаданской области просит в иске отказать в связи с пропуском административным истцом срока на обращение в суд с данным административным исковым заявлением. При этом ответчик не имеет возражений относительно достоверности представленного истцом отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ООО «ЭСА» в отзыве на исковое заявление полагает заявленные ФИО3 требования законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от 18 мая 2017 г. (государственная регистрация от 15 июня 2017 г.) является долевым собственником (доля в праве 557/2316) земельного участка с кадастровым №..., площадью 3099 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием АБК и расширением ДОЦ. Собственником 1759/2316 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок является ООО «ЭСА». Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле выписками из ЕГРН и при рассмотрении дела никем не оспаривались. 

Согласно пункту 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №... влияют на права и обязанности ФИО3 как плательщика земельного налога, следовательно, он имеет право на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости этого земельного участка. 

Разрешая ходатайство административного истца о восстановлении срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд находит его подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В силу положений части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28). 

Из материалов дела следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №... в размере 16 125 925 рублей 41 копейка внесены в реестр объектов недвижимости 9 февраля 2013 г. (л.д. 15).

Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки, очередной результат определения кадастровой стоимости должен быть внесен в государственный кадастр недвижимости не позднее 9 февраля 2018 г.

Судом установлено, что на момент подачи ФИО3 административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (10 июля 2019 г.) и на дату настоящего судебного заседания очередные результаты определения кадастровой стоимости, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым №..., в государственный кадастр недвижимости не вносились, что в силу приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации позволяет суду восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что ходатайство истца о восстановлении срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости подлежит удовлетворению, а срок для обращения с настоящим административным иском - восстановлению.

Разрешая административное исковое заявление по существу, суд установил следующее.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в рамках проведения массовой государственной кадастровой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка недвижимости осуществлялась ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» и ООО «Центр Оценки и Аудита» в рамках государственного контракта от 18 июня 2012 г. № 37Д, заказчиком по которому выступала Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Результаты определения кадастровой стоимости отражены в отчете № ГКОЗНП-49-2012 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Магаданской области, который размещен на официальном сайте Росреестра и находится в свободном доступе.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Магаданской области, в том числе и земельного участка с кадастровым №..., утверждены постановлением администрации Магаданской области от 27 декабря 2012 г. № 999-па.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №... в соответствии с приложением № 1 к названному постановлению установлена в размере 16 125 926 рублей 41 копейка (пункт 2044).

В силу статьи 59 КАС РФ, пункта 4 части 1 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзацем 2 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Принимая во внимание основание заявленного административным истцом требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости), с учетом положений части 5 статьи 247 КАС РФ, административный истец при рассмотрении данного дела должен доказать величину рыночной стоимости земельного участка (подлежащей установлению в качестве кадастровой) по состоянию на 4 июня 2012 г., а административные ответчики, в случае несогласия с иском, - недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, приводимые в обоснование своих возражений, если таковые имеются. 

В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 18 июня 2019 г. №..., составленный ООО «Центр ОМЭК», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (4 июня 2012 г.) составляет 965 000 рублей (л.д. 24-79). 

Из содержания пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Оценивая по правилам статей 62, 84 КАС РФ отчет об оценке от 18 июня 2019 г. №..., составленный ООО «Центр ОМЭК», суд признает его соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности.

Из отчета следует, что оценка проведена на основании договора, заключенного ФИО3 с ООО «Центр ОМЭК», застраховавшим свою ответственность оценщика в САО «ВСК» по страховому полису №... от 12 декабря 2018 г. (срок действия с 12 декабря 2018 г. по 11 декабря 2019 г.). 

Отчет составлен оценщиком С., являющейся действительным членом НП «Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (регистрационный №... от 10 октября 2007 г.), застраховавшей свою ответственность оценщика в САО «ВСК» по страховому полису №... от 14 декабря 2018 г. (срок действия с 1 января по 31 декабря 2019 г.). 

Отчет об оценке соответствует обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке, предусмотренным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299 от 25 сентября 2014 г. № 611 соответственно. 

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В отчете изложено подробное обоснование отказа оценщика от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения), для сравнения оценщиком использовано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.

В качестве аналогов использована информация о сделках и предложении с земельными участками из категории земель населенных пунктов под индустриальную застройку, расположенных в ближайших регионах, сходных по экономико-географическим характеристикам в период сопоставимый с датой оценки.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок (корректировок) и расчет их значений.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения, в отчете указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком по состоянию на 4 июня 2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости. 

Итоговая стоимость объекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода с учетом округления до 1 000 рублей, составила 965 000 рублей. 

Оснований сомневаться в рассчитанной оценщиком стоимости земельного участка судом не установлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо замечаний к представленному отчету ООО «Центр ОМЭК» от 18 июня 2019 г. №..., в частности относительно его соответствия требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, так же как достоверности определенной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 4 июня 2012 г. в размере 965 000 рублей, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, на наличие таковых они не ссылались. 

С учетом изложенного, оценив отчет об оценке от 18 июня 2019 №..., составленный ООО «Центр ОМЭК», суд приходит к выводу, что указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №..., площадью 3099 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием АБК и расширением ДОЦ, определенная по состоянию на 4 июня 2012 г. в сумме 965 000 рублей, является достоверной и применимой для целей изменения установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

Исходя из вышеприведенных положений законодательства, проверив и оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления ФИО3 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №... в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 4 июня 2012 г. в сумме 965 000 рублей.

В статье 24.20 Закона об оценочной деятельности закреплено, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости административный истец обратился в суд 10 июля 2019 г. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №... внесена в государственный кадастр недвижимости 9 февраля 2013 г.

Следовательно, новая кадастровая стоимость указанного земельного участка подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, учитывая разъяснения, данные в абзаце 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что они должны быть отнесены на административного истца, поскольку данное решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №..., площадью 3099 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под зданием АБК и расширением ДОЦ, в размере его рыночной стоимости равной 965 000 рублей, определенной по состоянию на 4 июня 2012 г. 

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №... подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №... в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 10 июля 2019 г. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Магаданского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 23 августа 2019 г.

Судья Магаданского областного суда И. Ю. Бельмас