дело №а-183/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ФИО3 СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года г. ФИО3 

Ставропольский ФИО3 суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П., 

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3227 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании административного иска указано, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли каждому, принадлежит земельный участок площадью 3227 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9324416, 50 рублей. Однако рыночная стоимость данного земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3139 000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика – ООО «Юридическое агентство «Монолит» от ДД.ММ.ГГГГ № О/140-19. Считают, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, и нарушает их права и законные интересы, поскольку влечет увеличение их налоговых обязательств, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Просят суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3227 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3139000 рублей. 

В судебном заседании административный истец ФИО1 административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3227 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости в размере 3811000 рублей на основании проведенной дополнительной судебной экспертизы №-Э.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив в судебном заседании эксперта ФИО5, исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому принадлежит земельный участок площадью 3227 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 26:33:090206:0039, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серий 26 АБН № от ДД.ММ.ГГГГ и 26 АБН № от ДД.ММ.ГГГГ и о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделаны соответствующие записи регистрации №. 

Приказом Министерства имущественных отношений 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 

<

адрес>» установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 9324416, 50 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Юридическое агентство «Монолит» от ДД.ММ.ГГГГ № О/140-19 стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3139 000 рублей.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

На основании определения Ставропольского ФИО3 суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Профэксперт» ФИО5 

В соответствии с заключением эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью 3227 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 3188000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО5 выводы, изложенные в заключении эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. 

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Согласно заключению эксперта, из таблиц №,18 (описание объектов-аналогов, определения рыночной стоимости земельного участка) следует, что объект оценки расположен по адресу: 

<

адрес> и имеет вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов/ под частью производственного цеха.

Тогда как объект – аналог № расположен в городе Железноводске, а объект – аналог № имеет вид разрешенного использования: для размещения складских помещений.

Таким образом, анализ представленного заключения свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом использование порогового значения коэффициента вариации при определении однородности выборки объектов-аналогов какими-либо расчетами и данными не подтверждено, когда информация, приведенная в заключении, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена, и принцип проверяемости, позволяющий полностью воспроизвести расчет и привести к аналогичным результатам.

При таких обстоятельствах, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Профэксперт» ФИО5 

В соответствии с заключением эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью 3227 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилыми зданиями» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 3811000 рублей.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертом установлено, что наиболее эффективное использование объекта исследования на дату определения рыночной стоимости – для размещения объектов производственно-складского назначения (индустриальную застройку), что соответствует его фактическому использованию.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответила на все поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ее выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объектов на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления. 

Суд находит, что данное экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №О/140-19, выполненный ООО «Юридическое агентство «Монолит», суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 26:33:090206:0039 в размере рыночной согласно заключению эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения правообладателя в комиссию или суд (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления – ДД.ММ.ГГГГ. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3227 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилыми зданиями, в размере его рыночной стоимости 3811 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> считать дату обращения ФИО1, ФИО2 в суд – 13.марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского ФИО3 суда.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья подпись С.П. Лунева 

Копия верна

Судья С.П. Лунева