Дело № 2-626/2025

УИД 03RS0013-01-2025-000121-86

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

17 марта 2025 года г. Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи А.А. Хановой, при секретаре Гайнулгалимовой Э.П., 

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка недействительным или прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка недействительным или прекращенным. В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность нежилое двухэтажное здание деревообратывающего цеха площадью 1316,7 кв.м, кадастровый №, земельный участок площадью 10 685 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ года к истцу обратился ответчик по вопросу аренды вышеуказанных объектов недвижимости для размещения и хранения спецтехники. Была достигнута договоренность о стоимости аренды 60 000 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик стал пользоваться нежилым зданием цеха и земельным участком. Помимо хранения и ремонта транспортных средств он складировал сыпучие материалы, произвел раскопку грунта для хранения отходов на территории земельного участка. От оформления арендных отношений ответчик отказывался. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в срок. Но в предварительном договоре не нашли отражение необходимые для индивидуализации данные о недвижимом имуществе и земельном участке, не прописаны конкретные данные, технические характеристики, позволяющие индивидуализировать земельный участок и определить его координаты на местности. Отсутствуют приложения № и 2, подписанные сторонами и являющиеся неотъемлемыми частями предварительного договора. То есть предварительный договор считается незаключенным, недействительным. Ответчик, указанный задаток в размере 3 000 000 рублей не передавал, а ДД.ММ.ГГГГ оплатил лишь аренду цеха и земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ. Истец отмечает незаинтересованность сторон в исполнении условий предварительного договора и заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истец просит признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ недействительным или прекращенным, указывает, что данные требования альтернативны и просит удовлетворить только одно из них. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал. Суду пояснил, что 700 000 рублей от ответчика пришли на его расчетный счет, но нет договора, хочет вернуть данные средства и 3 000 000 рублей. Считает, что ФИО3 бесплатно пользовался его имуществом с ДД.ММ.ГГГГ. 

Представитель ответчика ФИО2 поддержала заявленные требования, просила удовлетворить иск, поскольку в договоре не был идентифицирован предмет договора купли-продажи. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 не признал исковые требования. На вопросы истца пояснил, что не оспаривает, что с ДД.ММ.ГГГГ пользовался помещениями по 

<

адрес> за плату. 700 000 рублей оплатил по предыдущему решению суда.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании не признал исковые требования. Просил применить ст. 61 ГПК РФ и принять во внимание решение суда по делу №, где было установлено, что оспариваемый договор является договором купли-продажи с предварительной оплатой. Данный иск считает повторным иском. 

В судебное заседание представители третьих лиц Управления Росреестра РБ и ПАО "БАНК УРАЛСИБ" не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, ПАО "БАНК УРАЛСИБ" направили отзыв на исковое заявление, в котором указали, что обременение ипотекой погашено. Просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, считает, что иск не подлежит удовлетворению. 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Как установлено судом, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали, в том числе, нежилое здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: 

<

адрес>.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ФИО3 и ФИО1 заключили ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка, из п.1 которого следует, что стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений общей площадью 622,4 кв.м, этаж 1, №, этаж 2 помещения № согласно приложения №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, находящихся в здании деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №, и земельного участка ориентировочной общей площадью 3000 кв.м, в границах, указанных в приложении №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора и который является частью земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по которому сторона 1 (ФИО1 ) будет выступать продавцом, а сторона 2 (ФИО3) покупателем указанного недвижимого имущества.

В п.4 предварительного договора стороны установили, что стоимость объектов недвижимости составляет 4 700 000 рублей, из которых стоимость нежилых помещений составляет 3 700 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей. Стоимость является фиксированной и изменению не подлежит.

В п.5 стороны определили, что в целях исполнения обязательства продавец (ФИО1) принимает на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить преобразование здания деревообрабатывающего цеха путем его разделения на помещения, а также осуществить межевание земельного участка с выделением земельного участка площадью 3 000 кв.м и зарегистрировать указанные изменения в органах государственной регистрации прав и сделок.

В п.6 предварительного договора установлено, что продавец и покупатель принимают на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения предварительного договора внесена оплата 3 000 000 рублей. Окончательный расчет в сумме 1 700 000 рублей должен быть произведен при заключении основного договора купли-продажи. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 составил расписку, из содержания которой следует, что он получил от ФИО3 денежные средства в сумме 3 000 000 рублей за часть производственной базы и помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежащие ФИО1 на праве собственности. Также в расписке указано, что ФИО1 обязуется оформить на ФИО3 всю правоустанавливающую документацию на продаваемую базу до ДД.ММ.ГГГГ.

Также ФИО3 перечислил ФИО1 по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 000 000 рублей, в назначении платежа указано предоплата по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также согласуется со стоимостью земельного участка в размере 1 000 000 рублей.

Из материалов гражданского дела № следует, что Решением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены частично исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, погашении записи об ипотеке. Суд постановил:

«Признать предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка, заключенный между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, основным договором купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 700 000 рублей.

Признать право собственности ФИО3 на помещение по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> кадастровый №, площадью 626,4 кв.м, с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1 .

Признать право собственности ФИО3 на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № площадью 2012 кв.м, с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1 .

Признать право долевой собственности ФИО3 на 1/14 долю земельного участка кадастровый № площадью 8672 кв.м с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1 .

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО3 к ФИО1 , к ПАО "БАНК УРАЛСИБ" ИНН 

<

***> отказать.

Решение суда является основанием для прекращения прав собственности ФИО1 на указанные помещения и земельные участки, и для регистрации прав, признанных данным решением суда.

Отменить после вступления решения суда в законную силу обеспечение иска в виде запрета ФИО1 , Управлению Росреестра по Республике Башкортостан на совершение сделок, регистрацию прав, перехода права, обременений на земельный участок площадью 2012 кв.м., кадастровый №, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, на помещение площадью 626,4 кв.м., кадастровый №, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8672 кв.м, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО1 в бюджет городского округа г.Нефтекамск РБ государственную пошлину в размере 31 400 рублей». 

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ и Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная и кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения. 

На основании ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Руководствуясь положениями ст. 61 ГПК РФ суд приходит к выводу, что решение суда по гражданскому делу № имеет при рассмотрении данного спора преюдициальное значение. 

Из материалов данного гражданского дела следует, что ФИО3 исполнил решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ о переводе ФИО1 денежных средств в размере 700 000 рублей.

Выписками из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что на нежилые помещения по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, площадью 626,4 кв.м, на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № площадью 2012 кв.м, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО3 с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1 .

На объект земельный участок кадастровый № площадью 8672 кв.м зарегистрировано право собственности ФИО1 с обременением ипотекой в силу закона в пользу ПАО "БАНК УРАЛСИБ" (записи ДД.ММ.ГГГГ. Право долевой собственности ФИО3 на 1/14 долю не зарегистрировано. 

Как следует из положений статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку, как установлено ранее состоявшимся судебным актом, юридически значимое событие в виде возникновения обязательства продавца (ФИО1) передать недвижимость покупателю (ФИО3) фактически имело место, указанное обязательство было исполнено после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (расписки о получении денежных средств за продаваемое имущество).

Все юридически значимые действия, свойственные отношениям по договору купли-продажи имущества, были совершены сторонами: сторонами в письменной форме заключен фактический договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий, вопреки доводам истца, все существенные условия (индивидуализированный предмет, позволяющий определить расположение недвижимости), определена цена договора, денежные средства в оплату стоимости недвижимости переданы покупателем продавцу.

Смысл вышеназванных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. 

На основании пункта 3 постановления Пленума N 10/22 и пункте 9 постановления Пленума N 25, суд при рассмотрении гражданского дела № самостоятельно определил, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился ФИО3

Довод ФИО1 о том, что ФИО3 не оплатил арендную плату за пользование помещениями с ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для переоценки состоявшегося судебного решения по делу №, и не препятствует защите права ФИО1 иными способами, в случае наличия факта нарушения права. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 СНИЛС № к ФИО3 ИНН № о признании недействительным или прекращенным предварительного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на объекты по адресу: 

<

адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение составлено 28.03.2025. 

Судья Подпись А.А.Ханова

Копия верна. Судья А.А.Ханова