Дело № 2-3895/2018

32RS0027-01-2018-003892-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2018 года г. Брянск

Советский районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Позинской С.В.,

при секретаре Рединовой Е.А., 

с участием представителей истца по доверенности ФИО1, ФИО2, представителя ответчика Брянской городской администрации по доверенности ФИО3, предстателя третьего лица по доверенности ООО « Управляющая компания Уютный Дом» ФИО4 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Брянской городской администрации, Управлению по строительству и развитию территории города Брянска о признании права собственности на недвижимое имущество по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 25.12.2007 года между Г. (участник долевого строительства) и ООО «Брянскгорстройсервис» (застройщик) был заключен договор № 6 участия в долевом строительстве, по условиям которого участник долевого строительства обязуется принять в собственность объект долевого строительства, соответствующий нежилому помещению – 

<

адрес> (первая очередь строительства). 

04.03.2010 года между Г. (дольщик) и ФИО5 (новый дольщик) был заключен договор № 6 о перемене лиц в обязательстве по договору участия в долевом строительстве № 6 от 25.12.2007 года, по условиям которого дольщик уступает новому дольщику свою долю, соответствующую нежилому помещению – 

<

адрес> (первая очередь строительства). Общая стоимость нежилого помещения «офис №...», переуступаемого дольщиком новому дольщику, составляет 855 000 руб., которые новый дольщик оплатил дольщику до подписания договора (п. 1.1 договора № 6).

Застройщик ООО «Брянскгорстройсервис» свои обязательства по передаче нежилого помещения – 

<

адрес> по проекту №..., расположенное на 1-м этаже 14-ти этажного многоквартирного жилого дома 

<

адрес> не исполнил. Решением суда от 14.12.2011 года ООО «Брянскгорстройсервис» признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В последующем, за истцом определением Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 года было признано наличие права собственности на 14030/1416333 долей в объекте незавершенного строительства «Незавершенный строительством жилой дом переменной этажности (I очередь строительства)», инвентарный №.../А с площадью застройки 1204,7 кв.м., процент готовности 52%, расположенного 

<

адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию составит нежилое помещение – 

<

адрес> по проекту №.... 

31.05.2018 года истец обратилась в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска с заявлением о выдаче ей разрешения на ввод в эксплуатацию спорного офиса. Однако, ФИО5 сообщено, что разрешение на ввод нежилых помещений не выдавалось, ей было предложено обратиться в суд с вопросом о признании права собственности на нежилое помещение.

На основании изложенного истец просила суд признать за ней право собственности на объект недвижимости: нежилое помещение 

<

адрес>

Определением суда от 20.09.2017 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент строительства Брянской области, ООО «Управляющая компания «Уютный дом», конкурсный управляющий ООО «Брянскгорстройсервис» – ФИО6

В ходе рассмотрения дела, представитель истца по доверенности ФИО1 в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просил суд признать за ФИО5 право собственности на объект недвижимости: нежилое помещение 

<

адрес>

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО1, ФИО2 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.

Представитель ответчика Брянской городской администрации по доверенности ФИО3 разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика Управления по строительству и развитию территории г. Брянска, представители третьих лиц Управления Росреестра по Брянской области, Департамента строительства Брянской области, ООО «Брянскгорстройзаказчик» в лице конкурсного управляющего ФИО6, в судебное заседание не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. 

В материалах дела имеется письменный отзыв конкурсного управляющего ФИО6, в котором он не возражал против удовлетворения исковых требований.

В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель третьего лица ООО «УК «Уютный Дом» по доверенности ФИО4 не возражала против удовлетворения исковых требований. Суду подтвердила, что площадь спорного нежилого помещения согласно технического паспорта на указанный жилой дом составляет 129.9 кв. метров. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материал дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Судом установлено, что 25.12.2007 года между ООО «Брянскгорстройсервис» (застройщик) и Г. (участник долевого строительства) был заключен договор № 6 участия в долевом строительстве (далее – договор № 6), по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке 

<

адрес>, 14-ти этажный многоквартирный жилом дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства (п.1.1).

В соответствии с п. 1.3 договора № 6 участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником нежилого помещения – 

<

адрес>. Данный договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Брянской области, номер регистрации №... от 30.11.2009 года. 

04.03.2010 года между Г. (дольщик) и ФИО5 (новый дольщик) был заключен договор № 6 о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требования) по договору участия в долевом строительстве № 6 от 25.12.2007 года, по условиям которого дольщик уступает новому дольщику свою долю, соответствующую нежилому помещению – 

<

адрес>. Общая стоимость нежилого помещения «офис №...», переуступаемого дольщиком новому дольщику, составляет 855 000 руб., которые новый дольщик оплатил дольщику до подписания договора (п.п. 1.1, 1.2 договора). Данный договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Брянской области 31.03.2010 года. 

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве № 6 от 25.12.2007 года, ООО «Брянскгорстройсервис» обязано было завершить строительство оплаченного объекта недвижимости до 30 июня 2009 года. 

Однако, указанное обязательство исполнено не было, в виду того, что 14.12.2011 года Арбитражный суд Брянской области признал ООО «Брянскгорстройсервис» несостоятельным должником. Конкурсным управляющим был назначен ФИО6

Между тем, определением Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 года за ФИО5 было признано наличие права собственности на 14030/1416333 долей в объекте незавершенного строительства «Незавершенный строительством жилой дом переменной этажности (I очередь строительства)», инвентарный №.../А с площадью застройки 1204,7 кв.м., процент готовности 52%, расположенного 

<

адрес>, что после сдачи дома в эксплуатацию составит нежилое помещение – «офис №...», общей площадью 140,30 кв.м., расположенное на 1-м этаже указанного дома в блок – секции 3-4 в осях 1с-6с/Ес-Ис по проекту №.... 

ФИО5 обратилась в Управление Росреестра по Брянской области для регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, однако уведомлением от 24.04.2018 года государственная регистрация была приостановлена до 24.07.2018 года в связи с тем, что в разрешении на ввод жилого дома в эксплуатацию отсутствуют сведения о заявленном к регистрации нежилом помещении.

30.05.2018 года истец обратилась в Управление по строительству и развитию территории г. Брянска с просьбой сообщить о причине отсутствия таких сведений в выданном Управлением по строительству и развитию территории г. Брянска разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №... от 16.06.2016 года, а также просила выдать соответствующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на нежилое помещение 

<

адрес>

В соответствии с ответом Управления по строительству и развитию территории г. Брянска № 28/5077 от 01.06.2018 года ФИО5 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного офиса, в связи с отсутствием документов, указанных в ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, а именно: 1) разрешения на строительство; 2) акта приемки объекта капитального строительства; 3) документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 4) документа, подтверждающего соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); 5) документов, подтверждающих соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); 6) схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора); 7) заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; 8) технического плана.

Как следует из материалов дела, разрешение №... от 28.11.2007 года на строительство жилого дома, состоящего из двух блок секций в осях 1-2 и 3-4 (1–ой очереди строительства жилого дома переменной этажности) по 

<

адрес> вдавалось ООО «Брянскгорстройсервис». 

В связи с изменением градостроительного плана земельного участка и корректировкой проектной документации с выделением этапов строительства (1-й этап – жилая часть дома, 2-й этап – встроенные нежилые помещения) ООО «Брянскгорстройсервис» 24.03.2016 года было выдано разрешение на строительство №... (в дополнение к ранее выданному разрешению на строительство №... 28.11.2007 года)

16.06.2016 года ООО «Брянскгорстройсервис» было выдано разрешение №... на ввод в эксплуатацию 1-го этапа 1-ой очереди строительства жилого дома переменной этажности по 

<

адрес>, то есть жилой части дома. 

Постановлением Брянской городской администрации №1018-зп от 31.12.2016 года 1-ой очереди строительства жилого дома переменной этажности (две 14- этажные блок-секции), распложенной 

<

адрес>

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства) (статья 1 Градостроительного Кодекса РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, действующее законодательство относит объект незавершенного строительства к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

В соответствии п. п. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.199 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, и иных объектов недвижимости, в том числе с учетом привлеченных инвестиций (денежных средств) представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением им возложенных на него договором обязательств.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве и Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, действие которых распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства и инвесторов при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ к объектам недвижимости относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру (нежилое помещение) в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании обязательства другой стороной - права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как следует из заключения № 18-Ц от 09.06.2016 года государственной строительной инспекции Брянской области объект капитального строительства: жилой дом переменной этажности (1-я очередь строительства), состоящий из двух блок – секций в осях 1-2 и 3-4 (1-й этап, 1-ой очереди строительства) соответствует требованиям действующих технических регламентов нормативных правовых актов и проектной документации 4-656/2006, разработанной ОАО «Брянскгражданпроект», ООО «Брянскгражданпроект-сервис», ООО «ПИИ «БрянскГражданПроект». Основанием для выдачи настоящего заключения является проверка законченного строительством объекта капитального строительства (акт № 59 от 08.06.2016 года).

Таким образом, судом установлено, что строительство жилого дома завершено.

В соответствии с техническим планом, составленным 06.04.2018 года кадастровым инженером, являющимся членом Ассоциации Саморегулируемой организации «Объединение профессионалов кадастровой деятельности», общая площадь нежилого помещения 

<

адрес>, составляет 129,9 кв.м.

Как следует из технического заключения о готовности к эксплуатации нежилых помещений: VI офис № 3; IX офис № 6, выполненного 03.10.2018 года ООО «Брянский инженерный центр «Кран», указанные нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме 

<

адрес> (лит А) могут эксплуатироваться как офисные помещения без дополнительного переоборудования (перепланировок и переустройств). Техническое состояние строительных конструкций жилого дома на участке расположения помещения офисов №... и №... обеспечивает их безопасность и эксплуатационную надежность, не создает угроз здоровью, обеспечивает необходимый уровень безопасности для жизнедеятельности человека. 

В отношении нежилого помещения, право собственности на которое просит признать истец, правопритязания третьих лиц отсутствуют.

Признание за истцом права собственности на данный объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в том числе и других дольщиков.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ФИО5, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и договору цессии, полностью оплатив стоимость спорного нежилого помещения, получила выделенный в натуре объект недвижимости, технические характеристики которого позволяют ввести объект в эксплуатацию. Следовательно, истец имеет право на приобретение в собственность спорного объекта. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к Брянской городской администрации, Управлению по строительству и развитию территории города Брянска о признании права собственности на недвижимое имущество по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на нежилое помещение 

<

адрес>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Позинская

Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2018 года.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 октября 2018 года.

Судья С.В. Позинская