Дело № 3а-4/2025

УИД 76OS0000-01-2024-000186-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 9 января 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Плотниковой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество (АО) «Тандер» является собственником следующих объектов недвижимости 

объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 334, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1 050, 7 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – здание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1 258, 7 кв.метров, назначение – нежилое, наименование –универмаг, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 777, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –нежилые помещения I (помещения 1 – 12, 14 – 21, 27, 28, 31 – 34), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации АО «Тандер» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10 октября 2023 года № 26-н по состоянию на 1 января 2023 года и составила

для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 118 711 849, 79 рублей;

для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 44 566 070, 92 рубля;

для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 39 660 038, 45 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № АОКС – 76/2024/000128 от 12 марта 2024 года по состоянию на 1 января 2023 года и составила 25 327 830, 8 рублей. 

АО «Тандер» обратилось в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной Отчетами об оценке, выполненными оценщиком ФИО1, занимающимся частной практикой, по состоянию на 1 августа 2024 года:

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 69 355 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 18 230 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 21 336 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 14 021 000 рублей.

Решениями ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 9 сентября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной Отчетами об оценке, выполненными оценщиком ФИО1, занимающимся частной практикой, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим, АО «Тандер» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными и отменить решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000738 – ОРС-76/2024/00741 от 9 сентября 2024 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 69 355 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 18 230 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 21 336 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 14 021 000 рублей.

В судебное заседание АО «Тандер» своего представителя не направило. Представитель Общества на основании доверенности ФИО2 в письменном заявлении в адрес суда требования административного иска поддержал, полагал возможным определить рыночную стоимость объектов недвижимости с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы. 

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО3 административный иск не признала, привела доводы о законности решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000738 – ОРС-76/2024/000741 от 9 сентября 2024 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном заявлении оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, Правительство Ярославской области, Министерство финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. 

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению АО «Тандер» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 9 сентября 2024 года вынесены решения, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 69 355 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 18 230 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 21 336 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 14 021 000 рублей, определенной Отчетами об оценке, выполненными занимающимся частной практикой оценщиком ФИО1 по состоянию на 1 августа 2024 года.

В установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок АО «Тандер» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанных решений.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» АО «Тандер» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 19 августа 2024 года АО «Тандер» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» поданы заявления по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, собственником которых является заявитель, в размере их рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 19 августа 2024 года и до настоящего времени объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № состоят на кадастровом учете.

К заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости приложены Отчеты об оценке, составленные занимающимся частной практикой оценщиком ФИО1

Датой оценки в Отчетах установлено 1 августа 2024 года. 

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

20 августа 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес АО «Тандер» направлены уведомления о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению.

Оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000738 – ОРС-76/2024/000741 вынесены 9 сентября 2024 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости приняты ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, к порядку и срокам их рассмотрения, а также к форме решений по результатам рассмотрения заявлений административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлениям АО «Тандер» от 19 августа 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 9 сентября 2024 года приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчетов об оценке.

Как следует из оспариваемых решений, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № и составлении Отчетов об оценке №№ К-24-1-10, К-24-1-26 от 12 августа 2024 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, оценщиком использованы неполные или недостоверные сведения, что выразилось в фактическом отсутствии анализа рынка недвижимости аналогичных объектов, при описании объектов оценки и определении срока службы зданий оценщик не ссылается на источники соответствующей информации; при определении величин корректировок в рамках расчета стоимости зданий сравнительным подходом оценщик не приводит источники информации, на основании которых определены данные величины; отсутствует ряд корректировок необходимых для оценки коммерческой недвижимости (расположение объекта относительно красной линии, ограниченность доступа к объекту, материал стен и т.д.); отсутствует обоснование или оно некорректно относительно применения отдельных корректировок; Отчеты содержат указание на расчет стоимости зданий затратным подходом, тогда как результаты такого расчета в Отчетах отсутствуют; Отчеты не содержат полного объема рыночных данных относительно сделок с аналогичными объектами недвижимости. 

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленных АО «Тандер» Отчетов и подтверждаются их содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению, выполненному ФБУ Ярославская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации, Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №№ К-24-1-10, К-24-1-26 от 12 августа 2024 года, составленные занимающимся частной практикой оценщиком ФИО1, об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчетах №№ К-24-1-10, К-24-1-26 от 12 августа 2024 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № является недостоверной. 

Согласно мотивировочной части экспертного заключения при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом выявлены те же недостатки, которые изложены в оспариваемых решениях, а именно: в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, пунктов 2.1, 7.13 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", пункта 10 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", пункта 14 Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, в Отчете допускается неоднозначное толкование выводов оценщика; Отчет не содержит достаточной информации для определения стоимости объектов оценки; Отчет не представляет собой документ, являющийся профессиональным суждением оценщика относительно итоговой стоимости объектов оценки; Отчет не содержит всей существенной информации, необходимой для производства оценки; ссылки на источники информации, приведенной в Отчете, отсутствуют; сведения об аналогах приведены с существенными нарушениями, а именно отсутствуют сведения о местоположении объектов. 

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данных решений. С учетом выявленных экспертом нарушений у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости, определенной в представленных Отчетах №№ К-24-1-10, К-24-1-26 от 12 августа 2024 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска АО «Тандер» оснований для признания незаконными и отмены решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000738 – ОРС-76/2024/000741, вынесенных 9 сентября 2024, не установлено. Требования административного иска АО «Тандер» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

АО «Тандер» заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в Отчетах №№ К-24-1-10, К-24-1-26 от 12 августа 2024 года, составленных занимающимся частной практикой оценщиком ФИО1, которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 69 355 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 18 230 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 21 336 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 14 021 000 рублей, по состоянию на 1 августа 2024 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанных объектов в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 96 834 000 рублей по состоянию на 1 августа 2024 года; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 33 859 000 рублей на ту же дату; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 30 360 000 рублей на ту же дату; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 19 405 000 рублей на ту же дату.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, а именно, объекта недвижимости с кадастровым номером № - 96 834 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 33 859 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 30 360 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 19 405 000 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 1 августа 2024 года.

Разрешая вопрос об оплате проведенной по данному административному делу судебной экспертизы, суд приходит к следующему:

Предметом настоящего административного спора явилась проверка законности решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы №№ ОРС-76/2024/000738 – ОРС-76/2024/000741 от 9 сентября 2024 года.

В удовлетворении требований административного иска АО «Тандер» о признании незаконными и отмене указанных решений судом отказано.

Следовательно, решение по настоящему административному делу состоялось не в пользу административного истца. 

В связи с этим, суд возлагает на административного истца АО «Тандер» обязанность по оплате судебной экспертизы в размере 497 214 рублей.

Требование АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, которое удовлетворено судом, не имеет значения для решения вопроса о распределении судебных расходов по делу, так как является дополнительным по отношению к основному требованию о признании незаконными решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», в удовлетворении которого судом отказано.

Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 года (вопрос 10 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Акционерного общества «Тандер» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000738 – ОРС-76/2024/000741 от 9 сентября 2024 года отказать.

Установить по состоянию на 1 августа 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 334, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 96 834 000 (девяносто шесть миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей. 

Установить по состоянию на 1 августа 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1 050, 7 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – здание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 33 859 000 (тридцать три миллиона восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей. 

Установить по состоянию на 1 августа 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1 258, 7 кв.метров, назначение – нежилое, наименование –универмаг, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 30 360 000 (тридцать миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей. 

Установить по состоянию на 1 августа 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 777, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –нежилые помещения I (помещения 1 – 12, 14 – 21, 27, 28, 31 – 34), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 19 405 000 (девятнадцать миллионов четыреста пять тысяч) рублей. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с Акционерного общества «Тандер» в пользу Федерального бюджетного учреждения Ярославская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату судебной экспертизы в размере 497 214 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 января 2025 года