Дело № 2-1285/2021

26RS0001-01-2020-010075-81

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2021 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ширяева А.С.,

при секретаре ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда 

<

адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, третье лицо ПАО «Сбербанк России» о взыскании двойной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО5 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором просит взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 двойную сумму задатка, переданную по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. в размере 200 000 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2600 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2600 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что супругами ФИО1, ФИО5 было принято решение об оформлении ипотеки в ПАО «Сбербанк России» на приобретение жилья в 

<

адрес>. Изучая предложения о продаже жилья, истцы обнаружили информацию о продаже квартиры по адресу: Ставрополь, 

<

адрес>.

Между собственником данной квартиры, ФИО3, и супругами ФИО1, ФИО5 был заключен предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, общей площадью 74,8 кв.м, кадастровый № за сумму в размере 3 100 000 рублей.

По данному договору ФИО1 и ФИО5 выступают в качестве «Покупателей», а ответчик ФИО3 - в качестве «Продавца». В доказательство намерений заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости и в счет причитающихся с них платежей, Покупатели, в соответствии с п. 2.2 указанного договора, уплатил Продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей, которая является задатком. Факт приема-передачи денежной суммы оформлен распиской, которая являются неотъемлемой частью договора.

Оставшаяся часть в размере 153 383 рублей должна была быть передана Покупателями Продавцу за счет собственных средств.

2 480 000 рублей должны были быть предоставлены Покупателю банком- кредитором.

Оставшаяся сумма в размере 466617 руб. должна была быть выплачена за счет средств материнского капитала.

По условиям предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (п.1.7) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГг.

Этим же договором п. 1.4. Продавец ФИО3 гарантировала, что до заключения настоящего договора недвижимость не кому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, рентой, арендой не обременена наймом или иным обязательством не обременена, скрытых дефектов не имеется. Недвижимость не обременена правами третьих лиц (в частности нет лиц признанных безвестно отсутствующими или объявленными умершими в судебном порядке, находившихся в армии или в местах лишения свободы, выбывших в интернаты, дома инвалидов или иные учреждения соцзащиты). Сделка, на основании которой собственник приобрел право собственности на недвижимость была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам.

Продавец заверяет, что лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателями, предусмотренных ст. 558 ГК РФ нет.

Однако в процессе подготовки документов для совершения сделки купли - продажи выяснилось о нарушении со стороны ответчика условий предварительного договора в части наличия прав третьих лиц на указанную квартиру а так же что документами, явившимися основанием для регистрации права собственности за ФИО3 послужили не надлежаще оформленный договор о передаче жилья в собственность.

При заключении договора о передаче жилья в собственность 1 -32483 от 29.12.2003г. заключенного между ФИО3 и Администрацией 

<

адрес> не были учтены права на приватизацию несовершеннолетнего члена семьи - ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.

<

адрес> на момент заключения договора о передаче жилья в собственность 1 -32483 от 29.12.2003г. она была зарегистрированная в указанной недвижимости.

В связи с выявлением обстоятельства нарушений условий предварительного договора от 11.08.2020г. в части наличия прав третьих лиц на квартиру, договор купли - продажи квартиры не был заключен.

При рассмотрении банком заявки Покупателей (истца) на получение кредитных средств, для приобретения жилья (ипотеки), юридическая служба Сбербанка так же пришла к заключению, что обнаружены права третьих лиц на объект недвижимости в связи с нарушением закона или ущемлении прав граждан при приватизации. Данное обстоятельство подтверждается перепиской между сторонами договора и менеджером банка, приложенная к данному исковому заявлению.

В результате обнаруженных обстоятельств банк кредитор ответил, что не может пропустить данную сделку, так как права ребенка были нарушены, поскольку он был прописан на дату приватизации и имел так же право на долю в спорной квартире.

Сторона Продавца при таких обстоятельствах обязана вернуть преданную сумму задатка в двойном размере, т. е. 200 000 (двести тысяч) рублей, так как сделка не состоялась по вине Продавца. ( ст. 381 ГК РФ)

Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор.

Уплата 100 000 рублей в счет заключения будущей сделки купли- продажи в качестве задатка, произведена истцом в полном объеме согласно условиям предварительного договора, факт приема-передачи денежной суммы оформлен распиской, которая является неотъемлемой частью договора. 

В установленный срок стороны не заключили основной договор купли- продажи объекта недвижимости по вине Продавца, так как зная о наличии прав третьих лиц на указанную недвижимость сторона намеревалась заключить сделку.

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 380, 381, 429 ГК РФ.

Истцом была направлена ответчику досудебная претензия с требованием возвратить двойную сумму задатка в размере 200000 рублей в связи с тем, что по вине ответчика сделка по купле-продаже квартиры не состоялась. Однако претензия осталась без ответа.

Истцы ФИО1, ФИО7 извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили.

Ответчик, ФИО3 в судебное заседание не явилась, была извещена судом о дне, месте и времени судебного заседания заказной корреспонденцией по адресу регистрации: 

<

адрес>, а также по адресу, указанному в исковом заявлении: 

<

адрес>.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 68 Пленума).

Таким образом, отправленное судом и поступившее в адрес ответчика судебное извещение считается доставленным по надлежащему адресу, в связи с чем, риск последствий неполучения юридически значимого сообщения несет сам ответчик.

На основании изложенного, суд признал ответчика ФИО3 извещенной о времени и месте судебного заседания, поскольку судом исчерпаны предусмотренные процессуальным законом меры к его извещению.

Третье лицо представитель ПАО «Сбербанк России», извещённый надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил.

Руководствуясь ст. ст. 167, 233, 234 ГПК РФ, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истцов, и в том числе не явившихся ответчиков в порядке заочного производства, о чем вынесено определение без удаления суда в совещательную комнату в порядке ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, и, что занесено в протокол судебного заседания.

Исследовав материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ФИО1, ФИО5 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, общей площадью 74,8 кв.м, кадастровый № за сумму в размере 3 100 000 рублей.

По данному договору ФИО1 и ФИО5 выступают в качестве «Покупателей», а ответчик ФИО3 - в качестве «Продавца». В доказательство намерений заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости и в счет причитающихся с них платежей, Покупатели, в соответствии с п. 2.2 указанного договора, уплатил Продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей, которая является задатком. Факт приема-передачи денежной суммы оформлен распиской, которая являются неотъемлемой частью договора.

Оставшаяся часть в размере 153 383 рублей должна была быть передана Покупателями Продавцу за счет собственных средств.

2 480 000 рублей должны были быть предоставлены Покупателю банком- кредитором.

Оставшаяся сумма в размере 466617 руб. должна была быть выплачена за счет средств материнского капитала.

По условиям предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (п.1.7) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГг.

Этим же договором п. 1.4. Продавец ФИО3 гарантировала, что до заключения настоящего договора недвижимость не кому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, рентой, арендой не обременена наймом или иным обязательством не обременена, скрытых дефектов не имеется. Недвижимость не обременена правами третьих лиц (в частности нет лиц признанных безвестно отсутствующими или объявленными умершими в судебном порядке, находившихся в армии или в местах лишения свободы, выбывших в интернаты, дома инвалидов или иные учреждения соцзащиты). Сделка, на основании которой собственник приобрел право собственности на недвижимость была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам.

При заключении договора о передаче жилья в собственность 1 -32483 от 29.12.2003г. заключенного между ФИО3 и Администрацией 

<

адрес> не были учтены права на приватизацию несовершеннолетнего члена семьи - ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.

<

адрес> на момент заключения договора о передаче жилья в собственность 1 -32483 от 29.12.2003г. она была зарегистрированная в указанной недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Законодательство Российской Федерации содержит перечень таких лиц. Закон относит к ним лиц, отказавшихся от участия в приватизации и имевших на момент право на включение в договор приватизации.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Однако право на пользование жилым помещением после заключения договора купли-продажи закреплено за данными лицами ст. 19 № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие жилищного кодекса РФ»: «Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

То есть право пользования жилым помещением сохраняется за данными лицами, несмотря на переход права собственности.

При рассмотрении банком заявки Покупателей (истца) на получение кредитных средств, для приобретения жилья (ипотеки), юридическая служба Сбербанка так же пришла к заключению, что обнаружены права третьих лиц на объект недвижимости в связи с нарушением закона или ущемлении прав граждан при приватизации. Данное обстоятельство подтверждается перепиской между сторонами договора и менеджером банка, приложенная к данному исковому заявлению.

В результате обнаруженных обстоятельств банк кредитор ответил, что не может пропустить данную сделку, так как права ребенка были нарушены, поскольку он был прописан на дату приватизации и имел так же право на долю в спорной квартире.

Сторона Продавца при таких обстоятельствах обязана вернуть преданную сумму задатка в двойном размере, т. е. 200 000 (двести тысяч) рублей, так как сделка не состоялась по вине Продавца. ( ст. 381 ГК РФ)

Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор.

Уплата 100 000 рублей в счет заключения будущей сделки купли- продажи в качестве задатка, произведена истцом в полном объеме согласно условиям предварительного договора, факт приема-передачи денежной суммы оформлен распиской, которая является неотъемлемой частью договора. 

В установленный срок стороны не заключили основной договор купли- продажи объекта недвижимости по вине Продавца, так как зная о наличии прав третьих лиц на указанную недвижимость сторона намеревалась заключить сделку.

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 380, 381, 429 ГК РФ.

Истцом была направлена ответчику досудебная претензия с требованием возвратить двойную сумму задатка в размере 200000 рублей в связи с тем, что по вине ответчика сделка по купле-продаже квартиры не состоялась. Однако претензия осталась без ответа.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 и ФИО5 в целях заключения основного договора купли-продажи квартиры: оплатили продавцу ФИО3 в порядке п. 2.2 договора денежную сумму в размере 100000 рублей, которая является задатком.

Данные обстоятельства подтверждаю тот факт, что ФИО1 и ФИО5 предприняли все необходимые действия для заключения основного договора с ответчиком.

Согласно копии домовой книги, по адресу: 

<

адрес>, на момент приватизации квартиры проживала ФИО8 

Из этих обстоятельств, следует, что ФИО3 не выполнила условия предварительного договора.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГК РФ», положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В рассматриваемом случае, судом достоверно установлен факт злоупотребления правом стороной ответчика, поскольку денежные средства, которые были получены ответчиком в качестве задатка, ввиду чего в соответствии с ч.2 ст. 381 ГК РФ, задаток должен был быть возвращен ответчиком истцам.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. 

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2600 рублей в пользу ФИО1 и 2600 рублей в пользу ФИО5

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО5 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО5 двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2600 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2600 рублей

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения суда.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись А.С. Ширяев