Дело № 3а-486/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 21 октября 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО9 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО10 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под зданием цеха пошива, общей площадью 4716+/-48 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 1 387 434 рублей; 

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1381 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2014 года в размере 7 015 081 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ФИО1 указал, что является собственником вышеназванных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и постановления Правительства Нижегородской области № 863 от 10.12.2014 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» и составляет: для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 2 925 570,60 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 19 107 681,72 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости подтвержден отчетами об оценке [номер] от 21.05.2019 и [номер] от 22.05.2019, выполненные оценщиком ООО «Регион-52» ФИО5 

04 июня 2019 года административный истец в досудебном порядке обратился с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области спорных объектов недвижимости. Однако решениями Комиссии [номер] и [номер] от 26.06.2019 заявления ФИО1 были отклонены. 

Ссылаясь на положения ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.65,66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в указанном размере, значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права, как плательщика налогов, поскольку размер налогов исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка и здания. 

Правительство Нижегородской области представило отзыв на административные исковые требования ФИО1 в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39.

Кроме того указывает, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того Правительство Нижегородской области указывает, что административный истец предъявил административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01 ноября 2013 года, в размере 1 387 434 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 28 мая 2014 года, в размере 7 015 081 рубль.

Однако, объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером [номер] поставлен на государственный кадастровый учет 28 февраля 2014 года.

Кроме того указывает, что Отчет об оценке ООО «Регион-52» № 219.05.19 от 19.03.2020, представленный административным истцом, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998; федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1); федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3); федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) и т.д.

В связи с этим считает, что указанный Отчет об оценке не отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела, критериям относимости, допустимости и достоверности, поскольку имеет ряд существенных нарушений федеральных стандартов оценки, вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц. В силу данных обстоятельств Отчет об оценке не подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на юридически значимую дату – на 01.11.2013, и достоверность заявленной величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 52:26:0100014:1902 по состоянию на юридически значимую дату – 28.02.2014.

На основании изложенного считает, что исковые требования ФИО1 являются необоснованными, не подлежащими удовлетворению в размерах рыночной стоимости, представленных истцом (л.д.124-132 т.1).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, из которого следует, что с 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Земельный участок с кадастровым номером [номер] поставлен на государственный кадастровый учет 14.02.2011 и вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] было поставлено на государственный кадастровый учёт 28.02.2014. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 в размере 2 925 270,60 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] утверждена Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 (далее - Постановление № 331).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с п.2.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (действ, до 01.03.2019), на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением №331.

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности на основании Постановления № 331, Учреждением в лице Филиала, в рамках полномочий, в Единый государственный реестр недвижимости 17.07.2014 были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 19 107 681,72 рублей по состоянию на 05.06.2011.

Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости и не утверждает удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со ст.62 КАС РФ истцом не предоставлены доказательства, что Учреждение в результате осуществления полномочий нарушило или оспорило права, обязанности, свободы и законные интересы истца, создало препятствие в реализации прав, обязанностей и законных интересов истцу, доказательств обратного не представлено.

В исковом заявлении отсутствуют доводы и объективные основания привлечения Учреждения в качестве административного ответчика по делу.

Учитывая вышеизложенное, просим суд исключить Учреждение из состава ответчиков по административному делу № 3а-486/20 и рассмотреть данное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учётом позиции, отраженной в данном отзыве. 

Составу суда доверяет, отводов не имеет (л.д.176-180 т.1).

Заинтересованным лицом – Администрацией муниципального образования «Работкинский сельсовет» Кстовского муниципального района Нижегородской области представило свой отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором указывает, что Отчет об оценке № 217.05.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку отобранные Оценщиком объекты-аналоги имеют иной вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, не предназначены для коммерческого назначения; не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, а вывод Оценщика об установленной рыночной стоимости не может быть признан обоснованным.

Отчет об оценке № 219.05.2019 об определении рыночной стоимости нежилого здания также не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку у объектов, выбранных Оценщиком в качестве объектов-аналогов, отсутствуют кадастровые номера, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Информация, к какому сегменту рынка относятся выбранные объекты-аналоги, их фактическое использование, в Отчете отсутствуют.

Ни один объект-аналог не приведен из [адрес] Нижегородской области.

Использование в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов с иным видом разрешенного использования, которые имеют иную коммерческую ценность, а также объектов-аналогов без указания целевого назначения, разрешенного вида использования земельных участков, свидетельствуют о нарушении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации» и утвержденным федеральным стандартам оценки.

В результате указанных обстоятельств, по мнению Администрации муниципального образования «Работкинский сельсовет» Кстовского муниципального района Нижегородской области, стоимость объектов оценки, произведенная сравнительным подходом, оказалась заниженной. При составлении Отчетов Оценщиком нарушен п.4 ФСО № 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся существенная информация.

Установление недостоверной и заведомо заниженной величины кадастровой стоимости приведет к уменьшению величины уплачиваемого административным истцом налогов на имущество физических лиц, налоговая база по которым, в соответствии со ст.390 Налогового кодекса РФ, определяется на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д.140-143 т.1).

В соответствии с определением областного суда от 19.08.2020 по ходатайству представителя административного истца – ФИО2 по данному делу была назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта (л.д.85-88 т.2). 

Определением суда от 16 октября 2020 г. производство по делу возобновлено.

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации муниципального образования «[адрес] сельсовет» [адрес] муниципального района Нижегородской области, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в их отсутствие, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Нижегородской области от 05.11.2014 № 140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 ФИО11 является собственником объектов недвижимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под зданием цеха пошива, общей площадью 4716+/-48 кв.м., расположенный по адресу: [адрес]; 

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1381 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес].

Право собственности подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 15.04.2020 и [номер] от 16.04.2020, представленными суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.152-156).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1, является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – нежилого здания и земельного участка, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанных объектов недвижимости.

Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, ч.10 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), а также сроками уплаты налога на имущество физических лиц.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области», земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], был внесен в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенный 14.02.2011.

Вышеуказанный земельный участок вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013.

Земельный участок с кадастровым номером [номер], в соответствии с видом разрешенного использования - «под зданием цеха пошива», согласно Приложению 5 Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», отнесен к 5 группе видов разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 г. № 863 в размере 2 925 570,60 рублей.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], общей площадью 1381 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 28.02.2014.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 19 107 681,72 рублей.

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, по настоящее время, в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.149-151 т.1).

Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость: для земельного участка с кадастровым номером [номер], является 01 ноября 2013 года; для нежилого здания с кадастровым номером [номер], является 28 февраля 2014 года, а не 28 мая 2014 года, как указал административный истец в административном исковом заявлении.

По ходатайству представителя административного истца – ФИО2, определением суда от 19.08.2020 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под зданием цеха пошива, общей площадью 4716+/-48 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01 ноября 2013 года;

о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1381 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], стоимости по состоянию на 28 февраля 2014 года (л.д.85-88 т.2).

Выводы эксперта о рыночной стоимости объектов экспертизы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода (и для расчета стоимости земельного участка, и для расчета стоимости нежилого здания) и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода (для расчета стоимости нежилого здания), применение которых и аргументированное суждение эксперта об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного подхода и от иных методов в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (объекты оценки относятся к сегменту рынка промышленно-складской недвижимости – л.д.110 т.2), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из представленного заключения эксперта ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО7 [номер] от 25.09.2020, при расчете стоимости объекта экспертизы – земельного участка с кадастровым номером 52:26:0100014:947 методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, экспертом было отобрано 4 объекта-аналога. 

С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, экспертом были применены корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, 

<

...> г. (л.д.140-150 т.2).

При расчете стоимости объекта экспертизы - нежилого здания с кадастровым номером 52:26:0100014:1902 методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, экспертом было отобрано 3 объекта-аналога, применены корректировки: на торг, на площадь, на этаж расположения, на отопление - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, 

<

...> г.; на местоположение - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты», том 3, 

<

...> г.; на физическое состояние – по формуле на основании шкалы экспертных оценок: информационный источник МОК-Информ (http://www.valnet.ru/v7-136.phtml) (таблица на стр.65 Экспертного заключения), на размер земельного участка – источник информации http://srosovet.ru/content/editor/IQv-RF_Ilin.pdf (л.д.151-161 т.2).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, при применении которого оценщиком были отобраны 4 объекта-аналога и применены корректировки: на торг, на этаж расположения, на коммуникации - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, 

<

...> г.; на местоположение - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты», том 3, 

<

...> г.; на физическое состояние – по формуле на основании шкалы экспертных оценок: информационный источник МОК-Информ (http://www.valnet.ru/v7-136.phtml) (таблица на стр.75 Экспертного заключения). 

Кроме этого, Экспертом определена рыночная ставка арендной платы (табл.12 на стр.77 Экспертного заключения); определен действительный валовый доход, для которого рассчитан процент недогрузки при сдаче в аренду производственно-складской недвижимости: на основании Справочника оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», том 2, 

<

...> г.

Далее определены: чистый операционный доход (рассчитан по формуле на стр.77 – л.д.168 т.2), операционные расходы (по данным аналитического исследования, проведенного специалистами ЗАО ПЦФКО, изложенными в Справочнике оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 

<

...> г.; ставка капитализации – источник информации hrrts:/statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/pokvartalnaya-statistika/46-itogi-ii-kvartala/2015-goda/.

Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой рыночной стоимости объектов исследования представлены в п.8 Экспертного заключения на стр.80-81 (л.д.171-172 т.2).

Выводы эксперта по вопросу рыночной стоимости объекта экспертизы изложены на стр.81 Экспертного заключения (л.д.172 т.2).

Эксперт пришел к выводу о том, что:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1381 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 28 февраля 2014 года, составляет 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под зданием цеха пошива, общей площадью 4716+/-48 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 1 589 000 (один миллион пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Согласно статье 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3). 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования административного истца ФИО1 подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 1381 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 28 февраля 2014 года, подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, в размере 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под зданием цеха пошива, общей площадью 4716+/-48 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01 ноября 2013 года, подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, в размере 1 589 000 (один миллион пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Доводы Правительства Нижегородской области и заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Работкинский сельсовет» Кстовского муниципального района Нижегородской области о том, что Отчет об оценке № 217.05.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, были приняты судом во внимание, по делу проведена судебная экспертиза, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости устанавливается в размере, определенном экспертом ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО3 № 15 от 25.09.2020 (л.д.92-202 т.2), а именно, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], устанавливается в размере 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], устанавливается в размере 1 589 000 (один миллион пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО12 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], этажность – 2, общей площадью - 1381 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 28 февраля 2014 года, равной его рыночной стоимости в размере 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) рублей. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под зданием цеха пошива, общей площадью 4716+/-48 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01 ноября 2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 1 589 000 (один миллион пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 28 октября 2020 года.