дело № 2-389/2026

УИД 23RS0044-01-2025-003787-40

Решение

 суда в окончательной форме изготовлено и оглашено 15.01.2026г.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 15 января 2026 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Колисниченко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Чиковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «ТБанк» о признании добросовестным приобретателем квартиры и прекращении обременения в виде ипотеки,

установил:

ФИО1 обратился в Северский районный суд с исковым заявлением к АО «ТБанк», в котором просит признать его добросовестным приобретателем квартиры, площадью 34,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>. Прекратить обременение в виде ипотеки, наложенное в пользу АО «ТинькоффБанк» (АО «ТБанк») на квартиру, площадью 34,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>. Обязать Управление Федеральной службы судебных приставов по Северскому району отменить все запреты и аресты, наложенные в рамках исполнительных производств на квартиру, площадью 34,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>. Взыскать с ответчика судебные издержки.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ состоялись повторные торги в электронной форме по продаже арестованного имущества должника ФИО5 В соответствии с протоколом № №-и ФИО1 признан победителем торгов по лоту № – квартира, площадью 34,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между МТУ Росимущества и ФИО1 заключен договор купли-продажи арестованного имущества №, и подписан акт приема-передачи имущества (документов на имущество) к договору купли-продажи №. Имущество передавалось на основании поручения на реализацию МТУ Росимущества в 

<

адрес> и 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления о передаче арестованного имущества на реализацию судебного пристава-исполнителя Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю по исполнительному производству №-ИП, акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость имущества в соответствии с договором составила 1 022 551,84 руб. Данная стоимость была оплачена истцом в полном объеме платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 013 руб. (задаток по торгам), № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 021 538,84 руб. Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № истец исполнил в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в МФЦ 

<

адрес> с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, предполагая, что за прошедшее с даты торгов время ФССП перечислит взыскателю по исполнительному производству денежные средства и отменит аресты, наложенные на имущество в рамках исполнительного производства, а взыскатель получит денежные средства и отменит закладную (ипотеку) на имущество. Однако, ДД.ММ.ГГГГ и повторно ДД.ММ.ГГГГ Северский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> направил истцу уведомление № №, в соответствии с которым регистрация права на помещение с кадастровым номером № была приостановлена по причине того, что помещение обременено тремя арестами Северского РОСП и имеется зарегистрированная ипотека в пользу банка. В целях урегулирования возникшего спора истец обратился в АО «ТБанк» с требованием о снятии ипотеки с имущества и объяснением тех обстоятельств, что ФИО1 оплатил полную стоимость имущества на торгах, торги признаны состоявшимися, АО «ТБанк» получил полную оплату за реализованный в соответствии с требованиями закона предмет залога. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ АО «ТБанк» сообщил истцу, что обременение Банк не снимает, так как намерен добиваться отмены окончания исполнительного производства и перечисления всей суммы, полагающейся с продажи квартиры. Фактически сложилась ситуация, при которой ФИО1, участвуя в официальной процедуре торгов, проводимых государственными органами, был признан победителем в торгах, заплатил полную стоимость имущества, сверх того оплатил не малую комиссию торговой площадки (в размере 12,6% от итоговой стоимости имущества) и в результате стал заложником ответчика, злоупотребляющего правом и не отменяющего ипотеку в целях получения дополнительных денежных средств. Ответчик же, напротив, получил денежные средства за заложенное имущество, три месяца пользуется денежными средствами и нарушает права истца – добросовестного приобретателя.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, уведомлен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает, не возражает против вынесения заочного решения.

Представитель ответчика АО «ТБанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом посредством направления повесток и размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. В ответе на запрос от ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю ФИО4 указала, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 не возражает.

В силу указанных обстоятельств, суд, руководствуясь ст. 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства, в отсутствие не явившегося в судебное заседание представителя ответчика, поскольку представитель ответчика АО «ТБанк» надлежащим образом извещен о дате, времени и месте проведения судебного заседания, не сообщил об уважительных причинах неявки и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, о чем вынесено определение.

Определив нормы права, подлежащие применению в данном деле, установив права и обязанности сторон, исследовав письменные доказательства и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к следующему решению.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

В силу абз. 2 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пунктом 1 ст. 407 ГК РФ определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума № ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Хорошевским районным судом по делу №, постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО5 с предметом исполнения: «Взыскать с ФИО5, ИНН: №, в пользу АО «Тинькофф Банк» задолженность по кредитному договору в размере 607 051,99 рублей, расходы на оценку в размере 5 000,00 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 270,52 рублей. Взыскать с ФИО5, ИНН: №, в пользу АО «Тинькофф Банк» проценты за пользование кредитом в размере 17,1% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 545 367,10 рублей, начиная с 27.01.2023г. до дня фактического исполнения обязательства. Взыскать с ФИО5, ИНН: 

<

***>, в пользу АО «Тинькофф Банк» неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора (на дату заключения кредитного договора ключевая ставка Банка России составила 7,5% годовых) за каждый календарный день просрочки, начисляемых на сумму просроченной задолженности в размере 592 966,58 рублей, начиная с 27.01.2023г. до дня фактического исполнения обязательства. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 191 090,40 рублей (л.д. 59-61).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62) произведен арест имущества, принадлежащего должнику ФИО5, а именно квартиры с кадастровым номером 23:26:1103001:140, площадью 34,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, о чем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69-71).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, в отношении указанной квартиры установлено обременение в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Тинькофф Банк» (л.д. 63-68).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество – квартира с кадастровым номером 23:26:1103001:140, площадью 34,2 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, переданы в МТУ в Краснодарском крае и Республике Адыгея для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д. 80-83).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного в специализированную организацию, на 15%. Установлена цена имущества – квартиры с кадастровым номером №, площадью 34,2 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, в сумме 1 012 426 рублей 84 копейки (л.д. 84-85).

ДД.ММ.ГГГГ состоялись торги в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества должника ФИО5 Победителем торгов по продаже имущества «Лот № Д-к ФИО5 

<

адрес> 34,2 кв.м., КН №. Адрес: Кк, 

<

адрес>. Н/ц 1 012 426,84 руб., з-к 1 013 руб., ш/а 10 125 руб., ув. 1600» признан участник № – ФИО1 Цена продажи имущества составила 1 022 551 рубль 84 копейки (л.д. 22-24).

ДД.ММ.ГГГГ между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ФИО1 заключен договор купли-продажи арестованного имущества № (л.д. 29-31), и подписан акт приема-передачи имущества (документов на имущество) к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).

Общая стоимость имущества в размере 1 022 551 рубль 84 копейки была оплачена ФИО1 в полном объеме платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 013 рублей (задаток по торгам), № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 021 538 рублей 84 копейки (л.д. 41-42).

Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ № истец исполнил в полном объеме.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ о распределении денежных средств по сводному исполнительному производству перечислены денежные средства в счет погашения долга взыскателю АО «Тинькофф Банк» в размере 625 830 рублей 17 копеек (л.д. 86-88).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ снят арест с имущества должника – квартиры с кадастровым номером №, площадью 4,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 89).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Северского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю вынесено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП. Неосновной долг выделен в отдельные исполнительные производства (л.д. 90).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в МФЦ Краснодарского края с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру (л.д. 36).

По результатам рассмотрения указанного заявления в адрес ФИО1 поступило уведомление Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении начиная с ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в связи с наложением запрета на регистрационные действия; имеется зарегистрированная ипотека в пользу Банка (л.д. 45).

В целях урегулирования возникшего спора истец обратился в АО «ТБанк» с требованием о снятии обременения в виде ипотеки с имущества (л.д. 32-34).

В письме от ДД.ММ.ГГГГ исх. № АО «ТБанк» сообщил истцу, что по исполнительному производству №-ИП пристав должен был перечислить в Банк: сумму основного долга, проценты и неустойку до дня фактического исполнения обязательств. Пристав перевел в Банк только сумму основного долга, что не устраивает Банк. Исполнительное производство на сайте судебных приставов не отображается, так как окончено. При этом окончено неправомерно согласно ФЗ № 229 ст. 47 п. 1. Требования исполнительного документа исполнены частично. Обременение Банк не снимает, так как намерен добиваться отмены окончания исполнительного производства и перечисления всей суммы, полагающейся с продажи квартиры (л.д. 37).

В силу п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

При этом, введенный Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» механизм страхования ответственности заемщика и финансовых рисков банка о неисполнении ипотечного договора направлен, прежде всего, на создание дополнительных гарантий, а не возложении на заемщика дополнительной ответственности.

Таким образом, при незаключении договора страхования риски, связанные с неисполнением заемщиком обязательств, несет кредитор, в том числе и по договорам ипотеки, заключенным после принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ.

Данная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 1 февраля 2023 г. по делу №-№.

Правовое регулирование положений пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке не предусматривает иные последствия при при незаключении договора страхования ответственности и (или) договора страхования финансового риска кредитора, тем самым оснований для вывода о том, что обязательства перед кредитором (залогодержателем) не прекратились, не имеется.

Исходя из действующих положений пункта 12 части 2 статьи 43 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительное производство подлежит прекращению судебным приставом-исполнителем в случае прекращения обязательств заемщика-физического лица перед кредитором-залогодержателем в соответствии с пунктом 5 статьи 61 Закона об ипотеке.

Разрешая заявленные исковые требования, проанализировав по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд исходит из того, что обязательства по оплате по договору купли-продажи арестованного имущества от 07.04.2025 года покупателем исполнены в полном объеме. При этом, согласно приведенных норм права, регулирующих спорные правоотношения и разъяснений по их применению, удовлетворение обеспеченных ипотекой требований залогодержателя, составляющих в рассматриваемом случае сумму в размере 607 051 руб. 99 коп., путем реализации заложенного имущества с публичных торгов, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям о залоге прекращается надлежащим исполнением основного обязательства. Состоявшие торги стороной ответчика не оспаривались, не признаны недействительными, доказательств злоупотребления со стороны ФИО1 в ходе рассмотрения дела не установлено. Между тем, наличие обременения на спорный объект недвижимости нарушает право истца, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в данной части и полагает необходимым прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером № площадью 34,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Требование истца о признании его добросовестным приобретателем квартиры суд расценивает как обоснование заявленного иска и полагает не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таим образом, с ответчика АО «ТБанк» подлежат взысканию в пользу истца 3 000 рублей в счет расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления (л.д. 35).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к АО «ТБанк» о признании добросовестным приобретателем квартиры и прекращении обременения в виде ипотеки, удовлетворить частично.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 34,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения в государственный реестр недвижимости сведений о погашении обременения в виде ипотеки в силу закона (номер государственной регистрации № в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 34,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с АО «ТБанк» (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> 

<

данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В соответствии со ст. 237 ГПК РФ ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Ю.А. Колисниченко