Дело № 3а-21/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В обоснование требований указав, что административный истец является собственником следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>:

- площадью 2765,3 кв.м с кадастровым номером №1;

- площадью 6745,9 кв.м с кадастровым номером №2;

- площадью 9095,7 кв.м с кадастровым номером №3;

Постановлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» кадастровая стоимость спорных нежилых помещений, по состоянию на 8 февраля 2016 года определена в размере: 190 637569,76 рублей, 465056949,28 рублей, 627050281,44 рублей соответственно.

Административный истец является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости, а результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затронуты его права и обязанности, в связи с чем, просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости: 77913063 рублей, 190205092 рублей и 256459250 рублей на основании Отчета №220917-РС от 22 сентября 2017 года. 

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, представил письменное заявление, в котором указал, что заявленные требования поддерживает в полном объеме, и просит рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку представленный отчет не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из требований статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Административный истец является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>:

- площадью 2765,3 кв.м с кадастровым номером №1, назначение: нежилое. Номера на поэтажном плане: 1, 5-39, 43-46, 48-50, 55-62, 143-146, 149-153, 157; этаж: Отм.+5.400; 

- площадью 6745,9 кв.м с кадастровым номером №2, назначение: нежилое. Номера на поэтажном плане: 2, 4, 42, 47, 53, 54, 63-69, 72-77, 80-83, 85-87, 89-94, 97-99, 102-112, 115-127, 130-142, 158-205; этаж: Отм.+5.400;

- площадью 9095,7 кв.м с кадастровым номером №3, назначение: нежилое. Номера на поэтажном плане:1, 2, 5-7, 10-21, 24-58, 61-88, 91, 94-96, 99-104, 107-116, 119-135, 138-147, 150-189; этаж: Отм.+10.800, что подтверждается свидетельствами о праве собственности (л.д.8-10).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена постановлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» методом массовой оценки. 

Как следует из постановления Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» сведения о кадастровой стоимости нежилого здания были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого объекта капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет:

- с кадастровым номером №1 - 190 637569,76 рублей;

- с кадастровым номером №2 - 465056949,28 рублей;

- с кадастровым номером №3 - 627050281,44 рублей.

22 ноября 2017 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.

Решением Комиссии от 22 декабря 2017 года №739 заявление было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу пункта 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Из содержания статей 3, 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что юридически значимым обстоятельством является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на дату, на которую определена их кадастровая стоимость. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по заказу административного истца проведена их оценка. 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Согласно Отчету № 220917-РС Об оценке рыночной стоимости нежилого здания, выполненному оценщиком ООО «Вектор», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет (л.д.14):

- с кадастровым номером №1 - 77 913 063 рублей;

- с кадастровым номером №2 - 190 205 092 рублей;

- с кадастровым номером №3 – 256 459 250рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают его неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Доводы представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области о том, что Комиссией по рассмотрению споров установлено нарушение подпункта «а» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», являются несостоятельными. 

Решение Комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами, в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», для построения модели оценки, может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется самостоятельно оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, регламентировано, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного Отчета №220917-РС от 22 сентября 2017 года следует, что отказ от использования доходного подхода мотивирован оценщиком.

На странице 44 Отчета (л.д. 35) изложено обоснование отказа от использования доходного подхода. Доходный подход оценщиком в рамках Отчета 220917-РС от 22 сентября 2017 года не применялся, поскольку оценщик не располагал достаточным количеством доступной и достоверной информации для применения данного подхода, что соответствует требованиям пунктов 13, 20, 21 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

Несостоятельными являются и утверждения о нарушении оценщиком пункта 20 Федерального стандарта оценки № 1, в части применения метода расчета УПВС, составленного в ценах базового 1969 года, не обоснована, поскольку не содержит нормативного обоснования, запрещающего оценщику применять данный метод расчёта в рамках затратного подхода.

Выбор методики расчёта восстановительной стоимости строительства и применения необходимых справочников, принадлежит оценщику. 

В данном случае оценщиком расчет произведен методом сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы точной копии оцениваемого здания. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. А поскольку укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) составлены в базах 1969 года, оценщиком произведена их индексация базисно-индексным методом, с последующим добавлением коммерческих издержек и прибыли предприятия, что приводит восстановительную стоимость к рыночной стоимости на дату оценки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оценщиком в затратном подходе методология расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости произведена верно. 

Изложенные обстоятельства административными ответчиками документально не опровергнуты, доказательств обратного суду не представлено. 

Заявляя свои возражения относительно данного отчета, представитель Департамента имущества и земельных отношений документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду не представил, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявил.

Суд, оценив собранные по делу доказательства, в их совокупности приходит к выводу, что Отчет № 220917-РС от 22 сентября 2017 года соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, является допустимым доказательством по делу, в связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения, площадью 2765,3 кв.м с кадастровым номером №1, назначение: нежилое. Номера на поэтажном плане: 1, 5-39, 43-46, 48-50, 55-62, 143-146, 149-153, 157; этаж: Отм.+5.400, адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 77913 063 рублей по состоянию на 8 февраля 2016 года;

- нежилого помещения площадью 6745,9 кв.м с кадастровым номером №2, назначение: нежилое. Номера на поэтажном плане: 2, 4, 42, 47, 53, 54, 63-69, 72-77, 80-83, 85-87, 89-94, 97-99, 102-112, 115-127, 130-142, 158-205; этаж: Отм.+5.400; адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости –190205 092 рублей по состоянию на 8 февраля 2016 года;

- нежилого помещения, площадью 9095,7 кв.м с кадастровым номером №3, назначение: нежилое. Номера на поэтажном плане:1, 2, 5-7, 10-21, 24-58, 61-88, 91, 94-96, 99-104, 107-116, 119-135, 138-147, 150-189;этаж: Отм.+10.800, адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 256459 250 рублей по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 22 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.