Решение

 в окончательной форме

составлено 07 июля 2020 года

66RS0051-01-2019-002991-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Серов 30 июня 2020 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Петуховой О.И., 

при секретаре судебного заседания Илюшиной Ж.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-253/2020 по иску ФИО1 к Администрации Серовского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Серовский районный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации Серовского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленного требования указала, что 02.12.2005 между ней и ответчиком заключен договор аренды № 1379 земельного участка по указанному адресу на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Земельный участок предоставлен для строительства объекта ИЖС. На земельном участке построен объект незавершенного строительства, но поскольку разрешение на строительство истекло, то Управление Росреестра не произвело регистрацию объекта незавершенного строительства, поэтому истец вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав. Считает, что у нее возникло право собственности на объект незавершенный строительством на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 на заявленных требованиях настаивали по тем доводам, которые изложены в исковом заявлении. Дополнительно отметили, что в 2015 году у истца истекал срок аренды земельного участка, в связи с чем она обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока аренды. Письмом от 31.12.2015 ей было указано, что договор аренды признается возобновленным на неопределенный срок. Разрешение на строительство было выдано предыдущему арендатору до 2015 года. Она в 2018 году просила продлить разрешение на строительство, но ей было отказано в связи с истечением срока аренды земельного участка. Строительство жилого дома истец начала в 2019 году. 19.02.2020 истцом было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, но ей было отказано, поскольку на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. Иной возможности оформить свои права на объект незавершенного строительства у истца не имеется. Просили также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000 руб., а также издержки по уплате госпошлины в размере 5 000 руб. 

Представитель ответчика Администрации Серовского городского округа Семенова Ю.В. относительно удовлетворении заявленных требований возражала, просила в иске отказать полностью, поскольку признание права собственности на объект незавершенного строительства невозможно в связи с истечением срок действия договора аренды земельного участка.

Суд, заслушав объяснение истца, её представителя, объяснение представителя ответчика, оценив доказательства по делу, на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной защите подлежат лишь нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Положениями ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Таким образом, в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации единственным документом, дающим право осуществлять строительство объектов капитального строительства, является разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Истец, ссылаясь на возведение объекта недвижимости на арендованном земельном участке, просила о признании за собой права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Вместе с тем, основополагающим условием для применения данных разъяснений служит законность строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Как следует из положений ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Как следует из материалов дела, земельный участок, с кадастровым номером 66:61:0210011, площадью 1 420 кв.м расположен по адресу: 

<

адрес>, категория: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство. Дата внесения сведений о земельном участке в ГКН – 10.10.2015.

02.12.2005 на основании постановления Главы г. Серова № 2130 между арендодателем, в лице председателя ООА СГО «КУМИ», и ФИО4 был заключен договор № 1379 аренды указанного земельного участка. 

26.04.2006 проведена государственная регистрация настоящего договора аренды.

Дополнительными соглашениями от 18.02.2009, 23.03.2012 срок действия договора продлен до 02.12.2011, 02.12.2012 соответственно.

13.09.2012 по договору аренды земельного участка ФИО5 переуступил право аренды земельного участка ФИО6

Дополнительным соглашением от 15.11.2013 срок действия договора арены продлен до 01.12.2015. 

14.04.2014 по договору аренды земельного участка ФИО8 переуступила право аренды земельного участка ФИО1

В письме от 31.12.2015 № 01-01-8708 за подписью Главы Администрации Серовского городского округа ФИО1 сообщено, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды признан возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

11.02.2013 арендатору ФИО8 было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства: индивидуального жилого дома, площадью 293,28 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которое продлялось до 02.12.2015.

Из обстоятельств дела следует, что у истца имелись права на земельный участок, предполагающие возможность строительства в соответствии с видом разрешенного использования - для возведения индивидуального жилого дома.

Вместе с тем, в период действия договора аренды и по его окончанию строительство жилого дома предполагало получение разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое было получено предыдущим арендатором со сроком действия до 02.12.2015, после чего разрешение не продлялось и в его продлении в 2018 году истцу было отказано письмом от 04.09.2018 за № 2784 в связи с истечением срока аренды земельного участка.

Кроме того, в судебном заседании истец пояснила, что строительство жилого дома на земельном участке она начала только в 2019 году.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований судом было установлено, что истец с момента заключения договора переуступки права аренды земельного участка, то есть с 2014 года, не предпринимала действий к началу строительства, фактически строительство до истечения срока действия разрешения на строительства не было начато.

Указанный вывод подтверждается также актом обследования № 10 от 29.06.2018, специалистом ООА «КУМИ», в котором указано, что земельный участок, предоставленный истцу, засыпан шлаком и гравием, расположено здание, похожее на капитальный гараж, выкопан ров, наполненный водой, а также расположен деревянный сарай, жилой дом отсутствует. Также приложены фотографии земельного участка.

Как следует из представленного отчета № 37-19 от 26.03.2019 степень готовности объекта –жилого дома, возводимого на земельном участке, составляет 4%, то есть возведен только ленточный бетонный фундамент.

Исходя из норм ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также с учетом функционального назначения сооружения, суд приходит к выводу о том, что сведений о том, что возведенное сооружение является объектом капитального строительства, материалы дела не содержат.

Суд отмечает, что незавершенный строительством объект представляет собой фундамент и не является самостоятельным объектом недвижимости (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 № 08-ЭС16-17334 по делу № А32-11191/2015).

Рассматривая заявленные требования, суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав, поскольку спор о праве на незавершенный строительством объект отсутствует, но имеется спор о правах на земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 названной статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Таким образом, для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости, в том числе, незавершенный строительством объект, необходима совокупность юридических фактов: представление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Судом установлено отсутствие совокупности данных фактов, имеющих юридическое значение при разрешении спора.

Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен истцу на основании договора аренды от 02.12.2005, срок действия которого истек, а новый договор аренды заключен не был.

Истец полагая, что договор аренды земельного участка был признан возобновленным на неопределенный срок, учитывая возражения со стороны ответчика, а также невозможность обратиться с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального строительства по данному адресу ввиду отсутствия действующего договора аренды, каких-либо требований о правах на земельный участок не заявляет.

При этом, суд считает необходимым отметить, что отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации ее права на спорный объект, не может являться основанием для признания за ней этого права в обход правил Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, обращаясь в суд с требованиями о признании права собственности на спорный объект из-за отсутствия действующего разрешения на строительство и договора аренды земельного участка ФИО1 имела цель преодолеть требования, установленные п. 1 ст. 218, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд не подменяет действия и решения правомочных органов, а разрешает спор о праве, которое нарушено действиями ответчика. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения прав истца действиями ответчика.

При этом суд отмечает, что согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Истец, получившая спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на срок три года, а в случае отказа в этом оспаривать соответствующие действия или решения органа местного самоуправления, либо требовать заключения договора аренды в судебном порядке. После реализации своего права на предоставление участка в аренду и после окончания строительства истец вправе заявить о своих правах на объект недвижимости вновь.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец была не вправе подменять спор относительно соблюдения установленной законом процедуры государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, иском о признании права собственности на данный объект в судебном порядке, поскольку защита права в обход установленного законом порядка регистрации прав на недвижимое имущество недопустима, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194–198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Серовского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области. 

Судья Серовского районного суда О.И. Петухова