УИД 77OS0000-02-2024-032946-28

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва10 октября 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-685/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гранель Столица» об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 8 ноября 2023 года №91214 результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:04:0001018:12510, 77:04:0001018:12516, 77:04:0001018:12533 (далее – при совместном упоминании - Здания).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12510 – 4 536 366 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12516 – 610 388 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12533 – 358 942 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Зданий; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, так как влияет на размер налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 22 августа 2025 года.

В судебном заседании представитель административного истца требования с учетом их уточнения поддержал; представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал письменные замечания к заключению эксперта, по доводам которых возражал против удовлетворения административного иска, ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 заключение подтвердил, подробно разъяснил порядок и методологию исследования, причины по которым в рассматриваемом случае не требуется корректировка на местоположение (объект исследования и подобранные аналоги сами (вне зависимости от местоположения) генерируют потребительские потоки), а также аргументировал свои выводы о классе зданий с кадастровыми номерами 77:04:0001018:12510, 77:04:0001018:12516, сегменте рынка, к которому они относятся, представляя из себя многоэтажные производственно-складские объекты класса «С» с торговыми павильонами (склады, приспособленные под торговую деятельность); эксперт отверг наличие в расчетах рыночной стоимости Зданий ошибок. Письменные пояснения эксперта по доводам замечаний к заключению приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания не просили; об уважительных причинах неявки не сообщили; на основании статей 150,152 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие административного ответчика ГБУ «Центр имущественных платежей» и заинтересованного лица ППК Роскадастр.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что:

- здание с кадастровым номером 77:04:0001018:12510, площадью 51434,7 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО «СЗ «Гранель Столица» зарегистрировано 11 августа 2021 года, является действующим;

- здание с кадастровым номером 77:04:0001018:12516, площадью 11575,4 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО «СЗ «Гранель Столица» зарегистрировано 11 августа 2021 года, является действующим;

- здание с кадастровым номером 77:04:0001018:12533, площадью 5 978,8 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО «СЗ «Гранель Столица» зарегистрировано 11 августа 2021 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 8 ноября 2023 года № 91214; согласно указанному акту кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12510–5 191 385 923,48руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12516–1 275 589 170,31руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12533 – 717 900 583,57 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Здания включены в утвержденный постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП перечень объектов недвижимого имущества, по которым налог на имущество организаций исчисляется от кадастровой стоимости, в том числе на налоговые периоды 2024 года (пункты 10662, 10664, 10667), 2025 года (пункты 11002,11004, 11007). Ввиду указанного административный истец обязан уплачивать данный налог в отношении Зданий исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости.

Это свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Зданий.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец с административным иском представил Отчёт об оценке от 30 сентября 2024 года № 20-О-24, подготовленный ООО «Столичное экспертно-правовое бюро» (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12510 – 2 476 122 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12516 – 481 996 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12533 – 287 416 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении дела заявил о несоответствии представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России"

Согласно заключению эксперта ФБУ "РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" ФИО1 от 22 августа 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Зданий не подтверждается. Рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года составляет по расчетам эксперта:

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12510 – 4 536 366 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12516 – 610 388 000 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12533 – 358 942 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статей 8 и 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Первоначально производство экспертизы было поручено эксперту ФИО2, которая произвела осмотр Зданий; впоследствии по объективным причинам производство экспертизы было поручено эксперту ФИО1, которому эксперт ФИО2 передала сведения, собранные по результатам осмотра Зданий; экспертом ФИО1 выполнены необходимые исследования и подготовлено заключение. Эксперты ФИО2 и ФИО1 предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение, являются всесторонними и полными.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по необходимым ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения в заключении о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделаны на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно; по доводам замечаний административного ответчика экспертом ФИО1 представлены подробные письменные объяснения и разъяснения в судебном заседании с предупреждением об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять которым суд не имеет; эксперт подтвердил выводы заключения, подробно разъяснил порядок и методологию исследования, причины по которым в рассматриваемом случае не требуется корректировка на местоположение, отметив, что объекты исследования и подобранные аналоги сами (вне зависимости от местоположения) генерируют потребительские потоки, а также аргументировал свои выводы о классе зданий с кадастровыми номерами 77:04:0001018:12510, 77:04:0001018:12516, сегменте рынка, к которому они относятся, представляя из себя многоэтажные производственно-складские объекты класса «С» с торговыми павильонами (склады, приспособленные по торговую деятельность); эксперт отверг наличие в расчетах рыночной стоимости Зданий ошибок.

Показаниям эксперта, его письменным объяснениям суд в полной мере доверяет, они являются мотивированными и ничем объективно не опровергнуты.

Учитывая изложенное, принимая во внимание предоставленные экспертом разъяснения суд полагает, что замечания административного ответчика являются необоснованными, о нарушении методологии исследования, его ошибочности не свидетельствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется. Противоречий между исследовательской частью и выводами заключения эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебных экспертиз отсутствуют; ходатайство об этом Департаментом городского имущества г. Москвы заявлено исключительно по доводам замечаний, состоятельность которых в ходе судебного разбирательства своего объективного подтверждения не нашла; ввиду этого в его удовлетворении отказано. При проведении экспертизы, по убеждению суда, соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности экспертного заключения у суда отсутствуют; замечания административного ответчика проверены судом и состоятельными не признаются, о занижении стоимости Зданий не свидетельствуют и основанием для проведения повторной судебной экспертизы не являются.

Иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили; как уже указывалось выше, административный истец, согласный с заключением, уточнил административные исковые требования исходя из выводов заключения.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Зданий, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости Зданий в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Зданий не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, также согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не имеют правового значения; кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «СЗ «Гранель Столица» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12510, площадью 51 434,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 4 536 366 000 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12516, площадью 11 575,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 610 388 000 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0001018:12533, площадью 5 978,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 358 942 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости зданий.

Датой подачи ООО «СЗ «Гранель Столица» заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 30 октября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 года.

Судья 

Московского городского судаР.Б. Михайлова