<

номер>

<

номер>

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10.01.2024 

г. Владивосток 

Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе: 

председательствующего судьи 

Андриановой Н.Г. 

при секретаре 

ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» к 

<

ФИО> о признании сделки недействительной,

установил:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований следующее.

Так, между застройщиком ООО СЗ «ОСК-3» и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Данным договором предусмотрено, что цена объекта долевого строительства составляет сумму в размере 4 542 300 рублей (п.2.1. договора), которая подлежала оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке - ПАО «Сбербанк России» (п.2.2. договора) в рассрочку до 

<

дата> При этом, согласно п. 1.4. договора установлен срок, передачи застройщиком квартиры - не позднее 

<

дата>, т.е., фактически, обязанность по уплате цены договора должна быть исполнена до ввода в эксплуатацию объекта.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 

<

дата>.

В последующем, между ООО Специализированный застройщик «ОCK 3» и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к названному договору; раздел 2 договора изложен в новой редакции, в частности, предусмотрено изменение как цены объекта долевого строительства, так и порядка расчетов, исключая расчеты с использованием эскроу счетов, открытых в уполномоченном банке, оплата по которым должна производиться на расчетный счет застройщика напрямую; стоимость объекта долевого строительства уменьшена с 4 542 300 рублей до 2 755 545 рублей.

Квартира была передана ответчику. 

Полагая заключение дополнительного соглашения противоречащим нормам закона, истец в судебном заседании, выступая в лице представителя, просил признать дополнительное соглашение от 

<

дата> к договору участия в долевом строительстве 

<

номер> от 

<

дата> недействительной сделкой. 

Ответчик в судебное заседание не прибыла, лицо уведомлено надлежащим образом. 

На основании ст. 20, 165.1 ГК РФ, ст.ст. 113, 117, 233 ГПК РФ, и, учитывая согласие истца, суд счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, оценив позицию сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за, исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, все последующие сделки считаются заключенными лицом, не являющимся собственником, вследствие чего ничтожны.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что между застройщиком ООО СЗ «ОСК-3» и 

<

ФИО> заключен договор участия в долевом строительстве 

<

номер> от 

<

дата> в отношении объекта долевого строительства - жилое помещение: однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме, по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1. договора цена объекта долевого строительства составляет 4 542 300 рублей, сумма подлежит оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке - ПАО «Сбербанк России» (п.2.2. договора) в рассрочку до 

<

дата>

Согласно п. 1.4. договора установлен срок передачи застройщиком квартиры - не позднее 

<

дата>, т.е., фактически, обязанность по уплате цены договора должна быть исполнена до ввода в эксплуатацию объекта и передачи его участнику долевого строительства.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 

<

дата>.

<

дата> между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и 

<

ФИО> было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве; так, раздел 

<

номер> договора участия в долевом строительства изложен в новой редакции, которой предусмотрены изменения, как цены объекта долевого строительства, так и порядок расчетов, исключая расчеты с использованием эскроу счетов, открытых в уполномоченном банке, оплата по которым должна производиться на расчетный счет застройщика напрямую (п.2.2., п. 2.3., 2.7. соглашений), и предоставлением увеличения срока рассрочки до 

<

дата>. стоимость объекта долевого строительства уменьшена до 2 755 545 рублей. Соглашения зарегистрировано в установленном законом порядке 

<

дата>.

<

дата> застройщиком по акту приема-передачи объекта долевого строительства 

<

номер> ответчику была передана возведенная квартира.

Согласно содержания п. 3 названных актов, а также сведений бухгалтерского учета ООО СЗ «ОСКЗ» оплата за переданное имущество не произведена в полном объеме.

Ответчиком было зарегистрировано право собственности на жилое помещение.

Согласно позиции истца, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве является недействительным, как не соответствующее положениям ст.ст 10, 168 ГК РФ, поскольку спорное дополнительное соглашение заключено с нарушением встречного предоставления, основанного на несправедливых договорных условиях и немотивированного уменьшения стоимости отчуждаемого имущества, а также в нарушение прав ПАО «Сбербанк России». Кроме того, дополнительное соглашение заключено в обход и противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства: обязательств участника долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, предусмотренных ст.15.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На основании п.2 ст.15.4, п. 8, 9 ст.15.4, п.б ст. 15.5. ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ возможность проведения расчетов с Застройщиком минуя счета эскроу, не возможен, в связи с чем, такие договоры будут являться прямым нарушением прав кредитора Застройщика - уполномоченного банка (кредитующего строительство объекта). Кроме того по смыслу положений п. 8 ст.15.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ именно с момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 указанного Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности,, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 9 ст.15.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ с даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-места, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

Согласно п.б ст. 15.5. ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Между Застройщиком и уполномоченным банком были заключены все предусмотренные и названные договоры ипотеки.

Следовательно, совокупность приведенных норм во взаимосвязи свидетельствует, что изменение условий договора участия в долевом строительстве с возможностью осуществления расчетов без использования эскроу счетов, а также передача объекта долевого строительства ответчику без осуществления расчетов по таким счетам свидетельствует о том, что данные соглашения были заключены в нарушение прав ПАО «Сбербанк России», поскольку, фактически, определили возможность вывода имущества, на которое должно было возникнуть право залога банка, как на нереализованное имущество, так и уменьшили права банка на получение денежных средств с эскроу счетов для расчетов по обязательствам с Застройщиком.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При указанных обстоятельствах и с учетом приведенных разъяснений следует, что спорное дополнительное соглашение является недействительной сделкой.

Требования истца подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» к 

<

ФИО> о признании сделки недействительной - удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение от 

<

дата> к договору участия в долевом строительстве 

<

номер> от 

<

дата>, заключенное между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и 

<

ФИО> недействительным. 

Взыскать с 

<

ФИО> в пользу ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» расходы на оплату государственной пошлины 6 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Андрианова Н.Г.