Дело № 3а-10/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2021 года г. Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шайхутдиновой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению областного автономного учреждения «редакция газеты «Кузоватовские вести» к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ульяновской области, об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,  

у с т а н о в и л :

Областное автономное учреждение «редакция газеты «Кузоватовские вести» обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

Требования мотивировало тем, что владеет указанным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 4 949 956 руб. 80 коп. Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка составляет 1 027 488 руб. 

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права учреждения в сфере налогообложения. 

В связи с этим административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости 1 027 488 руб.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ульяновской области, администрации МО «Кузоватовский район».   

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала. Кроме того, просила восстановить срок для обращения в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.  

Остальные участники процессе в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в письменном отзыве на административный иск указало, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3336 кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для административного здания, расположенный по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 28 сентября 2006 года. В отношении указанного земельного участка зарегистрировано право собственности за Ульяновской областью – дата регистрации права - 7 ноября 2006 года. 

11 марта 2013 года в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 24 Приказа Минэкономразвития № 222 от 12 августа 2006 года «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимость вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в связи с исправлением технической ошибки в части площади с 3335,9 кв.м, на 3336 кв.м была внесена кадастровая стоимость в размере 4 949 956 руб. 80 коп., которая определена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1483 руб. 80 коп. за 1 кв.м, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области». Дата определения кадастровой стоимости – 27 июня 2011 года. 

Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости», указывает на то, что по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административными ответчиками по делу являются государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. В связи с этим основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют.

Управление Росреестра по Ульяновской области в письменном отзыве на иск указало на то, что результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области утверждены Постановлением Правительства Ульяновской области № 21-П от 18 января 2012 года по состоянию на 1 января 2011 года. Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением от 15 октября 2020 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с предоставлением отчета об оценке от 14 сентября 2020 года № 512-2020. Решением Комиссии от 2 ноября 2020 года № 73/05/2020-363 указанное заявление было отклонено в связи с несоответствием оформления и содержания представленного отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Кроме того, отчет был подготовлен по состоянию на 11 марта 2013 года, вместе с тем кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 27 июня 2011 года. Надлежащим ответчиком по делу считает государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости земельных участков. Представленный истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка Управление не оспаривает ввиду отсутствия соответствующих полномочий. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет.

Правительство Ульяновской области в письменном отзыве на иск указало на то, что истец использует предусмотренный пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ альтернативный способ определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, против чего Правительство Ульяновской области не возражает.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что ОАУ «Редакция газеты «Кузоватовские вести» на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельным участком с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: ***. 

Из выписки из ЕГРН следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области № 3203 от 11 марта 2013 года в размере 4 949 956 руб. 80 коп. Дата определения кадастровой стоимости – 27 июня 2011 года. 

15 октября 2020 года ОАУ «Редакция газеты «Кузоватовские вести» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с предоставлением отчета об оценке от 14 сентября 2020 года № 512-2020. 

Решением Комиссии от 2 ноября 2020 года № 73/05/2020-363 указанное заявление было отклонено в связи с несоответствием оформления и содержания представленного отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Кроме того, отчет был подготовлен по состоянию на 11 марта 2013 года, вместе с тем кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 27 июня 2011 года. 

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ЕГРН 11 марта 2013 года, следовательно, предусмотренный законом пятилетний срок для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости на момент обращения административного истца с настоящим иском (9 декабря 2020г.) истек. 

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитывались налоговые платежи, является актуальной для истца. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября 2020 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2020 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере 1 601 513 руб. 52 коп. (Приложение № 1 строка 4364 №п/п 8684). Вместе с тем данные сведения еще не внесены в ЕГРН.  

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, истец представил в суд уточненный отчет об оценке №768-2020 от 30 декабря 2020 года ООО «Экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 июня 2011 года составляет 1 027 488 руб. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. 

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.  

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельный участок площадью 3336 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для административного здания, кадастровый номер ***, расположен по адресу: ***.

При проведении оценки оценщику были представлены: выписка из ЕГРН от 23 июля 2019 года, свидетельство о государственной регистрации права от 7 ноября 2006 года, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 14 января 1993 года.   

Оценка земельного участка производилась с его осмотром. 

В отчете указано, что объект оценки расположен на удалении 110 км от географического центра г.Ульяновска. Доступ возможен на личном автомобильном и общественном транспорте, дорожное покрытие асфальт, грунт, состояние удовлетворительное. 

В шаговой доступности объекты индивидуальной жилой застройки, предприятия службы быта, торговые и складские объекты. 

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование его по первоначальному назначению, в качестве земельного участка для административного здания. 

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в стране, в регионе – Ульяновской области на дату оценки, приведен обзор состоянии рынка земельных участков в Ульяновской области.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В отчете указаны мотивы отсутствия оснований для использования иных подходов к оценке земельного участка. 

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. 

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в Ульяновской области. Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости произведено по 3 объектам-аналогам. 

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке имеются ссылки на адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. 

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик – ФИО2, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № 0011 от 28 октября 2010 года в едином государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков. Свидетельство № 956, дата включения в реестр – 5 марта 2013 года. Диплом о профессиональной переподготовке ПП-1 № 990937, выдан 21 декабря 2012 года Институтом экономики, управления и права (г.Казань), по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 008739-1 от 4 апреля 2018 года «Оценка недвижимости». 

Гражданская ответственность застрахована в САО «ВСК», полис обязательного страхования ответственности оценщика № 2000SB4002239 сроком действия с 1 июня 2020 года по 31 мая 2023 года, стаж работы по специальности – с 2011 года.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление областного автономного учреждения «Редакция газеты «Кузоватовские вести» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2011 года в размере 1 027 488 руб. (один миллион двадцать семь тысяч четыреста восемьдесят восемь руб.). 

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 15 октября 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.