УИД 77RS0032-02-2024-008069-91

 Дело №2-325/2025

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе судьи – фио, с участием помощника Черемушкинского межрайонного прокурора адрес фио, при секретаре – фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-325/25 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора дарения недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок путем восстановления права собственности;

по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании недействительным договора найма, о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении;

по иску ФИО1, ФИО4 к ФИО3 о сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением;

по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

фио, в редакции уточненных требований, обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора дарения недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок путем восстановления права собственности, в обоснование требований указала, что 23.01.2020 года между ФИО1, фио (от его имени по доверенности ФИО1) и фио (от его имени по доверенности фио) заключены договора дарения на следующее имущество: квартиры по адресу: Москва адрес, квартиру по адресу: адрес, нежилое помещение по адресу: Москва адрес бокс 420. В июле 2020 года государственная регистрация договоров дарения была приостановлена Управлением Росреестра по Москве. Однако, как было установлено позже, договор дарения квартиры по адресу: Москва адрес все таки был зарегистрирован в собственность ФИО2 В декабре 2022 года фио умер. При обращении к нотариусу за оформлением наследства, было установлено, что спорная квартира не вошла в наследственную массу. Истец полагает договор дарения недействительным по следующим основаниям. Срок действия доверенности выданной фио 16.12.2014 года истек 15.12.2015, договор дарения спорной квартиры подписан от имени фио 23.01.2020 года. Договор, подписанный неуполномоченным лицом не соответствует требованиям закона и является ничтожным. Кроме того, последующего одобрения сделки не было. Дарители продолжали проживать в квартире, владеть и пользоваться ею, оплачивать коммунальные платежи. В свою очередь фио в квартире не проживал, не владел ею и не был в ней зарегистрирован. Более того, доверенность выданная фио не содержит полномочий на заключение договора дарения, в доверенности не указан одаряемый и объект дарения. Поскольку договор дарения в части ½ доли фио недействителен, то предметом дарения была не целая квартира, а ½ доля принадлежавшая ФИО1, то такая сделка подлежала нотариальному удостоверению. Следовательно, договор дарения от 23.01.2020 года является недействительным. 05.04.2024 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва адрес. Поскольку на основании недействительного договора дарения фио не приобрел титула собственника спорного имущества и не являлся собственником спорного имущества, то заключенный им с ФИО3 договор купли-продажи является недействительным.

фио просит суд признать договор дарения от 23.01.2020 года квартиры по адресу: Москва адрес, заключенный между ФИО1, фио (от его имени по доверенности ФИО1) и фио (от его имени по доверенности фио) недействительным (ничтожным). Признать договор купли-продажи квартиры от 05.04.2024 года заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры по адресу: Москва адрес недействительным (ничтожным). Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, а именно: исключить из ЕГРН сведения о регистрации права собственности фио на квартиру по адресу: Москва адрес, путем погашения записи регистрации №77:06:0007003:12072-77/072/2024-169 от 08.04.2024 и восстановления в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за ФИО1 (запись регистрации №77-01/20-137/2002-3863 от 17.09.2002) и фио (запись регистрации №№77-01/20-137/2002-3864 от 17.09.2002).

ФИО3 обратился в суд с требованиями к ФИО1, ФИО4 о признании недействительным договора найма, о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, в обоснование требований указал, что на основании договора купли-продажи от 05.04.2024 года приобрел квартиру по адресу: Москва адрес. ФИО1 представлен договор найма спорной квартиры от 20.04.2023 года, который истец полагает недействительным, поскольку, указанный договор заключен без намерения сторон создать соответствующие ему правовые последствия, а потому является мнимой сделкой. Фактически фио, согласно выписке из домовой книги зарегистрирована в спорной квартире с 18.06.2006 года. В п.1.3 спорного договора указано, что в квартире может проживать ФИО4 При этом, в договоре не указано, что он является стороной сделки, его подпись в договоре найма отсутствует. 

ФИО3 просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды квартиры от 20.04.2023 года, расположенной по адресу: Москва адрес. Признать фио, фио утратившими право пользования спорным жилым помещением со снятием с регистрационного учета, выселить фио, фио из спорного жилого помещения.

фио, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО3 о сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, в обоснование требований указали, что 20.04.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения по адресу: Москва адрес, в соответствии с которым в пользование ФИО1 предоставлена указанная квартира, срок действия договора -11 месяцев, начиная с 20.04.2023 с последующей пролонгацией в случае отсутствия возражения сторон. Согласно п.1.3 договора найма в квартире вместе с ФИО1 проживает ФИО4, имеющий с ней равные права пользования спорным жилым помещением. Истцы добросовестно и открыто пользуются спорной квартирой, оплачивают коммунальные платежи и налоги. В настоящее время ФИО3 являясь собственником жилого помещения и злоупотребляя своим правом предпринимает действия направленные на самовольное выселение истцов, игнорируя их законное право пользования спорным жилым помещением.

фио, ФИО4 просят суд сохранить право пользования квартирой №6 по адрес адрес за истцами ФИО1 и ФИО4 на срок действия договора найма спорного жилого помещения от 20.04.2023. Обязать ответчика фио не чинить препятствий в пользовании квартирой, соблюдая все условия договора найма жилого помещения от 20.04.2023 года.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, в обоснование требований указав, что является собственником квартиры по адресу: Москва адрес, приобретенной на сновании договора купли-продажи заключенного с фио Спорное жилое помещение выбыло из владения ФИО1 и фио в результате действий их самих путем подписания договора дарения 23.01.2020 направленного на его отчуждение. Каких-либо обоснованных доводов о недобросовестности фио, получившего спорное имущество по возмездной сделке в материалах дела не имеется. ФИО3 является добросовестным приобретателем в соответствии со ст. 302 ГК РФ.

ФИО3 просит суд признать его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: Москва адрес.

фио и ее представители в судебное заседание явились, требования поддержали, требования фио не признали.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

фио в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, направил в суд своего представителя, который поддержал требования фио, возражал против удовлетворения требований ФИО1 

ФИО3 в судебное заседание явился, поддержал свои требования, в удовлетворении требований ФИО1 просил отказать.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав письменные материалы дела, заслушав мнение помощника прокурора, полагавшей требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, требования фио о признании добросовестным приобретателем, выселении не подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 23.01.2020 года между ФИО1, фио (от его имени по доверенности ФИО1) и фио (от его имени по доверенности фио) заключен договор дарения квартиры по адресу: Москва адрес.

05.04.2024 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва адрес.

На основании п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) - п. 3 ст. 154 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации.

При этом сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В обоснование требований о признании договора дарения недействительным, фио указала, что срок действия доверенности выданной фио на заключение договора дарения 16.12.2014 года истек 15.12.2015, договор дарения спорной квартиры подписан от имени фио 23.01.2020 года. Таким образом, договор, подписанный неуполномоченным лицом не соответствует требованиям закона и является ничтожным. Кроме того, последующего одобрения сделки не было. Дарители продолжали проживать в квартире, владеть и пользоваться ею, оплачивать коммунальные платежи.

Указанные доводы суд во внимание не принимает поскольку, ст.190 ГК РФ предусматривает, что срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Доверенность от 16.12.2014г. содержит указание на то, что она действует до момента ее отмены доверителем фио При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что доверенность отозвана фио 

Так же, фио оспаривая сделку по Договору дарения, ссылается на основания, предусмотренные статьями 166-168 ГК Российской Федерации. Каких-либо иных доводов, кроме процесса самой регистрации ФИО1, не представлено.

В пункте 7 Договора дарения предусмотрено, что содержание статьи 572 ГК Российской Федерации сторонам известны.

ФИО1 не представлено доказательств того, что стороны заключая оспариваемый Договор, преследовали иные цели, чем предусматривает Договор дарения. Не состоятельны доводы ФИО1, что после заключения Договора дарения фио спорной квартирой не пользовался, а фио в ней зарегистрирована и продолжает проживать.

Факт не проживания ФИО2 в данном жилом помещении не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении условий Договора дарения, так как подобного условия он не содержит.

Кроме этого, оспаривая подпись по заявлению в Управление Россреестра по Москве, фио обратилась с ходатайством о назначении судебной почерковедческой экспертизы.

Проведенной по делу почерковедческой экспертизой установлено, что подписи от имени ФИО1 на заявлении №PVD-0143/2020-2096-2 от 17.07.2020 в графе 11, а также в расписке от 17.07.2020 в графе2 и заявлении №PVD-0143/2020-2096-1 от 17.07.2020 в графе 11 и графе 18, выполнены н ФИО1, образцы подписи которой были представлены для сравнительного анализа, а другим лицом. Подпись от имени фио на заявлении №PVD-0143/2020-2096-3 от 17.07.2020 в графе 11. Графе 18, а также в расписке от 17.07.2020 в графе 2, графе 4 выполнены не фио, образцы подписи которого были представлены для сравнительного анализа, а другим лицом (заключение №2-325/25 составленное ООО «Инсайт»).

Суд доверяет представленному заключению, однако, с учетом установленных при рассмотрении дела иных обстоятельств, факт не подписания ФИО1 заявления не имеет правового значения для разрешения спора.

В совокупности, представленных в Управление Росреестра по Москве документов: подлинник Договора дарения от 20.01.2020 г. (подписанный собственноручно ФИО1 и ей не отрицается), Согласие супруга на отчуждение имуществ, нотариальная доверенность, копия паспорта ФИО1, подтверждает намеренность ФИО1,в том числе умершего фио в осуществлении сделки.

Вместе с тем, в подтверждении того, что фио знала и имела намерение по отчуждению спорной квартиры говорит тот факт, что ею с ФИО2 был заключен Договор найма жилого помещения. А также, ФИО2 на ее имя была выдана нотариальная доверенность на управление данным имуществом.

Исходя из изложенного, а также учитывая что, у истца имелась воля на заключение договора дарения, ежду сторонами составлен акт приема-передачи имущества, следовательно сделка совершена, суд не усматривает правовых оснований для признания договора дарения от 23.01.2020 года недействительным.

Рассматривая заявления ФИО2, фио о пропуске ФИО1 срока исковой давности, суд приходит к следующему выводу.

 Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

На основании статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 1 ст. 180 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

фио является стороной по договору дарения квартиры от 23 января 2020 года, собственноручно подписала договор дарения, переход права собственности на квартиру зарегистрирован 29 июля 2020 года. Таким образом, при должной осмотрительности фио должна была узнать о переходе права собственности на спорную квартиру в 2020 году.

Таким образом, фио должна была узнать о нарушении своего права с момента государственной регистрации права собственности 29.07.2020г. 

Вместе с тем, с настоящим иском фио обратилась в суд только19.04.2024 года, то есть с пропуском срока исковой давности.

Исходя из того, что доказательств уважительности пропуска срока исковой давности фио не представила, суд отказывает в удовлетворении требований о признании договора дарения недействительным в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Поскольку ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании договора дарения недействительным производные требования о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок путем восстановления права собственности также не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования ФИО1 и фио о сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, а также требования фио к ФИО1 и ФИО4 признании недействительным договора найма, о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела 20.04.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения по адресу: Москва адрес, в соответствии с которым в пользование ФИО1 предоставлена указанная квартира, срок действия договора -11 месяцев, начиная с 20.04.2023 с последующей пролонгацией в случае отсутствия возражения сторон.

 Согласно п.1.3 договора найма в квартире вместе с ФИО1 проживает ФИО4, имеющий с ней равные права пользования спорным жилым помещением.

В соответствии с выпиской из домовой книги фио зарегистрирована в спорной квартире с 18.04.2006 года, постоянно проживает в указанной квартире.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Положениями статьи 678 этого же Кодекса установлена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор найма жилого помещения в силу закона является возмездной сделкой.

Оплата коммунальных платежей входит в обязанность нанимателя независимо от ежемесячной оплаты по аренде жилого помещения за проживание в нем.

Согласно пункту 2 Договора, арендные платежи, за проживание в квартире не начисляются, что указывает на то, что жилое помещение предоставлено ФИО1 бесплатно на безвозмездной основе.

В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, при наличии у ФИО2 намерений в юридическом оформлении отношений с ФИО1 по пользованию, принадлежащей ему, на то время, квартирой должен был быть оформлен Договор безвозмездного пользования жилым помещением, по правилам Главы 36 ГК РФ - «Безвозмездное пользование», а не Договор найма жилого помещения. Нарушение данных норм породили за собой применение разных правовых последствий, которые повлияли на права и обязанности сторон, в том числе третьих лиц.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Кроме этого, в пункте 1.3 спорного Договора написано, что в данной квартире также может проживать и пользоваться квартирой «Наниматель» - ФИО4.

При этом, в спорном Договоре не указано, что ФИО4, является стороной сделки (Нанимателем). Его подпись в Договоре найма от 20.04.2023 г., отсутствует. Это говорит о том, что Договор найма с ним не заключался.

Бремя по содержанию имущества и ответственность за данное жилое помещение, он не несет.

В статье 677 ГК РФ говорится, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Данные права ФИО4 использованы не были. Вместе с тем, как утверждает ФИО4, он постоянно проживает в этой квартире по Договору найма с момента его заключения, т.е. с 20 апреля 2023 года.

Согласно пункт 2.2 спорного Договора, в котором говорится, что данный Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, в случае признания договора дарения от 2020 года незаконным, при добросовестном возврате квартиры от ФИО2 в собственность ФИО1

Данный пункт Договора прямо указывает, на применение в отношении всего Договора статьи 168 ГК Российской Федерации о недействительности сделки, нарушающих требования Закона или иного правового акта.

Вместе с тем, в пункте 3 спорного Договора указано, что Наймодатель самостоятельно должен зарегистрировать настоящий Договор в Росреестре.

Исходя из, п. 4 ст. 421 ГК Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При таких обстоятельствах, фио должен был, при условии, что он знал о природе существования спорного Договора, произвести все действия, направленные на его регистрацию в Россреестре.

Вместе с тем, как установлено материалами дела, фио, не знал и не мог знать о существовании данного Договора.

Данный факт подтверждается тем, что при заключении с ФИО3 Договора купли-продажи квартиры от 08.04.2024 г., заверенного нотариусом, было указано, что между ФИО2 и ФИО1, зарегистрированной в данном жилом помещении, отсутствуют какие-либо соглашения о ее проживании и пользовании жилым помещением.

При этом, фио, имеющий на тот момент доверенность от ФИО2, также не подал документы в Управление Росреестра по Москве для регистрации спорного Договора. Это говорит о том, что доверенности у него, на момент составления этого Договора уже не было. Она была отозвана в июле 2023 года.

Оценивая представленные доказательства, учитывая изложенной, суд приходит к выводу об удовлетворении требований фио о признании договора найма недействительным.

На основании ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на права собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно выписке из домовой книги в спорной квартире зарегистрирована фио

В соответствии со ст. 292 п. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Принимая во внимание, что ФИО3 является собственником жилого помещения, стороны совместного хозяйства не ведут, членами семьи собственника фио, ФИО4 не являются, договор найма признан судом недействительным, суд приходит к выводу об удовлетворении требований фио о признании ФИО1, фио утратившими право пользования спорной квартирой и снятии их с регистрационного учета по указанному адресу.

Исходя из того, что фио, ФИО4 проживают в спорной квартире, однако, право пользования спорным помещением ФИО1, ФИО4 утрачено, они подлежат выселению из квартиры по адресу: Москва адрес.

Поскольку удовлетворение требований фио о признании договора найма недействительным, признании утратившими право пользования спорной квартирой исключает возможность удовлетворения требований ФИО1, фио о сохранении права пользования спорной квартирой, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой, суд отказывает в удовлетворении требований ФИО1, ФИО4 к ФИО3 о сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением.

Рассматривая требования фио о признании добросовестным приобретателем, суд приходит к следующему выводу.

На основании нотариально заверенного Договора купли-продажи недвижимого имущества от 05 апреля 2024 года, ФИО3, является собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 08.04.2024 г. сделана запись № 77:06:0007003:12072-77/072/2024-169.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как следует из представленных документов, 23 января 2020 года между ФИО1, ее умершим супругом фио и ФИО2 был заключен договор дарения квартиры, расположенной по адресу: адрес с кадастровым номером 77:06:0007003:12072. Переход права собственности зарегистрирован, в установленном Законом порядке.

05 апреля 2024 года между ФИО3 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) заключен, нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно представленным Управлением Росреестра по Москве материалам регистрационного дела, право собственности Продавца на момент заключения договора было зарегистрировано на основании договора дарения от 23.01.2020 г.

Государственная регистрация права собственности Покупателя - ФИО3 произведена 08.04.2024 г.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года №16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 ГК Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Из материалов дела следует, что фиоB. владел недвижимым имуществом, подаренным ему ФИО1 и фио (умершим в 2022 году), почти 4 года, то есть оно не перепродавалось в экстренном порядке, это была обычная гражданско-правовая сделка.

Обстоятельства, вследствие которых при заключении Договора купли-продажи квартиры ФИО3 должен был усомниться в праве продавца на отчуждение данного имущества. 

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32).

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (пункт 37).

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39).

Добросовестность ФИО3 подтверждается совокупностью следующих обстоятельств:

ФИО3 приобрел Квартиру на возмездной основе путем заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества от 05 апреля 2024 года, что подтверждается представленной суду копией, нотариально заверенного договора.

Факт уплаты ФИО3 полной покупной стоимости за Квартиру является существенным доказательством его добросовестности и свидетельствует об отсутствии у него намерения причинить ущерб законным интересам ФИО1

На момент заключения Договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, ФИО3 не было и не могло быть известно о каких- либо правах третьих лиц, оспаривающих право собственности ФИО2 на Квартиру, в частности, о притязаниях ФИО1

Данное обстоятельство подтверждается следующими фактами: Договор купли- продажи был нотариально удостоверен, что в силу требований, установленных в Основах законодательства Российской Федерации о Нотариате, предполагает проверку нотариусом законности сделки, установление личности сторон, проверку принадлежности имущества продавцу и отсутствия ограничений (обременений) права собственности на Квартиру.

На момент совершения сделки, согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), отсутствовали какие- либо записи о правах иных лиц на Квартиру или об ограничениях (обременениях) права собственности, что свидетельствует о юридической чистоте сделки и отсутствии оснований для сомнений в законности прав продавца.

ФИО3 не состоит в родственных или иных отношениях с фио, которые могли бы позволить ему заранее узнать о возможном наличии спора относительно права собственности на Квартиру. Иск ФИО1 о признании недействительным договора дарения был подан лишь после заключения Договора купли- продажи и государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к ФИО3, что свидетельствует о том, что на момент совершения сделки ФИО3 не располагал какой-либо информацией о наличии спора.

ФИО3 проявил должную степень осмотрительности и разумности при заключении сделки, предприняв следующие действия: обратился к нотариусу для удостоверения Договора купли-продажи и проверки юридической чистоты сделки, что свидетельствует о его намерении убедиться в законности и безопасности сделки; запросил и получил выписку из ЕГРН, удостоверившись в отсутствии ограничений (обременений) права собственности на Квартиру, что подтверждает его разумные действия по проверке юридической чистоты объекта недвижимости.

Каких-либо обоснованных доводов о недобросовестности фио, приобретателя спорного имущества, получившего его по возмездной сделке купли- продажи, по настоящему делу не приведено, равно как и не представлено каких-либо иных доказательств.

Таким образом, требования фио о признании его добросовестным приобретателем подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора дарения недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок путем восстановления права собственности; ФИО1, ФИО4 к ФИО3 о сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением – отказать.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры №6 по адресу: адрес.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании недействительным договора найма, о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении – удовлетворить.

Признать недействительным договор найма квартиры от 20 апреля 2023 года, расположенной по адресу Москва адрес.

Признать фио, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением – квартирой №6 по адресу: адрес со снятием с регистрационного учета по указанному адресу.

Выселить фио, ФИО4 из квартиры №6 по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес. 

фио Попов

Решение изготовлено в окончательной форме 25 сентября 2025 года