Дело № 2-1820/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 04 июня 2019 г.

Куйбышевский районный суд города Омска в составе 

председательствующего судьи Гончаренко О.А., 

при секретаре Александровой О.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

АО «Банк ЖилФинанс» обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 заключили с истцом Кредитный договор №, согласно которому были предоставлены денежные средства в размере 1 465 000 руб., на срок 98 месяцев, под 15,99% годовых; аннуитетный платеж ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяцев; ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договора – 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; обеспечение исполнения обязательств по кредиту – залог недвижимого имущества (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Истец перечислил, согласно условиям договора, денежные средства в размере 1 465 000 руб. на текущий счет ответчика, которые были сняты ответчиком. 

Свои обязательства ответчик не исполняет, в связи с чем в адрес ответчика было направлено истцом требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, в котором ответчикам предложено в срок не позднее 30 дней после получения требования, досрочно исполнить обязательства по договору, уплатив остаток суммы кредита в полном объеме, проценты и пени. 

Указанное требование ответчиком исполнено не было.

Размер задолженности, подлежащей взысканию, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 131 527,71 руб., включая: 1 028 076,02 руб. – сумма основного долга, 54 319,60 руб. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, 1 504,95 руб. – сумма процентов за просроченный основной долг, 21 158,43 руб. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, 18 789,42 руб. – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 7 679,29 руб. – начисленные проценты.

Стоимость объекта недвижимости, на которую истец просит обратить взыскание, определена в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 690 000 руб., начальная продажная цена имущества на публичных торгах должна быть установлена в размере 80% от суммы, то есть – 1 352 000 руб.

Просит взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в свою пользу задолженность по кредитному договору в размере 1 131 527,71 руб.; взыскать солидарно проценты за пользование кредитом в размере 15,99% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 028 076,02 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства;обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, кадастровый №, площадью 40,00 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 1 352 000 руб.; взыскать солидарно с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 857,64 руб.

Представитель истца АО «Банк ЖилФинанс» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседания требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что в настоящее время задолженность не погашена, последний платеж был произведен в ноябре 2018 г. В части вопроса об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества просила установить стоимость имущества в размере 80 % от рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости оставила на усмотрение суда. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения судом извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 - ФИО4, действующий на основании доверенности, размер задолженности не оспаривал, указав, что гасить задолженность по кредитному договору не отказываются, намерены провести реструктуризацию. Просил уменьшить сумму пени, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Согласился с результатами проведенной по определению суда оценкой стоимости заложенной квартиры.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного судопроизводства, по представленным в дело доказательствам.

На основании ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен кредитный договор, по условиям которого Банк обязался предоставить ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 1 465 000 руб. сроком на 98 месяцев. При этом ответчики должны осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты, начисленные на кредит в порядке, установленном настоящим Договором. Кредит предоставлен в целях приобретения или строительства жилого дома или квартиры, их капитального ремонта или иного неотъемлемого улучшения. Обеспечение исполнения обязательства ответчиками является залог, принадлежащей ФИО2 на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Залог недвижимого имущества обеспечивает требования кредитора по возврату суммы кредита, уплате процентов, начисленных за весь период фактического пользования кредитом, вплоть до удовлетворения требования кредитора за счет стоимости недвижимого имущества, неустойки за неисполнение, просрочку исполнения, иное ненадлежащее заемщиком обязательств по настоящему Договору и иным соглашениям сторон, требования по возмещению судебных издержек кредитора. Согласно п. 3.1 Договора, за получение кредита заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15,99 % годовых на дату заключения Договора (т.1 л.д.18-30).

Также ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО2 был заключен Договор об ипотеке, предметом которого является передача ФИО2 в залог квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.37-42).

Банк, как залогодержатель, вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных Кредитным договором, том числе, при просрочке заемщиком по Кредитному договору очередного ежемесячного платежа по кредиту более, чем на 15 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком по Кредитному договору и (или) Договор страхования, иным соглашением залогодержателя или заемщика по Кредитному договору, содержащим денежные и иные обязательства заемщика по Кредитному договору, в том числе кредитным Договором, заключенным Сторонами в рамках действующих у кредитных продуктов, а также при неисполнении или ненадлежащим исполнении заемщиком по Кредитному договору письменных обязательств перед залогодержателем, содержащихся в заявлениях заемщика по Кредитному договору, письмах и других документах, предоставленных залогодержателю (п.2.4.3 Договора об ипотеке.).

Банк также в праве, в случае неисполнения заемщиком по Кредитному договору требования залогодержателя о досрочном исполнении обязательства по Кредитному договору в течение 15 рабочих дней, считая с даты направления залогодержателем заемщику по Кредитному договору письменного требования о досрочном возврате Кредита и уплате процентов на Кредит, обратить взыскание на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном действующих законодательством (п.2.4.4 Договора об ипотеке).

Порядок обращения взыскание на заложенное имущество предусмотрен Разделом 3 Договор об ипотеке, согласно которому, обращение взыскания на недвижимое имущество и его реализация осуществляется в судебном порядке; начальная продажная цена устанавливается соглашением сторон, в случае отсутствия соглашения – судом (т.1 л.д.40).

Во исполнение своих обязательств Банк по настоящему кредитному договору предоставил денежные средства в размере 1 465 000 руб., перечислив их ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО1, что подтверждается выпиской по счету № (т.1 л.д.71).

В материалы дела представлена закладная, согласно которой ФИО2 (залогодатель-должник), ФИО1 (должник) передали в залог ЗАО «Банк ЖилФинанс» предмет ипотеки, а именно квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в целях обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, денежная оценка предмета ипотеки в соответствии с отчетом об оценке составила 2 443 000 руб. (т. 1 л.д. 31-35, т.2 л.д.132-136).

По сведениям из выписки Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 40 кв.м., правообладателем является ФИО2, наложено обременение в силу договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Банк ЖилФинанс» (т.1 л.д.43-47).

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Судом установлено, что ответчиком нарушались сроки внесения платежей в счет возвращения кредита, что ответчиком и не оспаривается.

Согласно п. 4.4.1. Условий кредитного договора, кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы Кредита, начисленных процентов на Кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных Договором, в том числе, при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по Кредиту более чем на 15 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Договором страхования, Договором об ипотеке Недвижимого имущества, иным соглашением кредитора и заемщика, содержащим денежные и иные обязательства заемщика, в том числе кредитным договором, заключенным сторонами в рамках действующих у кредитора кредитных продуктов, а также при исполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком письменных обязательств перед кредитором, содержащихся в заявлениях заемщика, письмах и других документах, предоставленных кредитору.

Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п. 5.1.Договора).

Согласно п. 5.3. Условий кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита и (или) процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. 

Истец предъявил ответчику ФИО1 Требование о полном исполнении обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о досрочном исполнении обязательства в Кредитному договору в течение 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, а именно, расторгнуть Кредитный договор и уплатить: остаток суммы кредита в полном объеме, проценты за пользование кредитом, неустойку за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту, неустойку за неисполнение обязательств по оплате процентов – в размере по состоянию на день оплаты (т.1 л.д.68,70).

Факт получения ответчиком указанного требования сторонами в судебном заседании не оспаривается.

В силу статьи 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иными правовыми актами. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с расчетом истца задолженность ответчика по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 131 527,71 руб., включая: 1 028 076,02 руб. – сумма основного долга, 54 319,60 руб. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, 1 504,95 руб. – сумма процентов за просроченный основной долг, 21 158,43 руб. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, 18 789,42 руб. – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 7 679,29 руб. – начисленные проценты (т.1 л.д.80-91).

Исследовав представленный расчет, суд приходит к выводу о том, что договором установлен чрезмерно высокий размер пени, который, по мнению суда, значительно превышает суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства. 

В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 277-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размера неустойки. Они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа, пени) в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Из указанного следует, что в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учётом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что по своей правовой природе неустойка (штраф, пеня) носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения, учитывая значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, а также период, в течение которого ответчиком не вносятся платежи по кредиту, суд считает возможным применить положения абзаца первого ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки за нарушение сроков возврата кредита до 10 000 руб., пени за нарушение сроков уплаты процентов до 8 000 руб. В остальной части в иске о взыскании неустойки следует отказать.

Учитывая изложенное, поскольку требование истца о досрочном погашении задолженности по кредитному договору ответчиком не исполнено, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по кредитному договору в размере 1 102 669,86 руб., включая: 1 028 076,02 руб. – сумма основного долга, 54 319,60 руб. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, 1 504,95 руб. – сумма процентов за просроченный основной долг, 10 000 руб. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, 8 000 руб. – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 7 679,29 руб. – начисленные проценты

Кроме того, истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом в размере 15,99 % годовых от суммы остатка основного долга (1 028 076,02) за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты взыскателю денежных средств.

Указанные требования согласуются с положениями пункта второго статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Заявленное истцом требование о взыскании процентов за пользование кредитом по дату полного погашения кредита по своей правовой природе является процентами за пользование суммой кредита (займа), определенными кредитным договором, что в полной мере соответствует положениям п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ.

Заявляя требование о последующей уплате ответчиком процентов в размере 11 % годовых, начисляемых ежемесячно на текущий остаток суммы основного долга до дня фактического исполнения должником своих обязательств, истец просит исчислять указанный период с ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, применяя правила ч. 2 ст. 811 ГК РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа и причитающиеся проценты до дня, когда сумма займа должна быть возвращена. Учитывая изложенное, требование истца о взыскании процентов, установленных договором на сумму основного долга по день исполнения обязательства, подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из содержания ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. Согласно ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу ст. 3 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. 

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 9,10 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 13 ФЗ от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Согласно ст. 16 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. 

Установлено, что предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Ответчики без уважительных причин не исполняют условия по кредитному договору, образовалась задолженность по основному долгу и процентам. 

Требования банка об обращения взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку нарушения являются значительными. 

При этом ответчики не представили суду доказательства, доказывающее обратное.

Учитывая, что заемщики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по погашению кредита, сумма неисполненного обязательства по договору составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является законным и обоснованным.

В соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляет 1 690 000 руб. (т.1 л.д.92-120).

Определением Куйбышевского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности, судом была назначена судебная оценочная экспертиза в отношении действительной рыночной стоимости предмета залога, производство которой было поручено ООО «ОМЭКС» (т.3 л.д.17-19). 

Согласно заключению эксперта ООО «ОМЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 1 920 000 руб. (т.3 л.д.52).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

В силу требований ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Определяя стоимость заложенного имущества, суд берет за основу заключение судебной экспертизы ООО «ОМЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку оно, по мнению суда, наиболее точно устанавливает рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости в силу того, что оценка сформирована на основе результатов осмотра объектов недвижимости, анализа рынка жилой недвижимости по состоянию на дату проведения экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ, с учетом ценообразующих факторов, в том числе индивидуальных характеристик объектов. Выводы эксперта являются полными и мотивированными. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований. Эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ, ввиду чего у суда нет оснований не доверять выводам эксперта. 

В соответствии с п.1 ст. 56 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. 

Согласно ч. 2 ст. 78 данного нормативного акта, жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела в суде соглашения между залогодателем и залогодержателем об определении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества достигнуто не было, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества должна быть определена на основании заключения эксперта ООО «ОМЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд признает это заключение достоверным и обоснованным, в связи с чем принимает его для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности выводов эксперта. Данное заключение никем не оспорено, а компетентность эксперта у суда сомнения не вызывает.

Поскольку в заключении эксперт определял рыночную стоимость имущества, т.е. без учета необходимости продажи с торгов в условиях ограниченного срока продажи, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, должна быть установлена в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО «ОМЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке».

Суд определяет порядок реализации заложенного имущества - путем продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 536 000 руб. (1 920 000 руб. х 80%).

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ). 

Иск удовлетворен частично, поскольку, судом уменьшен размер неустойки.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 19 857,64 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 1 102 669 рублей 86 копеек, из которых 1 028 076 рублей 02 копейки - основной долг, 54 319 рублей 60 копеек - плановые проценты по кредиту, 1 504 рубля 95 копеек – проценты за просроченный основной долг, 10 000 рублей – пени за нарушение сроков возврата кредита, 8 000 рублей– пени за нарушение сроков уплаты процентов, 7 679 рублей 29 копеек – начисленные проценты.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» проценты за пользование кредитом из расчета 15,99%, начисляемых на сумму основного долга – 1 028 076 рублей 02 копейки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты взыскателю денежных средств.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, площадь 40 кв.м., путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 536 000 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 857 рублей 64 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований Акционерному обществу «Банк ЖилФинанс» отказать.

Ответчик вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.А. Гончаренко

Мотивированное решение изготовлено 10.06.2019 г.