УИД 38RS0035-01-2024-007303-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: 

председательствующего судьи Гвоздевской А.А., 

при секретаре Галкине К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-407/2025 (2-4590/2024) по исковому заявлению унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» к ФИО3 ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

истец Унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности в объекте незавершенного строительства, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

В обоснование иска указано, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости кадастровый №, правообладателями являются:

- ФИО1, вид, номер, дата и время государственной регистрации права: общая долевая собственность, 8/1000 № Дата 11:59:57.

- ФИО3 ФИО2, вид, номер, дата и время государственной регистрации права: общая долевая собственность, 1/21 № Дата 00:00:00.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2018 по делу № А19-24031/2017 ликвидируемый должник - ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Унитарная некоммерческая организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» (далее - Региональный Фонд, истец) создана Правительством Иркутской области в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду Иркутской области имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее - Федеральный Фонд), в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 21.2 Федерального закона № 214-ФЗ Региональный Фонд при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона № 127-ФЗ, не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона № 127-ФЗ.

В соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона № 127-ФЗ при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017 удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика-банкрота ООО «Молдросс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ООО «Молдросс» на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе: права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства; прав застройщика на объект незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ООО «МолдРосс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Таким образом, Региональный Фонд в силу положений Федерального закона № 127-ФЗ является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота - ООО «Молдросс», в отношении вышеуказанного объекта незавершенного строительства по требованиям участников его строительства, включенных в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ для целей применения § 7 главы IX указанного Федерального закона участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

По своему правовому статусу ФИО3 ФИО2 является участником долевого строительства и у Регионального Фонда, созданного в целях защиты прав участников долевого строительства Иркутской области и исполнения обязательств перед участниками долевого строительства в порядке, определенном Федеральным законом № 127-ФЗ, на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу № А19-24031/2017 возникло обязательство о завершении строительства Дома и после ввода его в эксплуатацию, о передаче Объекта долевого строительства ФИО3 ФИО2

В соответствии с пунктом 24 статьи 201.15-2-1 Федерального закона № 127-ФЗ государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на ем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с вынесенным 11.05.2021 Арбитражным судом Иркутской области по делу № А19-24031/2017 определением между ООО «Молдросс» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и Фондом Иркутской области Дата заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «Молдросс», согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, право аренды земельного участка площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в Единый государственный реестр недвижимости в пользу Регионального Фонда внесены сведения о праве аренды на земельный участок площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №);

Строительство указанного Дома не завершено, в натуре помещения в нем как оборотоспособные объекты не существуют, и в силу положений действующего законодательства в объектах незавершенного строительства до ввода их в эксплуатацию помещений, машино-мест и иных самостоятельных объектов недвижимости быть не может.

При таких обстоятельствах, не может возникать право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом у участников его строительства.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии счастью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти, выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, государственный строительный надзор, предусмотренный в отношении объектов незавершенного строительства, не осуществлялся, соответствующее заключение о соответствии службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области не выдавалось.

Кроме того, основания возникновения права собственности закреплены в статье 218 ГК РФ, в перечне этих оснований - приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

В связи с передачей Арбитражным судом Иркутской области объекта незавершённого строительства Региональному Фонду для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствуют более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников его строительства, включенные в реестр требований кредиторов. Передача объекта незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирных дома и передаче готовых жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу № А19-24031/2017 ходатайство Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс» удовлетворены, требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ, признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застрошцика-банкрота ООО «МолдРосс» перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Региональному Фонду на основании определения от Дата, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанного объекта незавершенного строительства и после ввода его в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в нем жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

Наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, которое Региональный Фонд просит признать отсутствующим, препятствовала Фонду Иркутской области в установленные сроки начать и завершить строительные работы по завершению его строительства и выполнить обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче жилых помещений в установленный срок.

Кроме того, по результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, б/с 1, 2, 6, 7, является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, б/с 4, 5, оценивается как аварийное, в связи с чем Дата наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства указанного объекта незавершенного строительства, с завершения его строительства на выплату возмещения гражданам - участникам его строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - решение об изменении способа восстановления прав граждан) (копия выписки из протокола прилагается).

Принятое Наблюдательным советом Федерального Фонда указанное решение об изменении способа восстановления прав граждан свидетельствует о том, что указанный объект незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам его строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статье 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

При наличии принятого на сегодня решения о восстановлении прав граждан - участников строительства объектов путем применения механизма Федерального Фонда, предусматривающего выплату возмещения участникам строительства за спорное помещение, наличие в ЕГРН не погашенного в отношении объекта незавершенного строительства права собственности за участниками строительства, приведет к негативным последствиям для них, так как в противном случае будет иметь место неосновательное обогащение с их стороны. Права указанных лиц уже защищены Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела № А19-24031/2017 о банкротстве ООО «МолдРосс» как кредиторов. Двойное право указанных лиц на спорные помещения может быть рассмотрено как злоупотребление правом.

Отмечает, что выплата возмещения гражданам участникам строительства объекта незавершенного строительства при сложившихся обстоятельствах является единственным способом восстановления их прав, а наличие не погашенных их прав собственности в отношении объекта незавершенного строительства является препятствием для его реализации. В противном случае граждане, являющиеся собственниками объекта незавершенного строительства и на протяжении более 10 лет не предпринявшие, мер по завершению его строительства и введению в эксплуатацию, столкнуться с проблемой «самовольного строительства» и будут вынуждены решать вопрос об его сносе за собственный счет. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

На сегодняшний день определением Арбитражного суда Иркутской области от 02.08.2024 года по делу №А19-24031/2017 производство по делу № А19-24031/2017 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «МолдРосс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Адрес) прекращено.

С учетом изложенного истец, просит суд признать отсутствующим у ФИО3 ФИО2 зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на объект незавершенного строительства под кадастровым №, местоположение: Адрес, блок секция №1,2, вид, номер, дата и время государственной регистрации права: общая долевой собственность, 1/21 № Дата 00:00:00, указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственный реестре недвижимости записи об указанном праве.

Взыскать с ФИО3 ФИО2 в пользу унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» госпошлину в размере 6 000 рублей.

Определением суда от Дата к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес (Управление Росреестра по Адрес), ООО «МолдРосс».

Представитель истца Унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» в судебном заседании не участвовал, извещен судом надлежащим образом, а материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Ответчик ФИО3 ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании не участвовали, извещены судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель по доверенности ФИО7 требования иска не признал по основаниям, указанным в письменных возражениях на исковое заявление. Дополнительно суду пояснил, что ответчик не получил какой либо компенсации, не был участником дела о банкротстве ООО «МолдРосс». Кроме того заявил о пропуске срока исковой давности. 

Иные лица, участвующие в деле, их представители о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом в соответствии со статьёй 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в судебное заседание не явились, на своем участии в судебном заседании не настаивали, ходатайств об отложении суду не направили.

От представителя ППК «Фонд развития территорий» поступили письменные пояснения, просит суд удовлетворить исковые требования Регионального фонда.

От представителя Управления Росреестра по Иркутской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. 

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив доводы иска и возражений на него, исследовав материалы дела и оценив с учетом статьи 67 ГПК РФ, представленные суду доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как следует из положений статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в числе иного, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ, ст. 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено и следует из материалов гражданского дела, что Унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области» создана Правительством Иркутской области в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Региональный Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства вышеуказанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры. 

В соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика может также осуществляться Региональным Фондом за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд развития территорий». 

Согласно части 1 статьи 21.2 Федерального закона № 214-ФЗ Фонд при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-24031/2017 ликвидируемый должник - ООО «МолдРосс» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу №А19-24031/2017 производство по делу № А19-24031/2017 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «МолдРосс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Адрес, пом. 23А) прекращено. Прекращено действие всех ограничений, предусмотренных Федеральным законом от Дата № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и являющихся последствиями открытия конкурсного производства. 

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-24031/2017 удовлетворено заявление Регионального Фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО «МолдРосс» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, стать приобретателем прав ООО «МолдРосс» на земельные участки, предназначенные для строительства, в том числе: 

права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, на углу улиц Байкальская и Дыбовского, 

права аренды по договору аренды земельного участка № от Дата площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства:

многоквартирного дома с цокольным этажом и ротондой, TOC \o "1-5" \h \z расположенного по адресу: Адрес, блок-секции №№ 1, 2, количество квартир 65, на земельном участке с кадастровым №, многоквартирного дома с цокольным этажом и ротондой, расположенного по адресу: Адрес, блок-секции №№ 4, 5, количество квартир 77, на земельном участке с кадастровым №, многоквартирного дома с цокольным этажом и ротондой, расположенного по адресу: Адрес, блок-секции №№ 6, 7, количество квартир 71, на земельном участке с кадастровым №, многоквартирного жилого дома с цокольным этажом и ротондой, расположенного по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №3), количество квартир 36, 

многоквартирного жилого дома с цокольным этажом и ротондой, расположенного по адресу: Адрес (ранее, Адрес, б/с №, 2), количество квартир 64; 

прав застройщика на объекты незавершенного строительства; передать Региональному Фонду соответствующее имущество и обязательства ООО «МолдРосс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Дата заключен договор № передачи земельных участков с находящимися на них улучшениями и обязательств застройщика ООО «МолдРосс» (копия прилагается), согласно прилагаемому к указанному договору передаточному акту от Дата последнее передало, а Региональный Фонд принял право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от Дата, площадью 6120 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, право аренды земельного участка площадью 1766 кв.м., с кадастровым № расположенного по адресу: Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе вышеуказанными объектами незавершенного строительства.

На основании вышеуказанного договора от Дата № Дата в ЕГРН в пользу Регионального Фонда внесены сведения: о праве аренды на земельный участок площадью 6120 кв.м., с кадастровым № расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №); о праве аренды на земельный участок площадью 1766 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: Адрес (номер государственной регистрации: №), указанное подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно подпункту 5 пункта 1 Земельного кодекса РФ по общему правилу все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков. В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. При этом, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на иной праве, чем право собственности, то право собственности заявителя на находящийся на земельном участке объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Таким образом, зарегистрированное в установленном порядке за Региональным фондом право владения земельным участком с кадастровым №, расположенного по адресу: Адрес, в соответствии с земельным законодательством распространяется на находящиеся на нем вышеуказанные объекты незавершенного строительства, так как они прочно связаны с ним и следуют его судьбе.

Региональный Фонд в силу положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика - ООО «МолдРосс», признанного банкротом, в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства по требованиям участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства и может требовать в судебном порядке устранение нарушений его права, в том числе требовать признания права отсутствующим.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что доводы стороны ответчика о том, что Региональный Фонд является ненадлежащим истцом является несостоятельным.

Согласно части 5 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечёт за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 26.08.2011 по гражданскому делу №2-2787/2011 за ФИО3 ФИО2 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилых помещений общей площадью 344,7 кв.м., находящихся в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, блок секции №1,2, что составляет 1/21 доли по отношению ко всему дому.

Согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства стоит на кадастровом учете под кадастровым № со следующими характеристиками: номер кадастрового квартала: №; дата присвоения кадастрового номера: Дата; ранее присвоенный государственный учетный номер: Инвентарный № Муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации г. Иркутска»; местоположение: Адрес, б/с №1,2; площадь, м2: данные отсутствуют; степень готовности объекта незавершенного строительства, %: 25; основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение: тип значение единица измерения, площадь застройки 711,5 в квадратных метрах; проектируемое назначение: объект незавершенного строительства; кадастровая стоимость, руб.: 4791959,62; кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: данные отсутствуют; виды разрешенного использования: данные отсутствуют; статус записи об объекте недвижимости: Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

Правообладатель (правообладатели): 1.1 ФИО1, Дата; вид, номер, дата и время государственной регистрации права: общая долевая собственность, 8/1000; ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано; 1.2 ФИО3 ФИО2, Дата; вид, номер, дата и время государственной регистрации права: общая долевая собственность, 1/21, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано.

При этом суд учитывает, что в истцом не оспаривается факт признания права собственности на спорный объект за ответчиком, а заявлено требование о признании этого права отсутствующим в связи с тем, что право собственности на спорное помещение признано в объекте незавершенного строительства который передан Региональному Фонду и ответчику будет выплачено возмещение в силу закона. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ООО «МолдРосс» не завершило строительство объекта незавершенного строительства, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получило, обязательства перед участниками его строительства по передаче объектов долевого строительства после ввода эксплуатацию Дома на основании договоров участия в долевом строительстве, в том числе перед ФИО3ФИО8 в установленный срок не выполнило.

Строительство указанного Дома не завершено, в натуре помещения как оборотоспособные не существуют, поэтому не может возникать право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом у участников его строительства.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, в котором находится спорное помещение в виде доли в общей долевой собственности, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика, не введен в эксплуатацию и соответствующее разрешение отсутствует.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, государственный строительный надзор, предусмотренный в отношении объектов незавершенного строительства, не осуществлялся, соответствующее заключение о соответствии службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области не выдавалось.

Согласно пункту 1 статьи 4 вышеназванного Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимым условием признания за участником строительства права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание помещения как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

В рассматриваемом случае строительство многоквартирного дома не завершено, степень его готовности составляет 25% и по сути дом находится на начальной стадии строительства. Согласно пунктов 1, 6, 8 части 4 статьи 8, части 3, 4, 7, 8 статьи 40 Федерального закона от Дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» помещение может находиться только в здании и сооружении (т.е. во введенных в эксплуатацию объектах недвижимости).

В силу пункта 24 части 4 статьи 8 вышеназванного Федерального закона сведения о части недвижимого объекта подлежат внесению в кадастр недвижимости, только если такой объект не является объектом незавершенного строительства. Аналогичный вывод следует и из положений § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (статья 201.11).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019 по делу № А65-25514/2013, исходя из системного толкования, в частности пунктов 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 55 ГрК РФ, также отмечалась недопустимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о помещении, находящемся в объекте, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке.

Находящиеся в объекте незавершенного строительства помещения не могут эксплуатироваться и использоваться в соответствии с целями его назначения до момента ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в установленном порядке.

В связи с передачей Арбитражным судом Иркутской области объектов незавершённого строительства Региональному Фонду для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствуют более такие объекты, поскольку в деле о банкротстве за счёт данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Передача объектов незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирных домов и передаче готовых жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.07.2021 по делу № А19-24031/2017 ходатайства Регионального Фонда, конкурсного управляющего ООО «МолдРосс» удовлетворены, требования кредиторов ООО «МолдРосс», предусмотренные пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», признаны погашенными, требование Регионального Фонда в размере 65 385 300 рублей включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «МолдРосс».

В целях выполнения переданных Региональному Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по передаче жилых помещений и переданы Фонду на основании определения от 11.05.2021, Региональный Фонд должен был завершить строительство вышеуказанных объектов незавершенного строительства и после ввода их в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством и передать до конца 2023 года находящиеся в них жилые помещения участникам строительства по акту приема-передачи, на основании которого участники строительства в установленном законодательством порядке зарегистрировали бы право собственности на жилые помещения.

По результатам проведения инструментального обследования объектов незавершенного строительства, состояния их строительных конструкций были выявлены иные обстоятельства невозможности завершения их строительства, так было выявлено, что общее техническое состояние объектов, расположенных по адресу: Адрес, б/с 1, 2, 6, 7, является ограниченно-работоспособное, объектов, расположенных по адресам: Адрес, б/с 4, 5 и Адрес, б/с 1, 2, 3, оценивается как аварийное, в связи с чем Дата наблюдательным советом Федерального Фонда принято решение об изменении способа восстановления прав граждан-участников строительства объектов незавершенного строительства, с завершения их строительства на выплату возмещения гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - решение об изменении способа восстановления прав граждан), которое свидетельствует о том, что указанные объекты незавершенного строительства достраиваться не будут, гражданам - участникам их строительства, Федеральным Фондом будет выплачена денежная компенсация на основании части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в порядке, установленной статьей 13 Федерального закона № 218- ФЗ.

Согласно части 3.15 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ в случае принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан Федеральный Фонд осуществляет за счет своего имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, выплату возмещения гражданам, указанным в пункте 2 части 3.10 настоящей статьи, в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона. Выплата возмещения осуществляется в том числе лицам, которые в период со дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства до дня принятия Федеральным Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан приобрели право требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения по договору, заключенному до признания застройщика банкротом. При этом положения части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не применяются.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно абзацу 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Принимая во внимание, что Дата Наблюдательным советом Федерального фонда принято решение об изменении решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства на решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства финансирования способа восстановления прав граждан, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования, в том числе, с целью недопущения причинения убытков заявителю. 

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу, что в рамках настоящего дела в части признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика истцом выбран способ защиты, соответствующий сложившимся объективным обстоятельствам спора.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что при подаче искового заявления истец унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» произвел уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 6 000 рублей. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Иркутской области» к ФИО3 ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать отсутствующим у ФИО9, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на объект незавершенного строительства под кадастровым №, местоположение: Адрес, блок секция №1,2, вид, номер, дата и время государственной регистрации права: общая долевой собственность, 1/21 № Дата 00:00:00, указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственный реестре недвижимости записи об указанном праве.

Взыскать с ФИО10, в пользу унитарной некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области», ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>, госпошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Иркутска.

Судья А.А. Гвоздевская

Мотивированное решение составлено 07.04.2025.