Решение

Именем Российской Федерации

08 июля 2021 года гор. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Морарь М.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11 к ДНТСН «Полет», ФИО2 ФИО12, ФИО5 ФИО14 о признании права собственности на земельный участок, прекращении обременения в силу закона в отношении земельного участка, 

встречному иску ФИО2 ФИО13, ФИО5 ФИО15 к ФИО1 ФИО16, ДНТСН «Полет» о признании ничтожными соглашения о бронировании и договора купли – продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что в 2018 году между ФИО3 (Истец) и гражданами ФИО4, ФИО5 в лице поверенной ФИО6, действующей на основании Доверенностей и в соответствии с Договором поручения от 05.06.2018 гражданином ФИО25. заключено Соглашение о бронировании земельного участка №, далее по тексту – Соглашение.

В соответствии с условиями указанного Соглашения Истец является «Покупателем», ФИО4 и ФИО5 - собственниками по 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: дачное строительство, адрес (местоположение объекта): 

<

адрес>, в лице поверенного гражданина ФИО26. - «Продавец».

Согласно п. 1 Соглашения, Истец забронировал земельный участок №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемой схеме ДНТ «ПОЛЁТ».

Согласно с п. 2. Соглашения, срок бронирования составляет три месяца, 90 (девяносто) календарных дней.

В соответствии с п. 3. Соглашения, Истцом было уплачена сумма в счет задатка в размере 20 000 руб., что подтверждается квитанцией от 09 июля 2018 г., основание: вступительный взнос в ДНТСН «ПОЛЁТ».

01 декабря 2018 года между ФИО3 и ДНТСН «ПОЛЁТ» в лице заместителя Председателя Правления ФИО27. был заключен договор купли-продажи земельного участка далее по тексту – Договор.

Согласно п. 1.1. предметом договор является земельный участок №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадь 600 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровый номером № по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.2. договора купли данный объект (участок № согласно генерального плана застройки ДНТСН "Полет") оформляется в собственность Покупателю путем размежевания земельного участка с кадастровым номером №. Генеральный план застройки ДНТСН «ПОЛЁТ» с обозначенным на нем участком № является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.1. договора стороны определили стоимость объекта 350 000 (триста пятьдесят) тысяч рублей.

Истец произвел оплату по договору купли-продажи земельного участка от 01 декабря 2018 года в размере 330 000 руб. за приобретение земельного участка №.

Кроме этого, 01 августа 2018 Истцом была оплачена сумма в размере 150 000 руб. основание: целевой взнос; 01 июля 2019 сумма в размере 200 000 руб. основание: на газификацию уч. №. уч. №; 14 февраля 2020 года сумма в размере 50 000 руб., основание: членский взнос. 

При этом, на основании имеющейся информации указанный земельный участок имеет ограничения (ипотека в силу закона) в пользу ФИО4 и ФИО5, которое зарегистрировано в Росреестре.

На основании изложенного, просит суд признать право собственности истца на указанный земельный участок и прекратить обременение в силу закона.

Ответчики ФИО2 ФИО17 и ФИО5 ФИО18 обратились в суд с встречным иском о признании ничтожными Соглашения о бронировании и Договора купли – продажи земельного участка от 01 декабря 2018 года, мотивируя тем, что в 2018 году между ФИО3 и гражданином ФИО28., подписано Соглашение о бронировании земельного участка №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Для дачного строительства, площадь 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ФИО4 и ФИО5 соглашения в 2018 году не подписывали и поручений на бронирование земельного участка № не предоставляли.

Согласно п. 2.1. Договора поручения (агентского договора) б/н от 05.06.2018 года гражданин ФИО29. являлся агентом, в обязанности которого входило совершать маркетинговые исследования, осуществлять поиск лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка с кадастровым номером; № площадью 10,92 Га.

Поручений по бронированию и тем более совершению сделок по отчуждению земельного участка агенту ФИО30. в рамках данного договора не выдавалось. 

Агентский Договор на условиях поручения от 05.06.2018 года между ФИО4, ФИО5 и ФИО31 был заключен на 3 месяца, то есть до 05.09.2018 года.

01 декабря 2018 года между ДНТСН «Полет» в лице заместителя Председателя Правления ФИО32 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2018 года является недействительным на основании того, что стороной по договору является ДНТСН «Полет» в лице ФИО33., которое на момент заключения спорного договора не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером №, который был предметом данного договора. В связи с этим ДНТСН «Полет» не имело права заключать договора купли-продажи указанного земельного участка ни полностью, ни частично.

Собственники земельного участка с кадастровым номером № ФИО4 и ФИО5 поручений и доверенностей на продажу ДНТСН «Полет» земельных участков не давали.

Земельный участок, указанный в договоре поручения от 05.06.2018 года, принадлежал ФИО4, ФИО5 на праве собственности, о чем в Едином Государственном Реестре недвижимости сделана запись регистрации - на имя ФИО4 № от 11.12.2013 года; на имя ФИО5 № от 11.12.2013 года.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена.

Представитель истца по доверенности ФИО7 исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ДНТСН «Полет» в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьих лиц с самостоятельными требованиями ФИО4 и ФИО5, действующая на основании доверенности, ФИО8 возражала против удовлетворения иска, поддержала встречные требования ФИО4 и ФИО5 в полном объеме.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 01 декабря 2018 года между ДНТСН «Полет» в лице заместителя Председателя Правления ФИО34 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 600 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>. (л.д.8-10).

П.6.1. Договора установлено, что право собственности покупателя на указанный объект возникает после государственной регистрации перехода права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Из содержания статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в отношении объектов недвижимости имеется особый порядок возникновения права собственности: независимо от того, что вещь передана приобретателю, что она уже оплачена, и что имуществом приобретатель владеет и пользуется, право собственности к нему переходит лишь после регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя объекта недвижимости. 

Согласно п. 1.2. договора купли данный объект (участок № согласно генерального плана застройки ДНТСН «Полет») оформляется в собственность Покупателю путем размежевания земельного участка с кадастровым номером №. 

На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу абзаца 1 ст. 454 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (статьи 69, 70 Земельного кодекса Российской Федерации).

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (статья 70 Земельного кодекса).

Исходя из части 2 статьи 8 Закона № 218 ФЗ характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

В кадастр недвижимости в качестве основного сведения об объекте недвижимости вносится описание местоположения объекта недвижимости (пункт 3 части 4 статьи 8 Закона №218-ФЗ).

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона №218-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 утвержден порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, согласно пункту 23 которого при описании местоположения земельного участка указывается среди прочего список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы (границы контура) земельного участка в метрах с округлением до 0,01 м. и с указанием метода и погрешности определения координат, система координат).

Предметом Договора договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2018 года является земельный участок № площадью 600 кв.м., входящий в состав общего земельного участка с кадастровым номером №.

Земельный участок № не сформирован, границы земельного участка № в установленном законом порядке не определены, в связи с чем земельный участок № не является объектом права.

Согласно из выписки из ЕГРН от 05.10.2018 года, правообладателями земельного участка с кадастровым номером № являлись ФИО4, ФИО5 по 1/2 доли каждый.

Согласно выписки из ЕГРН собственником (правообладателем) земельного участок с кадастровым номером № (образовавшегося в результате раздела земельного участка №) является ДНТСН «ПОЛЁТ», государственная регистрация права собственности которого осуществлена 08.05.2019.

До настоящее время раскадострирование и раздел земельного участка с кадастровым номером № собственником не произведен.

Таким образом, истец заключила договор не с собственником земельного участка, который данное имущество не отчуждал, а с иным лицом, не имеющим на это ни права, ни полномочий, не проявив при этом должную осмотрительность при совершении сделки. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности за истцом на спорный земельный участок, поскольку исполнение договора купли-продажи в части оплаты не свидетельствует о возникновении права собственности у ФИО3, в связи с чем требования о прекращении обременения в силу закона также не подлежат удовлетворению.

Рассматривая встречные требования ФИО4 и ФИО5, суд находит встречный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Требования ФИО4 и ФИО5 мотивированы тем, что Соглашение о бронировании земельного участка от 2018 года, заключенное между ФИО3 и гражданином ФИО35. и договор купли-продажи земельного участка № от 01 декабря 2018 года, заключенный между ФИО3 и ДНТСН «ПОЛЁТ» являются недействительными.

Соглашение о бронировании земельного участка от 2018 года, заключенное между ФИО3 и гражданином ФИО36 является ничтожным в силу отсутствия полномочий последнего на его заключение.

Договор купли-продажи земельного участка № от 01 декабря 2018 года, заключенный между ФИО3 и ДНТСН «ПОЛЁТ» является недействительным, поскольку стороной по договору является ДНТСН «Полет» в лице ФИО37 которое на момент заключения договора не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем ДНТСН «Полет», не являясь собственником спорного имущества, не имело права заключать договор купли-продажи указанного земельного участка, поскольку в силу закона только собственник земельного участка имеет право не только владеть и пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им. 

Факт того, что недвижимое имущество принадлежит тому или иному лицу, подтверждается соответствующими документами. Уточнить, кто является правообладателем земли, можно обратившись в Росреестр. Эта информация является открытой и предоставляется любому заинтересованному лицу.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно, поскольку не проявила должную осмотрительность при совершении сделки, хотя сведения о надлежащем собственнике находятся в открытом доступе, что предусматривало возможность удостовериться в законности сделки. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО19 к ДНТСН «Полет», ФИО2 ФИО20, ФИО5 ФИО21 о признании права собственности на земельный участок, площадью 600 кв.м., находящийся в составе земельного участка с кадастровым номером №, прекращении обременения в силу закона в отношении земельного участка отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 ФИО22, ФИО5 ФИО23 к ФИО1 ФИО24, ДНТСН «Полет» о признании ничтожными соглашения о бронировании и договора купли – продажи земельного участка - удовлетворить. 

Признать ничтожным Cоглашение о бронировании земельного участка от 2018 года, заключенное между ФИО9 и ФИО38. и договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО9 и ДНТСН «Полет» от 01 декабря 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья А.В. Торбик