К делу № 2-842/2025 УИД: 23RS0013-01-2025-001150-88

Строка статотчета: 2.135

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 17 июля 2025 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи – Хайрутдиновой О.С.,

при секретаре судебного заседания Ивановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику и просит сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер Б,Б1, общей площадью 92,2 кв.м., и жилой площадью 58,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести записи в ЕГРН и провести учет изменений в отношении объекта капитального строительства после реконструкции, согласно технического плана с основными характеристиками: Одноэтажный, одноквартирный жилой дом литер Б,Б1, общей площадью - 92,2 кв.м и жилой площадью 58,7 кв.м, лит. Б1-отапливаемая пристройка-материал стен - кирпич, год постройки 2020 г., расположенный по адресу: 

<

адрес> в установленном законом порядке.

В обоснование требований истец ФИО1 указала в исковом заявлении, что ей на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 19.01.2021 г., принадлежит жилой дом общей площадью (до реконструкции) 62,9, находящийся по адресу: 

<

адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 1560 кв.м., вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства категория земель: земли населённых пунктов. Кадастровый номер: №, границы земельного участка установлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Для более комфортного проживания всех членов семьи к дому была пристроена пристройка литер Б1, состоящая из двух жилых комнат, площадью 29,7 кв.м. Публично-Правовой компанией «Роскадастр» Территориальным отделом №7 Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю была проведена техническая инвентаризация вышеуказанного жилого дома, в результате которой выявлено, что пристройка лит. Б1, выстроена без разрешения. Согласно техническому заключению Судебного эксперта НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», о соответствии требованиям технических регламентов (СНИП,ГОСТ) и нормативам градостроительного проектирования, реконструированного без разрешения жилого дома по адресу: 

<

адрес>, так же установлено, что дом реконструирован без разрешительной документации, но с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов произведена реконструкция и перепланировка, в результате которой выстроена отапливаемая пристройка лит.Б1, состоящая из двух помещений. Также, специалистом проведен визуальный осмотр жилого дома в результате чего установлено, что в ходе реконструкции жилого дома литер Б,Б1, выполненные строительные работы не затронули несущие конструкции и выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил. Жилой дом литер Б,Б1, обеспечит необходимые условия для проживания и эксплуатации и соответствует требованиям глав СП 55,13330.2011 «Жилые одноквартирные дома», предназначен для постоянного нахождения людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. На момент осмотра никаких признаков неблагоприятного воздействия на несущие и ограждающие конструкции соответствующего строения (трещин, разрушения, деформаций, просадок, отклонения от вертикали, выпучивание и искривление стен, прогиба перекрытий и т.д.) не выявлены, техническое состояние конструкций и здания исправно и не создают угрозы жизни и здоровью граждан. После реконструкции общая площадь жилого дома литер Б,Б1 составила 92,2 кв.м., в том числе жилая -58,7 кв.м. Разрешение на реконструкцию жилого дома истцом не оформлена, проектная документация не изготовлялась. Выполненная реконструкция жилого дома литер Б,Б1, соответствует целевому назначению земельного участка. Таким образом, в результате возведения пристроек, соответственно реконструкции в жилом доме, образовался новый объект права собственности, а т.к. строительство и реконструкции были произведены без получения соответствующих решений, легализация данного объекта права собственности возможна только лишь в судебном порядке, согласно ст. 222 ГК РФ. Признание права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ возможно только при наличии следующих условий: 1.признание права собственности только в судебном порядке, 2.субъекты права – лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, 3.пристройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, 4. сохранение пристройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно ст. 222 ГК РФ: самовольной пристройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, лица, осуществившие самовольную пристройку, не приобретают на нее право собственности. Они не вправе распоряжаться пристройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная пристройка подлежит сносу осуществившим ее лицами, либо за их счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Право собственности на самовольную пристройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицами, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лица, осуществившие пристройку, имеют права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение пристройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лица, за которыми признано право собственности на пристройку, возмещают осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Земельный участок площадью 1560 кв.м., вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровый номер № на котором находится жилой дом, находится в собственности истца. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и состоят на учете в ГКН. Соответствие надежности конструкций жилого дома и о том, что реконструкция, перепланировка и переустройство не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, подтверждается техническим заключением о соответствии строительным нормам и правилам и о состоянии несущих и ограждающих конструкций после выполненной реконструкции жилого дома, подготовленным Судебным экспертом НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов». Жилой дом литер Б,Б1, возможно признать пригодным для проживания в соответствии с нормами действующего законодательства. Реконструкция жилого дома выполнена в габаритах существующей застройки, выполнена в границах земельного участка и не нарушает интересы третьих лиц. Администрацией МО Гулькевичский район в выдаче разрешения на реконструкцию со строительством пристройки к жилому дому было отказано, в связи, с чем истец вынужден обратиться в суд. Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29.04.2010 г. указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную пристройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной пристройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лица, создавшие самовольную постройку, предпринимали меры. В этом случае суд должен также установить не нарушает ли сохранение самовольной пристройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца ФИО2 не явились. О месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

Представитель ответчика администрации муниципального образования Гулькевичский район в судебное заседание не явился, в ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствии представителя. В возражениях, поступивших в суд, просит в удовлетворении исковых требований в отношении администрации муниципального образования Гулькевичский район отказать, указывая, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Материалы настоящего дела свидетельствуют о том, что в период времени до производства работ по реконструкции в вышеуказанном жилом помещении, истцом не предпринимались надлежащие меры к легализации будущего строения, то есть к получению разрешения на производство работ, что противоречит законодательству в сфере градостроительной деятельности.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

Суд, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст.8 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии со статьей 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26, 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации 

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса (решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3).

В силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости с использованием кредитных средств от 19.01.2021. является собственником недвижимости, здания, жилого дома с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью 62,9 кв.м, что подтверждено сведениями из Единого государственного реестра, а также земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 1560+/- 13.82. Основание договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости с использованием кредитных средств от 19.01.2021.

Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Гулькевичскому району произведена техническая инвентаризация вышеуказанного жилого дома, в результате которой выявлено, что жилой дом реконструирована без разрешения.

Согласно техническому заключению № от 18.04.2025 на соответствии требованиям технических регламентов (СП,СНиП) жилого дома после самовольно выполненной реконструкции в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, выполненному Союз «Гулькевичская торгово-промышленная палата», установлено, что в результате имеющихся данных и нормативной документации можно сделать вывод, что основные конструкции жилого дома в результате самовольно выполненной реконструкции, не нуждаются в укреплении, имеют достаточный запас прочности, находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требуемым характеристикам надежности и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания. Мероприятий по изменению внутренней планировки жилого дома не проводилось. Реконструкция не привела к изменениям конструктивной схемы жилого дома и не повлияли на устойчивость здания и в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями реконструкция жилого помещения производилась только в целях повышения благоустройства жилья. Жилой дом после самовольно выполненной реконструкции обеспечивает необходимые безопасные условия для постоянного проживания и эксплуатации, предъявляемые требования к жилым домам, оптимальные условия функционирование " человека в данной среде и уровень комфортности соответствует требованиям глав СП 92,2.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01" (п. 5,7; 9.12; 9.22); СанПиН 2.1.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (п. 3.8; 3.95.1). Реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям технических регламентов (СП, СНиП), не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (гл.3, ст.29 п.4 ЖК РФ) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. На основании вышеизложенного, жилой дом, по адресу: 

<

адрес> можно признать пригодным для постоянного проживания в соответствии с действующим законодательством на территории РФ и Краснодарского края со следующими технико-экономическими показателями: литер 1,Б помещение 1-коридор-площадью 8,7 кв.м, литер 1,Б помещение 2-санузел площадью 1,5кв.м, литер 1,Б помещение 3-ванная площадью 8,0 кв.м, литер 1,Б помещение 4-кухня площадью 15,3 кв.м, литер 1,Б помещение 5-жилая площадью 12,8 кв.м, литер 1,Б помещение 6-жилая площадью 19,6 кв.м, литер 1,Б1 помещение 7-жилая площадью 19,6 кв.м, литер 1,Б1 помещение 8-жилая площадью 10,1 кв.м, общая площадь жилого помещения 92,2 кв.м,, жилая площадь 58,7 кв.м, подсобная площадь 33,5 кв.м. Площадь жилого дома подсчитана в соответствии с требованиями Приложения №2 Приказа Министерства экономического развития №90 от 01.03.2016 г «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», Приложение А (обязательное) СП 92,2.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01» от 04.06.2017г. Данное техническое заключение составлено на основании визуального обследования, слов заказчика и данных технического паспорта БТИ.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Гулькевичский район в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства жилой дом Щукой Е.И. действующей по доверенности от имени ФИО1 отказано, что подтверждается письмом от 12.05.2025 №. 

Учитывая, что согласно техническому заключению реконструкция жилого дома соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам и правилам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью; отказ управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Гулькевичский район связан лишь с отсутствием полномочий, а не с нарушением прав и законных интересов граждан, либо наличием угрозы их жизни или здоровью, с иском о сносе самовольно реконструированного объекта ответчик не обращался, суд считает возможным удовлетворить требования истца и сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер Б,Б1, общей площадью 92,2 кв.м., и жилой площадью 58,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести записи в ЕГРН и провести учет изменений в отношении объекта капитального строительства после реконструкции, согласно технического плана с основными характеристиками: Одноэтажный, одноквартирный жилой дом литер Б,Б1, общей площадью — 92,2 кв.м и жилой площадью 58,7 кв.м, лит. Б1-отапливаемая пристройка-материал стен - кирпич, год постройки 2020 г., расположенный по адресу: 

<

адрес> в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер Б,Б1, общей площадью 92,2 кв.м., и жилой площадью 58,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Указанное решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю) Управления Росреестра по Краснодарскому краю) для учета изменений в отношении объекта капитального строительства после реконструкции, согласно технического плана с основными характеристиками: Одноэтажный, одноквартирный жилой дом литер Б,Б1, общей площадью - 92,2 кв.м и жилой площадью 58,7 кв.м, лит. Б1-отапливаемая пристройка-материал стен - кирпич, год постройки 2020 г., расположенный по адресу: 

<

адрес> в установленном законом порядке.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, то есть с 24 июля 2025 года.

Председательствующий судья О.С.Хайрутдинова

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2025 года.