Дело № 2-510/2025

УИД 86RS0010-01-2025-000274-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 октября 2025 года

город Мегион

Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Коржиковой Л.Г., при секретаре Микалиной З.Н., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения, третьи лица ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с указанным иском к ФИО3 (далее – ответчик). Требования истца мотивированы тем, что 16.08.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения – 

<

данные изъяты>. Истец указывает, что при заключении договора сторонами не был должным образом согласован объект купли-продажи, при регистрации перехода права собственности к покупателю перешло право не на часть нежилого помещения, общей площадью 456,3 кв.м., а на помещение общей площадью 550.6 кв.м. Ввиду указанного истец считает договор купли-продажи незаключенным, поскольку условие о предмете сделки сторонами должным образом не согласовано, и просит признать незаключенным договор купли-продажи нежилого помещения – 

<

данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, при этом на вопросы суда пояснил, что согласно договору купли-продажи от 16.08.2019 по передаточному акту покупателю было передано указанное в договоре нежилое помещение, стоимость имущества покупателем уплачена.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, в том числе ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, также пояснил, что оспариваемая сделка сторонами полностью исполнена, в настоящее время нежилое помещение используется ответчиком.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц и их представителей, при этом представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представлены письменные объяснения, из которых следует, что право собственности ФИО3 на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 16.08.2019 (запись о праве собственности 

<

данные изъяты>). На момент приобретения ФИО3 нежилого помещения в сведениях ЕГРН содержалась запись об «актуальных незасвидетельствованных сведениях» в отношении данного нежилого помещения, где его площадь составляла 456,3 кв.м. Данная информация была исключена из ЕГРН 20.03.2020, площадь была приведена в соответствие с техническим паспортом от 14.07.2009.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) – п. 1 ст. 454 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность – ст. 550 ГК РФ.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком 16.08.2019 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1.1 договора, его предметом является 

<

данные изъяты>. 

<

данные изъяты>

В пункте 1.2 договора указано, что нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, на основании записи в ЕГРН 

<

данные изъяты>.

В силу пункта 2 договора стоимость нежилого помещения определена сторонами в размере 350000 рублей. Из расписки от 16.08.2019 следует, что покупатель передал продавцу денежные средства в размере 350000 рублей в качестве уплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от 16.08.2019. 

Согласно передаточному акту к договору купли-продажи недвижимого имущества, во исполнение указанного договора 16.08.2019 продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество – 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>. Стороны согласовали, что не имеют взаимных претензий.

Из сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, следует, что право собственности ФИО3 зарегистрировано на основании указанного договора купли-продажи нежилого помещения от 16.08.2019, в реестр внесена запись 

<

данные изъяты>. 

Как указано ранее, в силу ст.ст. 432, 554 ГК РФ условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом такое условие считается согласованным сторонами в случае, если ими указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Из разъяснений, изложенных в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

При заключении спорного договора купли-продажи от 16.08.2019 сторонами согласованы существенные условия договора, такие как предмет продажи и стоимость продаваемого имущества. В частности сторонами определен предмет продажи – нежилое помещение, путем указания кадастрового номера 

<

данные изъяты>, указаны кадастровый номер продаваемого объекта недвижимого имущества, а также иные условия для индивидуализации предмета договора.

Как следует из письменных объяснений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2019 в отношении объекта продажи в ЕГРН содержалась запись об «актуальных незасвидетельствованных сведениях», указана площадь объекта 456,3 кв.м. Данные сведения 20.03.2020 исключены из ЕГРН в связи с приведением информации о площади помещения в соответствие с техническим паспортом от 14.07.2009.

Технический паспорт на здание 

<

данные изъяты> содержит экспликацию к поэтажному плану здания, в которой приведен перечень включенных в состав здания помещений, общая площадь здания составляет 550,6 кв.м. Данные сведения о площади нежилого помещения содержатся в выписке из ЕГРН по состоянию на 21.03.2025.

В ходе судебного разбирательства установлено, что заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2019 на момент рассмотрения дела исполнен сторонами в полном объеме – продавцом нежилое помещение передано покупателю, при этом покупателем продавцу уплачена стоимость недвижимого имущества. Об исполнении договора сторонами свидетельствуют передаточный акт и расписка о получении денежных средств от 16.08.2019, факт государственной регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, а также объяснения стороны ответчика о владении в настоящее время указанным нежилым помещением. 

Доказательств, подтверждающих неисполнение сделки сторонами, материалы гражданского дела не содержат, сторона истца на такие обстоятельства не ссылается.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о безосновательности довода истца о несогласовании сторонами при заключении договора купли-продажи от 16.08.2019 условия о предмете сделки, поскольку предмет сделки определен в договоре путем указания кадастрового номера недвижимого имущества. Указание истца на несоответствие площади проданного нежилого помещения, указанной в договоре, площади помещения, право собственности на которое перешло к покупателю и зарегистрировано в ЕГРН, не может быть принято во внимание, поскольку изменение сведений о площади помещения произведено спустя время после совершения сделки в связи с приведением таких сведений в соответствие с техническим паспортом здания.

До заключения сделки истец, являющийся продавцом, как собственник недвижимого имущества не был лишен возможности получения исчерпывающих сведений относительно принадлежащего ему на праве собственности помещения, в частности о его площади, в том числе с привлечением квалифицированных специалистов – кадастровых инженеров, юристов, что презюмируется исходя из господства собственника над принадлежащей ему вещью. Также презюмируется, что в распоряжении истца до совершения сделки имелась полная правоустанавливающая и техническая документация на нежилое помещение, выступившее предметом сделки, в том числе технический паспорт от 14.07.2009 на основании которого в ЕГРН внесены уточняющие сведения о площади помещения.

Поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2019 исполнен сторонами в полном объеме, в силу п. 3 ст. 432 ГК РФ истец, принявший от ответчика исполнение в виде уплаты стоимости имущества, и сам исполнивший договор путем передачи ответчику объекта недвижимости по передаточному акту, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, поскольку поведение истца указывает на подтверждение действительности договора, в частности в связи с обращением с иском в суд лишь по прошествии более 5 лет после лишения права собственности на помещение и его выбытия из фактического владения истца. Заявление истцом рассматриваемого в рамках настоящего дела требования не может быть признано добросовестным, поскольку такое требование при установленных фактических обстоятельствах, в частности обстоятельствах исполнения сделки, не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

На основании изложенного, исковые требования о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2019 удовлетворению не подлежат.

Помимо прочего, представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком – п. 1 ст 197 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 указанного выше Кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку для требований о признании договора незаключенным законом специальных сроков исковой давности не установлено, срок исковой давности применительно к рассматриваемым правоотношениям сторон составляет три года.

С учетом изложенного ранее о наличии у собственника недвижимого имущества возможности получения исчерпывающих сведений относительно принадлежащего ему имущества, а также того факта, что при должной осмотрительности о нарушении своего права истец должен был узнать в момент передачи недвижимого имущества, поскольку именно в этот момент предмет договора купли-продажи выбыл из владения истца, срок исковой давности применительно к заявленным исковым требованиям следует исчислять с 16.08.2019.

Таким образом, с учетом обращения в суд с настоящим иском 13.02.2025, срок давности для защиты права истца, о нарушении которого он указывает, истек 16.08.2022, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Учитывая установленные при рассмотрении дела обстоятельства, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения следует отказать.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения, третьи лица ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 17.10.2025.

Судья

подпись

Л.Г. Коржикова

Копия верна. Судья 

Л.Г. Коржикова