УИД 77RS0029-02-2025-001555-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 августа 2025 года адрес 

Тушинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Багринцевой Н.Ю.,

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1762/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Новая жизнь» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании денежных средств в счёт уменьшения площади, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,  

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, обратилась в суд с иском уточненным в ходе судебного разбирательства к ООО «СЗ «Новая жизнь» о признании пункта 4.1 договора участия в долевом строительстве № О-674А от 15.12.2023 г. недействительным, о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере сумма., руб., неустойки за нарушения сроков исполнения требования в размере сумма, неустойки за нарушения сроков исполнения требования с 01.01.2026 г. по дату вынесения по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования от стоимости расходов на устранение недостатков за каждый день просрочки, в счет соразмерного стоимости переданного объекта долевого строительства сумму в размере сумма, в счет компенсации морального вреда сумма, штрафа в размере 50% от суммы присужденной судом, расходы за составление досудебного заключения в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма

 В обоснование иска указала, что 15.12.2023г. между истцом и ООО СЗ "Новая Жизнь" был заключен договор участия в долевом строительстве № 0-674А. В соответствии с условиями данного договора ООО СЗ "Новая Жизнь" приняло на себя обязательства построить объект недвижимости – «Гостиничный комплекс с апартаментами» расположенный по адресу: РФ, Москва, BAO, Соколиная гора, адрес, назначение — нежилое, возводимое с привлечением денежных средств участника долевого строительства на земельном участке общей площадью 10702,0 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0003019:66. Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан 19.08.2024г., согласно которому истцу было передано нежилое помещение № ап. 674 по адресу: адрес, Соколиная Гора, адрес. Нежилое помещение передано с отделкой. При передаче нежилого помещения были выявлены недостатки качества отделки нежилого помещения. Согласно заключению эксперта №А203/10.24 качество нежилого помещения не соответствует стандартам ГОСТов. Согласно экспертному исследованию стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет сумма 02.11.24г. Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в нежилом помещении недостатков в размере сумма. В связи с тем, что ответчик не исполнил требования потребителя о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы. В соответствии с актом приема-передачи от 19.08.2024 года объект долевого участия был передан участнику общей площадью без учета балконов и/или лоджий 18,20 м2. В соответствии с п.3.1. Договора площадь квартиры должна была составлять 18,77 м2. Таким образом, объект долевого участия, переданный участнику по акту приема-передачи 19.08.2024г., не соответствует условиям договора по общей площади, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,57 м2. Согласно п.4.1. цена Договора является твёрдой и не подлежит изменению в случае отклонения общей фактической площади от общей проектной площади объекта долевого строительства. Расхождение (не более пяти процентов) между проектной площадью и фактической адрес строительства не является основанием для изменения Цены договора, указанной в п.4.1. Договора. Между тем, данный пункт Договора (п.4.1) нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей. Включение данного пункта в текст договора было навязано застройщиком. Положения договора об участии в долевом строительстве в той части, в которой предусмотрена неизменность цены договора в случаях увеличения или уменьшения фактической площади помещения по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью, противоречат ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", также ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" и в силу ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" применению не подлежат

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие 

Представитель ответчика ООО «СЗ «Новая жизнь» в судебное заседание не явился, ранее представил в материалы дела письменные возражения на иск, в которых просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, в случае удовлетворения требований – применить положения ст. 333 ГК РФ, положения постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, ст. 3 п. 2 Федерального Закона № 482-ФЗ от 26.12.2024 к размеру недостатков объекта ДДУ, ограничив их 3% от стоимости объекта.

Третьи лица ИП фио, ИП фио, ИП фио, ИП фио, ИП фио, фио, ООО «Армадор», ООО «Строй Макс», в судебное заседание не явились, извещены, причину неявки не сообщили.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2). 

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5). 

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6). 

В судебном заседании установлено, что 15.12.2023г. между истцом и ООО СЗ "Новая Жизнь" был заключен договор участия в долевом строительстве № 0-674А. В соответствии с условиями данного договора ООО СЗ "Новая Жизнь" приняло на себя обязательства построить объект недвижимости – «Гостиничный комплекс с апартаментами» расположенный по адресу: РФ, Москва, BAO, Соколиная гора, адрес, назначение — нежилое, возводимое с привлечением денежных средств участника долевого строительства на земельном участке общей площадью 10702,0 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0003019:66. 

Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан 19.08.2024г., согласно которому истцу было передано нежилое помещение № ап. 674 по адресу: адрес, Соколиная Гора, адрес. Нежилое помещение передано с отделкой. 

При передаче нежилого помещения были выявлены недостатки качества отделки нежилого помещения. 

Согласно заключению эксперта №А203/10.24 качество нежилого помещения не соответствует стандартам ГОСТов. Согласно экспертному исследованию стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет сумма 02.11.24г. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в нежилом помещении недостатков в размере сумма. 

Поскольку ответчиком оспаривалось наличие и стоимость устранения заявленных истцами недостатков, определением суда от 22.05.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Центр судебных экспертиз «Экспертус». 

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебных экспертиз «Экспертус» по результатам визуально-инструментального обследования конструкций квартиры, расположенной по адресу: адрес, адрес, выявлены строительные недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, (частей таких стандартов и сводов правил), ГОСТов и иных предъявляемых требований.

Качество квартиры не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 15 декабря 2023 года № О-674А, в части выявленных недостатков.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: адрес, адрес, составляет сумма

Причиной возникновения выявленных недостатков является отступление от требований технических регламентов, а также иных обязательных требований. Выявленные строительные недостатки, возникли в результате строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства было установлено нарушение ответчиком договорных обязательств, поскольку ответчик передал истцам объект долевого строительства со строительными недостатками.

Доказательств устранения выявленных недостатков либо возмещения истцу расходов на устранение строительных недостатков в размере сумма, ответчиком суду не представлено.

Согласно условиям названного договора участия, в долевом строительстве Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Таким образом, поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика возмещения расходов на устранение недостатков квартиры законными и обоснованными, а потому суд удовлетворяет данное требование.

Вместе с тем, при рассмотрении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет устранения недостатков объекта долевого строительства, суд не находит оснований для назначения экспертизы и принимает во внимание что Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые подлежат применению с 01.01.2025 г. 

Так, в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. 

С учетом цены договора – сумма, а также с учетом положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 3.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", общий размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств по возмещению расходов на устранение строительных недостатков, неустойки и штрафа не может превышать 3% от цены договора.

Учитывая, что размер расходов на устранение строительных недостатков (сумма), установленный судебной экспертизой, не превышает предусмотренный законодательством возможный максимальный общий размер взыскания с застройщика, то с ответчика в счет возмещения истца расходов на устранение строительных недостатков подлежит взысканию сумма сумма

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При определении размера, подлежащего взысканию морального вреда, с учетом вышеизложенного, суд исходит из требований разумности и справедливости, учитывает степень вины ответчика, а также с учетом иных доказательств, и находит, что разумной и справедливой является компенсация морального вреда в размере сумма

Требования истца о взыскании неустоек и штрафа, удовлетворению не подлежат на основании следующего.

В соответствие с ч. з п. 1 Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Однако в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 ФЗ Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительством РФ принято Постановление от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", согласно п. 1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Указанное постановление вступило в силу 22.03.2024 года.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326).

Как следует из материалов дела, претензия с требованием о выплате денежных средств необходимых для устранения недостатков направлена ответчику 02.11.2024 г.

Таким образом, поскольку денежные обязательства ответчика о выплате денежных средств для устранения недостатков объекта договора возникли в период действия вышеуказанного моратория, суд полагает, что в данном случае отсутствуют основания для начисления, а соответственно и взыскания с ответчика неустоек и штрафа.

Кроме того, Федеральным законом от 26.12.2024 года N 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01 января 2025 года, ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде трех процентов от цены договора.

Соответственно, за период начиная с 01 января 2025 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Обосновывая требования о признании п.4.1 договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в связи с уменьшенной площадью истец указала, что в соответствии с актом приема-передачи от 19.08.2024 года объект долевого участия был передан участнику общей площадью без учета балконов и/или лоджий 18,20 м2. 

В соответствии с п.3.1. Договора площадь квартиры должна была составлять 18,77 м2. 

Таким образом, объект долевого участия, переданный участнику по акту приема-передачи 19.08.2024г., не соответствует условиям договора по общей площади, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,57 м2. 

Согласно п.4.1. цена Договора является твёрдой и не подлежит изменению в случае отклонения общей фактической площади от общей проектной площади объекта долевого строительства. Расхождение (не более пяти процентов) между проектной площадью и фактической адрес строительства не является основанием для изменения Цены договора, указанной в п.4.1. Договора. 

Между тем, данный пункт Договора (п.4.1) нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей. Включение данного пункта в текст договора было навязано застройщиком. Положения договора об участии в долевом строительстве в той части, в которой предусмотрена неизменность цены договора в случаях увеличения или уменьшения фактической площади помещения по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью, противоречат ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", также ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" и в силу ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" применению не подлежат.

Между те суд находит данные требования не обоснованными в силу следующего.

Согласно пункта 4.1 Договора от 20.12.2023 на момент подписания настоящего договора цена договора составляет 7 996 435 (НДС не предусмотрен), что соответствует долевому участию в строительстве 18,77 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за один квадратный метр проектной адрес строительства.

Цена договора является твердой и не подлежит изменению в случае отклонения общей фактической площади от общей проектной адрес строительства. Расхождение (не более пяти процентов) между проектной площадью и фактической площадью не является основанием для изменения Цены Договора 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве). 

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества. 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

 В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям 10 технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения. 

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. 

К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 N 127-КГ24-23-К4 

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве от 15.12.2023, цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 5%, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Исходя из площади квартиры (18.77 кв.м.) допустимым отклонением как в большую, так и в меньшую стороны является 0,9385 кв.м.. вместе с тем, истцом заявлены требования относительно 0,57 кв.м., однако указанный размер находится в согласованном диапазоне изменения площади.

Таким образом у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска в данной части, а поскольку суд отказывает в удовлетворении требований о признании п.4.1 договора участия в долевом строительстве недействительным, то у суда также отсутствуют основания для взыскания денежных средств счет уменьшения цены договора в связи с уменьшившейся площадью квартиры.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.   

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.      

Поскольку для определения стоимости устранения строительных недостатков истцу требовалось проведение досудебного исследования, а также принимая во внимание фактическое удовлетворение иска и подтверждение расходов представленными платежными документами, суд полагает возможным взыскать данные расходы с ответчика в сумме сумма

При этом доказательств, объективно свидетельствующих о завышенности стоимости экспертных исследований, ответчиком в материалы дела не представлено.

Также в пользу истца с ответчика подлежат взысканию почтовые расходы в размере сумма

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя, также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку доверенность от истца выдана на участие по конкретному делу в рамках заключенного договора долевого участия, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца данных расходов в размере сумма

Представителем ответчика также заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 30.06.2025.

В соответствии с абз. 11 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916) подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков, а именно сроком до окончания действия моратория установленного Постановлениями Правительства принятыми в соответствии с п. 4, ч.1 ст. 18 ФЗ № 46 от 08 марта 2022 года

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина, от которой истец освобожден при подаче иска, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в сумме сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Новая жизнь» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании денежных средств в счёт уменьшения площади, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов– удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированного застройщика «Новая жизнь» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате экспертизы в размере сумма, расходы на совершение нотариальных действий в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, 

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированного застройщика «Новая жизнь» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Отсрочить исполнение решения Тушинского районного суда адрес от 12 августа 2025 года по гражданскому делу №2-1762/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Новая жизнь» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании денежных средств в счёт уменьшения площади, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, в части взыскания расходов на устранение недостатков сроком до окончания действия моратория установленного Постановлениями Правительства принятыми в соответствии с п. 4, ч.1 ст. 18 ФЗ № 46 от 08 марта 2022 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме через Тушинский районный суд адрес.

Мотивированное решение составлено 10 октября 2025 года.

Судья фио