РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ Р. Ф.

03 июня 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при секретаре Александровой И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-856/20 по административному исковому заявлению ООО «Складской комплекс универсальной продукции «Храпуново» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Складской комплекс универсальной продукции «Храпуново» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) не участвовал, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы. Сослался на то, что в заключении судебной экспертизы допущены методические ошибки, в результате чего произошло искажение рыночной стоимости объекта оценки. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав показания эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером 50:16:0604139:1, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под складской комплекс, общей площадью 93924 кв.м, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ он является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 186 494 555,16 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390НК РФ ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 51 173 000 руб.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс», эксперту ФИО1.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 183 621 420 руб.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Определяя величину рыночной стоимости объекта оценки, эксперт обосновал выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.

При этом, суд учитывает, что в силу требований пункта 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов и лишь ранее действовавший Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 предусматривал что оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20).

Экспертом обоснован выбор метода сравнения продаж с указанием на наличие на рынке достаточного количества данных по продаже аналогичных земельных участков.

Экспертом дана характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость, в том числе, наличие обременения в виде теплотрассы, в связи с чем сделано обоснованное заключение об использовании сравнительного подхода к оценке указанного земельного участка.

В качестве объектов-аналогов эксперт подобрал земельные участки из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, сходных по основным экономическим и другим характеристикам с объектом оценки. Применены соответствующие корректировки, со ссылками на методическую литературу, обосновывающими размер введенных корректировок.

Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, в том числе и наличие фактического обременения участка (трубы наземной теплотрассы), которые значительно влияют на возможность использовать участок и на его стоимость. При этом в заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв. м спорного земельного участка находится в диапазоне рыночных цен по сегменту рынка, к которому отнесен объект оценки.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, ходатайств о назначении повторной экспертизы, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 11 лет, являющимся действующим членом Ассоциации СРОО «СВОД», предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила свое заключение и опровергла возражения ответчика. Кроме того, пояснила, что в соответствии с требованиями с п.22в ФСО № 7 проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Таким образом, эксперт должен проанализировать все доступные на дату оценки предложения независимо от разброса цен на рынке. Правила отбора аналогов и описание выбора аналогов Экспертом приведены на стр. 59 Заключения: местоположение: Московская область, южное и восточное направление; передаваемые имущественные права - собственность; удаленность от МКАД: от 20 до 50 км: свободный от строений и коммуникаций; известно локальное местоположение; возможность идентифицировать на публичной карте.

В результате проведенного анализа были отобраны 3 объекта-аналога (стр. 60 Заключения).

Экспертом подобраны аналоги в Московской области, южного и восточного направления, расстояние от МКАД от 20 до 50 км., разрешенное использование: производственно-складская недвижимость

В результате Экспертом было выявлено на рынке 7 предложений по продаже земельных участков производственно-складского назначения Московской области южного и восточного направления за период январь - декабрь 2017 гг.

Согласно п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Однако, в п. 22 ФСО №7 указано, что для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные нрава, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования; условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта (Удаленность от МКАД, направление, расположение относительно автомагистралей, наличие ж/д ветки); физические характеристики объекта (площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций). Таким образом, в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Использование выбранных аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Корректировка на дату оценки определена согласно сайту Росрнэлт https://rosrealt.ru/cena. Объект исследования и объекты-аналоги расположены в разных районах Московской области. Средняя стоимость земельных участков на основании данных всей территории России отражает динамику цен во времени, следовательно, не противоречит данной корректировки на дату предложения. Все произведённые расчеты, а также выводы сделанные экспертом обоснованы и подтверждены.

Корректировка на направление определена на основании статьи от 01.12.2017 «Аналитики назвали среднюю стоимость сотки земли в Подмосковье». Месторасположение земельных участков не определяет вид разрешенного использования. Земельные участки имеют категорию земель: земли населенных пунктов. И согласно источнику Эксперт для расчета корректировки на месторасположения и определения ценности земельных участков в зависимости от направления использовал среднее значение стоимости земельных участков, расположенных в Московской области.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона № 135-ФЗ эксперт самостоятельно определяет методы расчета и источники, которые ему доступны.

Согласно п. 25 ФСО №7 эксперт вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Корректировка на площадь в сравнительном подходе, экспертом введена на основании матрицы коэффициентов «Справочника Оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки 

<

...> год, под научным руководством ФИО2

Согласно п. 22 ФСО 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Максимальный размер корректировок в законодательстве об оценочной деятельности, учебных пособиях и методических рекомендациях не установлен.

Вместе с тем, в п. 22 ФСО №7 указано, что для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования; условия продажи (нетипичные для рынка условия, щелка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта (удаленность от МКАД, направление, расположение относительно автомагистралей, наличие ж/д ветки); физические характеристики объекта (площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций).

Таким образом, в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Эксперт независимый и сам вправе определять справочники и методы расчета. Никто не вправе указывать эксперту, использовать ту или иную литературу и справочники, которые выгодно какой-либо из сторон. Использование выбранных аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 16.12.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Складской комплекс «Храпуново»» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 50:16:0604139:1, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под складской комплекс, общей площадью 93924 кв.м, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 183 621 420 (сто восемьдесят три миллиона шестьсот двадцать одна тысяча четыреста двадцать) рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина