К делу № 2 - 924 / 18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2018 года Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Ожева М.А.,

при секретаре Карапетьян Р.Г.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца - ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, о возврате объектов недвижимости в собственность продавца, о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов,

установил:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, пояснив следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор купли-продажи недостроенного дома и земельного участка (далее - Договор), расположенных по адресу: 

<

адрес>. ФИО3 зарегистрировала свое право собственности на земельный участок и дом в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимого имущества, получив свидетельства о государственной регистрации прав, с обременением права в её пользу. Согласно п.4 Договора, Продавец продала, а Покупатель купила недостроенный дом общей площадью 

<

адрес> кв.м. и земельный участок площадью № рублей. Согласно п.5 Договора расчет между сторонами за земельный участок в сумме № рубля должен быть уплачен Покупателем из личных средств до подписания настоящего Договора, а оставшаяся сумма № рублей уплачена после государственной регистрации настоящего Договора. Свои обязательства согласно ФИО1 выполнила в полном объеме, однако ФИО3 уклоняется от исполнения обязательств по Договору, а именно - указанные в договоре № рубля до заключения договора купли-продажи истцу выплачены не были. Только после многочисленных унизительных просьб и напоминаний о долге по Договору ФИО3 в ноябре 2017 г. выплатила истцу № рублей, а в марте 2018 г. выплатила истцу ещё № рублей. С сентября 2017 г. и до настоящего времени ФИО3 своих обязательств по возврату оставшейся суммы № рубля по Договору не исполнила, отказ от выплаты ничем не мотивирует и отказывается выплатить долг. Кроме того, летом 2017 г. ФИО3, предложившая истцу совершить сделку по купле-продаже вышеуказанных недостроенного дома и земельного участка, обещала истцу выплатить № тысяч рублей за покупку, а не № тысяч рублей, как указано в Договоре, а поскольку она доверяла ФИО3, как родственнице (ФИО3 доводится истцу племянницей), она подписала Договор, не прочитав его из-за слабого зрения (справка офтальмолога от ДД.ММ.ГГГГ с диагнозом: диабетическая ренопатия обоих глаз). Истец полагала, что сделку они совершают у нотариуса, и обмана не будет, как ей сказала ФИО3, но это и оказалось обманом и введением истца в заблуждение, т.к. договор купли-продажи был изготовлен не у нотариуса, как её уверила ФИО3. когда они подписывали Договор, а в простой письменной форме, т.е. не нотариальный договор, как она рассчитывала. Она человек пожилой, пенсионерка, болеет диабетом, зрение у нее очень плохое, слабое, поэтому Договор она прочитать не смогла, и думала, что продает дом и участок земли за № тысяч рублей. ФИО3 воспользовавшись ее слабым здоровьем по зрению, совершила мошеннические действия при заключении сделки купли-продажи дома и земельного участка, изменив цену договора с оговорённых с ней ранее № тысяч рублей за продажу дома и земельного участка - на № тысяч рублей, о чём она узнала только в мае 2018 года, когда получила по своему заявлению из Отдела МФЦ РА копию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В июне 2018 года истец была вынуждена обратиться за защитой своих нарушенных прав получателя денежных средств как продавец по Договору с заявлением в Отдел МВД России по Майкопскому району - о проведении проверки и привлечении к уголовной ответственности по факту мошенничества и незаконного обогащения ФИО3, однако участковым инспектором х. Северо-Восточные Сады ей было предложено защищать нарушенные права в гражданско-правовом порядке, обратившись в суд. Невыплаченные ей ФИО3 № рубля по Договору, а также изменённая и заниженная на № рублей цена Договора являются незаконным обогащением ответчика и существенным нарушением ответчиком условий Договора. В порядке досудебного урегулирования спора о расторжении Договора истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ была направлена Досудебная претензия, в которой истец предлагала ответчику добровольно без обращения в суд расторгнуть Договор, однако в установленный 10-дневный срок ответчик, получив Досудебную претензию, с истцом и её представителем не связалась, соответственно ФИО3 добровольно расторгать Договор отказалась. В связи с тем, что ответчиком не выполнены обязательства по выплате истцу денежных средств на сумму № рубля в счет стоимости проданного ей недостроенного дома и земельного участка, что для истца является значительным ущербом, т.к. она в значительной степени лишилась денежных средств, на которые была вправе рассчитывать при заключении Договора, истец полагает, что она вправе требовать расторжения Договора. Невыплата истцу ответчиком до заключения Договора № рублей, и оставшийся долг в размере № рубля, длящиеся более года, привели к страданиям истца, неудобствам, связанным с моральными травмами. Истец является пенсионеркой, глубоко пожилым человеком, здоровье её слабое, а тот факт, что ответчик, являясь должником, в течение года не принимала меры по выплате долга, причиняет истцу нравственные и душевные страдания, вследствие чего она испытывает сильный стресс и глубокие нравственные переживания, а отказ истца от расторжения Договора приводит истца в отчаяние, ежедневно подрывая её слабое здоровье и реально сокращая жизнь. Причинённый ей ответчиком моральный вред будет компенсирован в случае выплаты ей денежной компенсации в размере № рублей. Истец просила суд: расторгнуть Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дома общей площадью № кв.м. и земельного участка площадью № кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3; возвратить в собственность ФИО1 домовладение общей площадью № кв.м. и земельный участок площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> №; ФИО1 гарантирует вернуть ФИО3 денежные средства, полученные в качестве части оплаты по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы: по уплате государственной пошлины при обращении в суд - № рублей; по оплате почтовых услуг - № рублей; по оплате доверенности на представителя от 18.0б.2018 г. - № рублей, всего № рублей; взыскать с ФИО3 в возмещение причинённого морального вреда денежную компенсацию в размере № рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании с ответчика в ее пользу судебных расходов. При этом она увеличила размер исковых требований в части компенсации морального вреда и просила суд взыскать в ее пользу с ответчика компенсацию морального вреда в размере № рублей. Она дополнительно пояснила, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик выплатила ей фактически после подписания договора № рублей за жилой дом (средства были переведены на ее личный счет Управлением пенсионного фонда по РА в полном объеме в сентябре 2017 года). Однако до подписания договора ответчик не выплачивала ей № рубля за земельный участок. Ответчик выплатила ей за земельный участок частями осенью 2017 года и весной 2018 года, всего - № рублей, оставшись ей должна № рубля. Ответчик предлагала ей до судебного заседания возвратить оставшуюся сумму денег в размере № рубля, однако она отказалась принимать от ответчика деньги, поскольку после всего произошедшего не доверяет ей.

Представитель истца – ФИО2 поддержал исковые требования. 

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала и пояснила, что на самом деле она и истец изначально устно договаривались о продаже ей дома и земельного участка за № рублей, а не за № рублей, как утверждает истец. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу были выплачены после подписания договора № рублей за жилой дом путем перечисления на личный счет истца Управлением пенсионного фонда по Республике Адыгея денежных средств в полном объеме. До подписания договора она фактически не выплачивала истцу № рубля за земельный участок, а выплатила часть денег за земельный участок позже, осенью 2017 года и весной 2018 года, всего - № рублей, оставшись должна ответчику № рубля. Договор она и истец подписывали в МФЦ в х. Северо-Восточные Сады в присутствии специалиста. В случае удовлетворения исковых требований она просит взыскать с истца в ее пользу уплаченные по договору деньги в размере № рублей. После беседы по данному делу она обратилась в банк с заявлением о предоставлении ей кредита для возврата истцу оставшейся суммы денег. До судебного заседания она получила в банке кредит, взяла с собой деньги и предложила истцу выплатить № рубля, однако истец отказалась получать от нее денежные средства. Исковые требования она не признает, поскольку не хочет, чтобы домовладение было возвращено ФИО1 Она купила дом для того, чтобы в нем проживать с супругом и двумя малолетними детьми. Кроме того, она не уверена, что в случае возврата дома ФИО1 сможет вернуть ей выплаченную ею денежную сумму в размере № рублей.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора).

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью № кв.м. и земельного участка площадью № кв.м. (далее - Договор), расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>А.

ФИО3 зарегистрировала свое право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости в Управлении Росреестра по Республике Адыгея, получив свидетельства о государственной регистрации прав с обременением.

Согласно п.4 Договора цена жилого дома и земельного участка определена по договоренности сторон в размере 

<

адрес> рублей, из которых 

<

адрес> рублей - за жилой дом, 

<

адрес> рубля - за земельный участок. 

Согласно п. 11 Договора, настоящий договор в соответствии со ст. 556 ГК РФ имеет силу передаточного акта. 

В обоснование своих требований истец указала, что договор подписан ею под влиянием заблуждения относительно цены сделки, что влечет ее недействительность. При этом истец пояснила, что перед подписанием Договора она не смогла его прочитать по причине слабого зрения, в подтверждение чего предоставила справку из офтальмологического отделения ГБУЗ РА АРКБ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ей установлен диагноз: диабетическая ренопатия обоих глаз.

Кроме того, согласно пояснениям свидетеля ФИО4, от ФИО1 ей было известно о том, что та хотела продать свой дом и земельный участок за 

<

адрес> рублей. Купить домовладение за эту сумму у ФИО1 согласилась ФИО3 Узнав о намерении ФИО1 продать домовладение ФИО3, она попросила ФИО1 не ездить без нее на подписание договора купли-продажи, поскольку у ФИО1 пожилой возраст и плохое зрение. Однако ФИО3, введя в заблуждение ФИО1, дала подписать договор купли-продажи, в котором цена за дом и земельный участок была указана в заниженной сумме - 

<

адрес> рублей.

Вместе с тем, в силу ст. 178 ГК РФ заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки. В данном случае истец не была лишена возможности при заключении сделки проявить требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, и оснований для признания сделки недействительной по указанным основаниям у суда нет.

В соответствии с п.5 Договора расчет между сторонами производится следующим образом: сумма в размере № рубля за земельный участок уплачена покупателем из личных средств до подписания настоящего Договора, а сумма в размере № рублей за жилой дом будет уплачена покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в ПАО Сбербанк в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что на самом деле ответчик не оплатила истцу до заключения договора за земельный участок его стоимость по договору в размере № рубля, а выплатила истцу частично стоимость земельного участка (осенью 2017 года - 70000 рублей, весной 2018 года - 40000 рублей), всего - № рублей, оставшись должна продавцу № рубля. 

Истцу были выплачены фактически после подписания договора № рублей (за жилой дом) путем перечисления на личный счет истца Управлением пенсионного фонда по Республике Адыгея.

Согласно представленным свидетельствам о рождении, у ответчика двое малолетних детей, ФИО5, 02,01.2011 года рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Судом установлено, что договор купли-продажи объектов недвижимости был фактически исполнен, поскольку обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Республике Адыгея с заявлениями о переходе права собственности, была произведена государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и перехода права собственности на них к покупателю (ответчику).

Кроме того, судом установлено, что ответчик свою обязанность по договору купли-продажи в части оплаты денежных средств частично исполнила. 

Истец требует расторжения договора купли-продажи, в том числе, в связи с существенным нарушением условий договора, которые выражаются в невыплате ей ответчиком в полном объеме денежных средств за объекты недвижимости.

В порядке досудебного урегулирования спора 08.08.2018 года истец направила ответчику досудебную претензию, в которой предложила ответчику добровольно расторгнуть Договор, однако в установленный десятидневный срок ответчик, получив досудебную претензию, с истцом не связалась. 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по данному основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец, в нарушение требований ч.1 ст.56 ГПК РФ, не представила суду доказательств причинения значительного ущерба.

Ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В силу п. 3 данной статьи в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

П. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. 

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств в полном объеме.

Гражданский кодекс РФ (ст.ст. 549-558) также не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

При этом п. 3 ст. 486 ГК РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи, а именно, что продавец имеет право требовать полной оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Отказ в удовлетворении требований о расторжении договора не препятствует истцу обратиться с требованием о взыскании с покупателя стоимости переданного по договору купли-продажи имущества при предоставлении соответствующих доказательств и взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд находит их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с п.1 ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

По смыслу указанной статьи, компенсация морального вреда возможна только в случае нарушения личных неимущественных прав или иных принадлежащих гражданину нематериальных благ. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.

Моральный вред истец связывает с несвоевременной выплатой ответчиком денежных средств по договору за недвижимое имущество, то есть в связи с нарушением имущественных прав. Таким образом, нарушения личных неимущественных прав истца не усматривается, законом компенсация морального вреда для данного вида правоотношений не предусмотрена, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца в указанной части у суда нет.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. С учетом изложенного, требования истца о взыскании в его пользу с ответчика судебных расходов не подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, в соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечительные меры подлежат отмене с момента вступления данного решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, о возврате объектов недвижимости в собственность продавца, о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Майкопского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости: жилого дома общей площадью № кв.м. и земельного участка площадью № кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> - с момента вступления данного решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2018 года.

Судья подпись

Копия верна: судья Ожев М.А.