Дело № 2-307/2020

36RS0035-01-2020-000291-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Семилуки 13 апреля 2020 г.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Толубаевой Л.В.,

при секретаре Анохиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, указывая, что, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 июля 2014 года истцы приобрели в общую долевую собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № и расположенный на нем индивидуальный жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, 

<

данные изъяты>, условный номер № по адресу: 

<

адрес>, участок №, 

<

адрес>. Истцы уплатили ответчикам за указанные земельный участок и индивидуальный жилой дом 120 591 руб. 50 коп. из личных средств в качестве задатка до подписания настоящего договора. Сумма 429 408 руб. 50 коп. была оплачена истцами посредством Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Денежные средства были перечислены на счет ФИО4 В свидетельствах о государственной регистрации права от 31 июля 2014 года право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога).

21.01.2020 г. истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением о снятии обременения. 14.01.2020 г. вынесено решение о приостановлении государственной регистрации по данному заявлению, поскольку прекращение ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

До настоящего времени истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве общей долевой собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, извещённые о месте и времени рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом. В своем заявлении просили рассматривать дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в адресованном суду заявлении иск признала. Последствия признания иска разъяснены и понятны.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами и договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (ст. 25 Закона).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 июля 2014 года ФИО1, ФИО2 приобрели в общую долевую собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № и расположенный на нем индивидуальный жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, 

<

данные изъяты>, условный №, по адресу: 

<

адрес>, участок №, 

<

адрес>. 

Истцы уплатили ФИО3, ФИО4 за указанные земельный участок и индивидуальный жилой дом 120 591 руб. 50 коп. из личных средств в качестве задатка до подписания договора. Сумма 429 408 руб. 50 коп. была оплачена истцами посредством Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Денежные средства были перечислены на счет ФИО4 В свидетельствах о государственной регистрации права от 31 июля 2014 года право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога).

21.01.2020 г. истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением о снятии обременения. 14.01.2020 г. вынесено решение о приостановлении государственной регистрации по данному заявлению, поскольку прекращение ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ (в редакции действовавшей на день заключения договора-купли-продажи)).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ в редакции действовавшей на день заключения договора-купли-продажи).

Юридически значимым обстоятельством, при рассмотрении настоящего спора, является установление обязательств, обеспеченных залогом и исполнение этих обязательств покупателем, как основание для прекращения ипотеки.

По правилам ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что обязательства по оплате цены продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома выполнены истцами в полном объеме и прекратились надлежащим исполнением, что свидетельствует о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) на земельный участок и жилой дом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно п. 55 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

Таким образом, применяя к спорным правоотношениям указанные выше правовые нормы и, учитывая, что обязательство по оплате приобретенных по договору от 24 июля 2014 года дома и земельного участка исполнено, а залог спорного дома и земельного участка является обеспечением обязательства по их оплате, суд приходит к выводу о прекращении обременения права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении указанных объектов недвижимости.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку суду не представлено доказательств, что покупатели не исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № и расположенного на нем индивидуального жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, 

<

данные изъяты>, условный номер №, по адресу: 

<

адрес>, участок №, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 21.04.2020