Дело № 2-1006/18 

Решение

Именем Российской Федерации

г. Волжск 29 ноября 2018 года

Волжский городской суд РМЭ в составе судьи Малышевой Л.Н. при секретаре судебного заседания Лаврентьевой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Волжского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к администрации городского округа «Город Волжск», к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом и к ЗАО «Ариада» о запрете заключать сделки с земельными участками, 

У С Т А Н О В И Л:

Волжский межрайонный прокурор обратился с иском в суд к Волжского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к администрации городского округа «Город Волжск», к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом и к ЗАО «Ариада» указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом заключен с ЗАО «Ариада» договор № аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому ЗАО «Ариада» приняло во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> Эл, 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком аренды на 10 лет. В соответствии с

проектом межевания территории и постановлением администрации городского округа «

<

адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ постановлениями администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков ( №№ изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами № с существующего вида «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ариада» и КУМИ г. Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому пункт 1.1. раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, указано, что арендатор обязуется построить на земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером № индивидуальные блокированные жилые дома.

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277.

При этом ЗАО «Ариада» мероприятия по комплексному освоению территории (строительство закрытых трансформаторных подстанций и другие) в целях жилищного строительства в рамках договора не завершены.

Решением Комиссии Марийского УФАС России от ДД.ММ.ГГГГ в действиях администрации городского округа «Город Волжск», муниципального учреждения Волжского городского комитета по управлению имуществом, ЗАО «Ариада» установлены нарушения антимонопольного законодательства, выразившиеся в незаконном изменении вида разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 12:16:0802003:277 площадью 135005 кв.м., в заключении дополнительного соглашения в нарушение положений договора от ДД.ММ.ГГГГ, в заключении ЗАО «Ариада» договоров цессии в отношении права аренды земельных участков, ранее входящих в состав единого участка для комплексного освоения, без сохранения обязанности комплексного освоения и с дроблением единого участка между различными лицами, что исключает возможность использования его по целевому назначению. Перевод земель в иную категорию создал возможность отчуждения земельных участков без сохранения обязательств по надлежащему комплексному освоению территории, т.е в обход правовых процедур.

Действия ответчиков нарушают интересы неопределенного круга лиц поскольку реализация земельных участков, не обеспеченных обязательством по комплексному освоению территории, создаст препятствия использования гражданами земельных участков по целевому назначению ввиду отсутствия инженерной инфраструктуры.

Волжский межрайонный прокурор с учетом всех уточнений просит суд запретить ЗАО «Ариада», администрации городского округа «Город Волжск», Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом заключать сделки без передачи обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с земельными участками, имеющими следующие кадастровые номера:

№

№

В судебном заседании прокурор полностью поддержал исковые требования и суду пояснил соответствующее вышеизложенному, дополнив тем, что решением Арбитражного суда РМЭ от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении заявления ответчиков о признании недействительным решения Управления ФАС по РМЭ от ДД.ММ.ГГГГ по делу о нарушении антимонопольного законодательства № и предписаний от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

Представитель администрации городского округа «Город Волжск» ФИО1 иск не признала и суду пояснила, что администрация городского округа «Город Волжск» не является надлежащим ответчиком по делу, т.к. вышеуказанные земельные участки переданы в аренду ЗАО «Ариада» по договору, который заключен между КУМИ и ЗАО «Ариада». Договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды ЗАО «Ариада» заключила с физическими и юридическими лицами без участия администрации городского округа «Город Волжск». Уведомления об уступке прав ЗАО «Ариада» направлялись в КУМИ, а не в администрацию городского округа «Город Волжск».

Представитель Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом ФИО2 также иск не признала и суду пояснила, что комитет не является надлежащим ответчиком по данному делу, поскольку договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды ЗАО «Ариада» заключала с физическими и юридическими лицами без участия и согласия КУМИ. Уведомления об уступке прав от ЗАО «Ариада» получали и после государственной регистрации перехода прав арендатора договора уступки прав приносили в КУМИ.

Представитель ЗАО «Ариада» ФИО3 иск не признал и суду пояснил, что запрет заключить сделки без передачи обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ приведет к невозможности комплексному освоению земельного участка. Физические лица оплачивали им за уступку прав аренды земельных участков, которые предназначались для жилищного строительства. Земельные участки под коммуникации никому не уступлены. За уступку прав аренды одного земельного участка граждане оплатили ЗАО «ФИО4 от 20 до 1200000 рублей, т.е за то, что гражданин имеет право построить на конкретном земельном участке индивидуальный жилой дом в течение 10 лет с момента заключения основного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время на трех земельных участках граждане возвели жилой дом, ввели его в эксплуатацию и оформили право собственности на свои земельные участки. Обязанность по строительству коммуникаций осталась за ЗАО «Ариада» и проведены внутренний водопровод и канализация, но не присоединены к центральным сетям, две улицы имеют освещение, частично имеются дороги. Нет газа, электротрансформаторов.

Представитель третьего лица ООО «Волжская сетевая компания» ФИО5 исковые требования прокурора поддержал и суду пояснил, что физические лица, имеющие там земельные участки обратились к ним по поводу проведения линии электропередач. Однако работы по комплексному освоению, в т.ч. строительство двух трансформаторных подстанций обязана произвести ЗАО «Ариада» согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ КУМИ 

<

адрес> от имени арендодателя и ЗАО «Ариада» как арендатор заключили договор № аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> Эл, 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет.

Договором определено целевое назначение аренды земельного участка. Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: - максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства: не более 12 (двенадцати) месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ); - максимальный срок выполнения работ по обустройству территории по- средством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск»: пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ); - максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 (десять) лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ).

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от ДД.ММ.ГГГГ № «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».

В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 132005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог». 

ДД.ММ.ГГГГ постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами № с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ариада» и КУМИ г. Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому пункт 1.1. раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от ДД.ММ.ГГГГ № арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером №, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером №. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей. 

В силу пункта 5 статьи 11.4 ЗК РФ ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. 

По смыслу правовых норм, раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка.

Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Доводы ЗАО «Ариада» о том, что после заключения договоров уступки на отдельные земельные участки за ЗАО «Ариада» сохранилась обязанность по комплексному освоению, включающему строительство объектов инфраструктуры, противоречит приведенным нормам земельного законодательства и опровергается доказательствами, поскольку ДД.ММ.ГГГГ истек максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», установленный в пункте 3.1 договора аренды №. Из пояснений представителя ЗАО «Ариада» следует, что проведены внутренний водопровод и канализация, но не присоединены к центральным сетям, две улицы имеют освещение, частично имеются дороги. Нет газа, электротрансформаторов.

Статьей 30.2 Земельного кодекса РФ установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности, пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. Это требования о соблюдении арендатором земельного участка максимальных сроков подготовки проекта планировки (проекта межевания) территории; максимальные сроки выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.

В соответствии с ч.4 ст.30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Указанные нормы утратили силу с 1 марта 2015 года в связи с внесением Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Земельный кодекс Российской Федерации множества изменений и дополнений. 

Однако данные нормы земельного законодательства действовали на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, ответчик ЗАО «Ариада» обязано исполнять условия заключенных между сторонами договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в частности выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры до передачи спорных земельных участков третьим лицам.

На основании изложенного исковые требования Волжского межрайонного прокурора к ЗАО «Ариада» подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исковые требования прокурора к администрации городского округа «Город Волжск» и МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлено, что на основании вышеуказанных правоустанавливающих документов и согласно выписки из ЕГРН спорные земельные участки администрацией городского округа «Город Волжск» переданы в аренду ЗАО «Ариада» ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет и передача прав и обязанностей по договору аренды земельных участков третьим лицам с сохранением обязанности по комплексному освоению в целях жилищного строительства осуществляется без согласия арендодателя, т.е. администрации городского округа «Город Волжск» и МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом при условии уведомления последнего, поскольку арендатором по данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № является муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Запретить закрытому акционерному обществу «Ариада» заключать сделки без передачи обязательств по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с земельными участками, имеющими следующие кадастровые номера:

№

№

Отказать в удовлетворении исковых требований Волжскому межрайонному прокурору к администрации городского округа «Город Волжск» и к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом.

Взыскать с ЗАО «Ариада» в доход городского бюджета «Город Волжск» госпошлину в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РМЭ в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Волжский городской суд РМЭ.

Судья Л.Н.Малышева

Решение в окончательной форме

составлено 04 декабря 2018 года