Производство № 2-25/2025 (2-113/2024; 2-3905/2023;)

УИД 28RS0004-01-2023-003788-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Громовой Л.В.,

С участием представителя истца МКУ «БГАЖЦ» - ФИО1, ответчика – ФИО2, представителя ответчика – ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Благовещенска, МКУ "БГАЖЦ" к ФИО2 о принудительном изъятии для муниципальных нужд жилого помещения и земельного участка, -

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Благовещенский городской архивный и жилищный центр», администрации г. Благовещенска обратились в суд с настоящим исковым заявлением в обоснование которого указали, что 22.09.2006 года заключением городской межведомственной комиссии по признанию помещения муниципального жилищного фонда жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 364 многоквартирный дом, расположенный по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно сведениям ЕГРН собственником квартиры № *** общей площадью 69,9 кв.м., является ФИО2. Для многоквартирного дома по адресу: *** сформирован земельный участок с кадастровым номером *** площадью 2373 кв.м., который в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме. 20.06.2016 года собственнику квартиры № *** направлено требование о сносе указанного многоквартирного жилого дома в течение трех месяцев со дня вынесения требования. Ответчиком требования, изложенные в письме от 20.16.2016 года, не выполнены. 09.01.2018 года администрация города Благовещенска приняла постановление № 04 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером *** и жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, признанном аварийным и подлежащим сносу». 10.08.2022 года от ответчика ФИО2 поступило заявление о выкупе жилого помещения в рамках программы переселения из аварийного жилья. На основании постановления администрации города Благовещенска от 15.08.2022 года № 4349 были осуществлены мероприятия по подготовке соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером *** и жилого помещения - квартиры № ***, определена рыночная стоимость изымаемого имущества. Согласно отчету от 19.08.2022 № 60998/22 об определении рыночной стоимости имущества, выполненному ООО «Аналитик Центр», рыночная стоимость жилого помещения - квартиры № *** составляет 2 567 000 рублей, рыночная стоимость доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 2373 кв.м., составляет 4 161 000 рублей, стоимость убытков связанных с переселением из аварийного жилья 263 000 рублей. Таким образом, стоимость возмещения за изымаемое у ответчиков имущество составляет 6 991 000 (шесть миллионов девятьсот девяносто одна тысяча) рублей 00 копеек. 15.09.2022 года собственнику жилого помещения квартиры № *** был направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, который до настоящего времени не подписан.

На основании изложенного, истцы просят суд: Определить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество - квартиру № ***, общей площадью 69,9 кв.м., и за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № *** в сумме 6 991 000 (шесть миллионов девятьсот девяносто одна тысяча) рублей 00 копеек. Обязать ФИО2 принять от муниципального казенного учреждения «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» возмещение за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: *** и за долю в праве общей долевой собственности па земельный участок с кадастровым номером *** в сумме 6 991 000 (шесть миллионов девятьсот девяносто одна тысяча) рублей 00 копеек. Признать отсутствующим зарегистрированное Управлением Росреестра по Амурской области право собственности ФИО2 на квартиру № *** Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на квартиру № ***. Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № ***

В ходе судебного заседания представитель истца МКУ «БГАЖЦ» настаивал на требованиях искового заявления, просил их удовлетворить. 

Ответчик, представитель ответчика в ходе судебного заседания возражали против стоимости возмещения за изымаемое недвижимое имущество, полагали необходимым установить рыночную стоимость изымаемого имущества. 

В судебное заседание не явились: представитель ответчика – администрации г. Благовещенска, представители третьих лиц, извещенные судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства. Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. 

В письменном отзыве представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска поддержал заявленные исковые требования, пояснил следующее: в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. Часть 1 ст. 190.1 ЖК РФ устанавливает обязанность соответствующего органа по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах именно на дату приватизации первого жилого помещения. Согласно договору на безвозмездную передачу квартиры в собственность граждан от 29.07.1994 Комитет по управлению муниципальным имуществом передал в собственность ФИО4, ФИО5 квартиру № ***. Таким образом, ответчики не являлись участниками приватизации.

Выслушав пояснения представителя истца, возражения ответчика и её представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного кодекса.

Подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Как установлено ч.ч. 1 и 2 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 9 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. «г» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

Как следует из материалов дела, заключением № 364 от 22 сентября 2006 года многоквартирный дом, распложенный по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанный дом включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Амурской области на период 2019-2025 годов», утв. постановлением Правительства Амурской области от 29 марта 2019 года № 152.

Постановлением администрации г. Благовещенска № 04 от 09 января 2018 года, принято решение об изъятии для муниципальных нужд: земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2373 кв.м, разрешенное использование: многоквартирный дом, расположенного по адресу: ***, и расположенных в многоквартирном доме по адресу: ***, жилых помещений – квартиры № ***

Постановлением администрации г. Благовещенска № 4349 от 15 августа 2022 года принято решение об осуществлении мероприятий по подготовке соглашения об изъятии недвижимости, а именно: по определению размера возмещения за долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, разрешенное использование многоквартирный дом, площадью 2373 кв.м, расположенный по адресу: ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – квартиры № *** и жилого помещения – квартиры № ***, расположенной по адресу: ***; по подготовке и направлению ФИО2 проекта соглашения об изъятии указанного жилого помещения и возмещении стоимости изымаемого имущества. 

Согласно сведений ЕГРН собственником квартиры № ***, общей площадью 69,9 кв.м, с кадастровым номером *** является: ФИО2.

Для многоквартирного дома по адресу: ***, сформирован земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2373 кв.м.

15.09.2022 г. собственнику жилого помещения направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, который до настоящего времени ответчиком не подписан.

Настоящий спор возник по поводу размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество квартиры № ***, общей площадью 69,9 кв.м., и за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № ***

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом в ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма введена в действие Федеральным законом от 27.12.2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» и вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28.12.2019 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (ст. 1, ч. 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27.11.2008 г. № 11-П, от 27.06.2013 г. № 15-П, от 23.12.2013 г. № 29-П, от 22.04.2014 г. № 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права (данная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 09.11.2021 г. № 50-КГ21-5-К8).

Как следует из материалов дела, право собственности на квартиру № *** у ответчика возникло до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, при этом Федеральный закон от 27.12.2019 г. № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28.12.2019 г., в связи с чем, указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиками возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поэтому размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество должен определяться на основании рыночной стоимость жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы. Определением Благовещенского городского суда от 21 ноября 2023 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручить экспертам ООО «АмурОценка»».

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 002-24 от 05.02.2024 года, изготовленным ООО «АмурОценка», Рыночная стоимость квартиры, назначение: жилое помещение, с кадастровым номером ***, общая площадь 69,9 кв.м., расположенная на 1 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: ***, рассчитанная по состоянию на 26.01.2024 г., без учета стоимости земельного участка составляет: 2 976 622 (два миллиона девятьсот семьдесят шесть тысяч шестьсот двадцать два) рубля. Рыночная стоимость доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 2373 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид ~ разрешенного использования - многоквартирный дом, расположенном по адресу: ***, принадлежащей ФИО2, приходящейся на кв.*** исходя из площади жилого помещения, в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в названном многоквартирном жилом доме №***, по состоянию на 26.01.2024 года составит: 5 677100 (Пять миллионов шестьсот семьдесят семь тысяч сто) рублей. На день дачи экспертного заключения расходов (затрат), которые ответчик ФИО2, как собственник жилого помещения - кв.*** в названном многоквартирном доме, вынуждена будет понести в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, др. по состоянию на 26.01.2024 г., составит: 429 347 (Четыреста двадцать девять тысяч триста сорок семь) рублей. Рыночная стоимость (размер) убытков в форме упущенной выгоды на 29.07.1994 (день первой приватизации жилого помещения в многоквартирном жилом доме) ФИО2, как собственника жилого помещения-кв.*** в названном многоквартирном доме, в связи с непроизведенным капитальным ремонтом общего имущества многоквартирного жилого помещения (в доле, приходящейся на квартиру ***, исходя из ее площади), по состоянию на 26.01.2024 года составит: 2 383 109 (Два миллиона триста восемьдесят три тысячи сто девять) рублей.

Поскольку при определении рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок, экспертом были взяты в качестве аналогов земельные участки, которые являются самостоятельными объектами права, а не частью общего имущества многоквартирного дома, в связи с сомнениями в правильности и обоснованности экспертного заключения ООО «АмурОценка», определением суда от 17 апреля 2024 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ИП ФИО6.

Согласно заключения судебной экспертизы ИП ФИО6 № 118/24 от 14 октября 2024 года округленная среднерыночная стоимость на день дачи экспертного заключения жилого помещения - квартиры -1 в многоквартирном доме №***. по состоянию 07.10.2024г. составила 1 201 000 (один миллион двести одна тысяча) рублей; округленная среднерыночная стоимость на день дачи экспертного заключения доли ответчика ФИО2, приходящейся на кв. ***, исходя из площади жилого помещения, в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в названном многоквартирном жилом доме №***., в том числе: земельный участок, занятый данным многоквартирным домом, иное общее имущество (несущие и ненесущие конструкции дома, инженерные сети и пр.) собственников помещений в названном многоквартирном жилом доме по состоянию на 07.10.2024г. составила 8 068 000 (восемь миллионов шестьдесят восемь тысяч) рублей; округленная среднерыночная стоимость на день дачи экспертного заключения расходов (затрат), которые истец ФИО2, как собственник жилого помещения кв.*** в названном многоквартирном доме, вынуждена будет понести в связи и изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, др. по состоянию на 07.10.2024г. составила 406 100 (четыреста шесть тысяч сто) рублей; среднерыночная стоимость (размер) убытков в форме упущенной выгоды на 29.07.1994 (день первой приватизации жилого помещения в многоквартирном жилом доме) ФИО2, как собственника жилого помещения - кв. *** в названном многоквартирном доме, в связи с непроизведенным капитальным ремонтом общего имущества многоквартирного жилого дома (в доле, приходящейся на квартиру ***, исходя из ее площади) составила 4 054 056 (четыре миллиона пятьдесят четыре тысячи пятьдесят шесть) рублей.

В связи с недостаточной ясностью заключения эксперта ИП ФИО6 в части вопроса об установлении стоимости за непроизведенный капитальный ремонт, а также с учетом предоставления в материалы дела дополнительного доказательства (технического паспорта жилого дома), судом на основании определения от 18 февраля 2025 года была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Эксперт». 

Согласно экспертного заключения № 77/25 от 27 июня 2025 года ООО «Агентство «Эксперт» рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально общей площади жилого помещения - квартиры № *** (площадь квартиры - 69,9 кв.м.), расположенной в многоквартирном доме по адресу: ***, с учетом установленной в отношении данного земельного участка зоны охраны объектов культурного наследия, по состоянию на 20.06.2025 г. составляет: 24 058 921,0 х 0,1436 = 3 454 861,0 (три миллиона четыреста пятьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят один) рубль. Рыночная стоимость доли общего имущества собственников помещений, пропорционально размеру общей площади жилого помещения квартиры № ***, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ***, на 20.06.2025 г. составляет: 267 608,0 (двести шестьдесят семь тысяч шестьсот восемь) рублей.

Рыночная стоимость, (размер) убытков в форме упущенной выгоды на 29.07.1994 (день первой приватизации жилого помещения в многоквартирном жилом доме) ФИО2, как собственника жилого помещения - кв. *** в названном многоквартирном доме, в связи с непроизведенным капитальным ремонтом общего имущества многоквартирного жилого помещения (в доле, приходящейся на квартиру ***, исходя из ее площади), составляет: 3 229 620,0 (три миллиона двести двадцать девять тысяч шестьсот двадцать) рублей

Для более полного и всестороннего рассмотрения дела в ходе разбирательства была допрошена эксперт ФИО7, проводившая судебную экспертизу, которая пояснила, что при определении стоимости земельного участка ею был применен понижающий коэффициент на основании статьи Международной Студенческой недели науки СНН-2023. Был использован коэффициент выведенный на примере г. Ярославля в связи с тем, что в г. Благовещенске рынок земельных участков в зоне объектов культурного наследия маленький, недостаточный для сравнения. Утвержденной методики для расчета стоимости земельных участков в зоне объектов культурного наследия нет. Коэффициент, по мнению эксперта, должен быть применен при определении рыночной стоимости, так как нахождение земельного участка в зоне ОКН влияет на возможность его использования по целевому назначению.

Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, пояснения даны в рамках проводимой экспертизы, не противоречат обстоятельствам, изложенным в заключении, даны по существу спора.

Проанализировав содержание заключения судебных экспертиз, оценив их в совокупности с иными, представленными суду доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ФИО6 и эксперта ФИО7 могут быть приняты судом в качестве доказательств по делу. Квалификация, составивших заключения экспертов подтверждается отраженными в заключении сведениями. Заключения удостоверены подписью эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и печатью. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности экспертов у суда не имеется.

Однако, выводы эксперта ООО «Агентство «Эксперт» ФИО7 о среднерыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально общей площади жилого помещения - квартиры № *** с учетом применения понижающего коэффициента не отвечают установленному абзацем 1 статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" критерию научной обоснованности, так как основаны на статье Международной Студенческой недели науки на примере г. Ярославля, без исследования рынка г. Благовещенска.

Оценивая в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ИП ФИО6, суд считает возможным положить указанное заключение в основу решения в части вопросов о среднерыночной стоимости на день дачи экспертного заключения жилого помещения квартиры №***. в размере 1 201 000 рублей, доли ответчика приходящейся на кв. ***, исходя из площади жилого помещения, в праве общей долевой собственности на земельный участок, занятый данным многоквартирным домом в размере 7 796 000 рублей, расходов (затрат), которые истец, как собственник жилого помещения кв.*** в названном многоквартирном доме, вынуждена будет понести в связи и изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, др. в размере 406 100 рублей. 

В части вопросов о стоимости стоимость доли общего имущества собственников помещений, пропорционально размеру общей площади жилого помещения квартиры № ***, расположенной в многоквартирном доме по адресу: *** суд считает возможным в основу решения положить стоимость, определенную в заключении эксперта ООО «Агентство «Эксперт» в размере 267 608 рублей с учетом даты составления заключения 07.10.2024 года, как наиболее достоверную на дату вынесения решения, а также в части вопроса о стоимости (размере) убытков в форме упущенной выгоды на 29.07.1994 (день первой приватизации жилого помещения в многоквартирном жилом доме) в размере 3 229 620 рублей.

Оценивая отчет об оценке ООО «Аналитик Центр» № Э6098/22 от 23 августа 2022 года, на который ссылается сторона истца, как одно из письменных доказательств по делу, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о невозможности принятия его за основу в связи со следующим.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Как следует из содержания указанного отчета оценка объектов недвижимости представлена по состоянию на 19.08.2022 года.

Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о не применении стоимости изымаемого недвижимого имущества, определенной отчетом № Э6098/22 от 23 августа 2022 года, выполненном ООО «Аналитик Центр», поскольку рекомендуемый для совершения сделки шестимесячный срок его действия истек. На момент рассмотрения дела и принятия по нему решения актуальность этого отчета утратила силу.

При таких обстоятельствах, отчет об оценке, выполненный ООО «Аналитик Центр», не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего актуальную рыночную стоимость изымаемого имущества. 

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным пунктом 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Доказательств того, что на дату первой приватизации (29 июля 1994 года) многоквартирный дом требовал капитального ремонта, в материалы дела не предоставлено, в связи с чем оснований для включения компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения не имеется. 

Исходя из принципа обеспечения прав и законных интересов собственников имущества, суд полагает, что выкупная цена за изымаемое недвижимое имущество – квартиру № *** и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № ***, с учетом расходов (затрат), которые собственник жилого помещения вынужден будет понести в связи с изъятием имущества должна быть определена всего в сумме 9 670 708 рублей 00 копеек.

В соответствии с постановлением администрации города Благовещенска от 13.02.2017 года N 399 "О внесении изменений в Устав муниципального казенного учреждения "Благовещенский городской архивный и жилищный центр", утвержденный постановлением администрации города Благовещенска от 08.02.2011 года N 475 МКУ "Благовещенский городской архивный и жилищный центр" заключает соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и выплачивает возмещение за изымаемое имущество, т.е. является главным распорядителем бюджетных средств, направленных на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Поскольку на МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» возложены полномочия распорядителя денежных средств в целях реализации программы переселения и заключения соглашений по изъятию недвижимого имущества для муниципальных нужд, суд полагает необходимым: обязать ФИО2 принять от муниципального казенного учреждения «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» возмещение за принадлежащую ей на праве собственности квартиру № *** и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № *** в сумме 9 670 708 рублей 00 копеек. 

В соответствии с п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Как разъяснено в пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

При таких обстоятельствах, учитывая положения гражданского и жилищного законодательства, а также то, что находящееся в долевой собственности у истцов жилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, порядок изъятия имущества для муниципальных нужд соблюден, размер возмещения за изымаемое имущество определен, право собственности ФИО2 на квартиру № *** с кадастровым номером *** зарегистрированное в Управлении Росреестра по Амурской области, подлежит признанию отсутствующим.

Поскольку квартира в многоквартирном доме, как объект права собственности, неразрывно связана с земельным участком, не котором располагается, право собственности ответчика на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № *** у ответчика прекращается.

Учитывая, что судом установлено право администрации г. Благовещенска на изъятие принадлежащей ответчику недвижимости для муниципальных нужд, зарегистрированное за ответчиком право собственности на изымаемое имущество признано отсутствующим, за муниципальным образованием городом Благовещенском следует признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на квартиру № № ***, а также признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № ***

Ответчиком ФИО2 было заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела в размере 70 350 рублей – на оплату судебной экспертизы и 58 000 рублей – на оплату услуг представителя.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как установлено частью 1 статьи 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Учитывая, что исковые требования администрации г. Благовещенска, МКУ «БГАЖЦ» удовлетворены частично, у ответчика в силу приведенных правовых норм возникло право на взыскание с ответчика судебных расходов пропорционально размеру исковых требований в удовлетворении которых отказано.

Интересы ФИО2 в ходе судебного разбирательства представляла ФИО3 на основании договора об оказании юридических услуг от 2 августа 2023 года.

Стоимость услуг по договору составила 16 000 рублей (п. 3.1 Договора). 

В случае если в ходе оказания услуг выясняется необходимости участия Исполнителя более чем в двух судебных заседаниях, стоимость услуг исполнителя будет определена дополнительным соглашением сторон, но не менее 6000 рублей за участие Исполнителя в одном судебном заседании (п. 3.2 Договора).

Обязательства сторонами выполнены в полном объеме, в счет оплаты оказанных юридических услуг ФИО2 были оплачены ФИО3 денежные средства в общей сумме 58 000 рублей, что подтверждается распиской и чеками об оплате. 

По общему правилу, условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4 статьи 421 ГК Российской Федерации). К их числу относятся и те условия, которыми устанавливаются размер и порядок оплаты услуг представителя.

Часть 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет стороне, в пользу которой состоялось решение суда, право возместить за счет другой стороны понесенные расходы на оплату услуг представителя.

При этом, норма приведенной статьи обязывает суд взыскивать такие расходы в разумных пределах, что является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Принимая во внимание сложность дела, период его рассмотрения в суде, объем проделанной представителем по делу работы, количество судебных заседаний по делу в которых участвовал представитель истца, а также с учетом удовлетворения иска имущественного характера на 72%, суд приходит к выводу о соразмерности взыскания с истцов в равных долях в пользу ответчика расходов на оказание юридической помощи в размере 16 240 рублей (58 000руб.х28%=16 240 руб.).

Кроме того, в счет оплаты за проведения судебных экспертиз ответчиком на депозитный счет суда внесены денежные средства (с учетом комиссии банка) по чеку по операции от 14.08.2023 года в размере 20 600 рублей, по чеку от 21.11.2023 года в размере 15 450 рублей, по чеку по операции от 17.02.2025 года в размере 5 050 рублей, по чеку от 6 августа 2025 года в размере 30 300 рублей.

С учетом удовлетворения иска имущественного характера на 72%, суд приходит к выводу о взыскании с истцов в равных долях в пользу ответчика расходов на оплату судебной экспертизы в размере 10 094 рубля ((20 600руб.+15 450руб.)х28%=10 094 руб.).

В удовлетворении заявленных требований о взыскании судебных расходов в большем размере ответчику следует отказать. 

Разъяснить ответчику, что в связи с отказом в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы, он вправе обратиться с заявлением о возврате неизрасходованных денежных средств с депозитного счета суда.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Определить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество – квартиру № *** и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № ***, с учетом расходов (затрат), которые собственник жилого помещения вынужден будет понести в связи с изъятием имущества - всего в сумме 9 670 708 рублей 00 копеек. 

Обязать ФИО2 принять от муниципального казенного учреждения «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» возмещение за принадлежащую ей на праве собственности квартиру № *** и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № *** в сумме 9 670 708 рублей 00 копеек. 

Признать отсутствующими зарегистрированное Управлением Росреестра по Амурской области право собственности ФИО2 на квартиру № *** с кадастровым номером ***

Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на квартиру № ***

Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади квартиры № ***

Взыскать с администрации г. Благовещенска и муниципального казенного учреждения «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» в равных долях в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 16 240 рублей 00 копеек, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 10 094 рубля 00 копеек.

В удовлетворении требований о взыскании судебных расходов в большем размере ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 19 августа 2025 года