К делу № 2-700/2025

УИД 23RS0053-01-2025-000709-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тихорецк 05.06.2025

Тихорецкий районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Ербулатовой С.Р.

при секретаре Никитенко Т.В., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

действующего на основании доверенности № 23АВ4533603 от 21.03.2025,

представителя ответчика администрации муниципального образования Тихорецкий район ФИО3,

действующего на основании доверенности № 9854 от 03.10.2024,

представителя третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4,

действующей на основании доверенности № 424 от 09.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО6, ФИО10, администрации МО Тихорецкий район о сохранении многоквартирного дома в существующем виде, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Тихорецкий районный суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО6, ФИО10, администрации МО Тихорецкий район о сохранении многоквартирного дома в существующем виде, признании права собственности на квартиру.

Исковое заявление мотивированно тем, что на основании договора купли-продажи от 07.12.2005 истец является собственником жилого помещения – квартиры, по адресу: 

<

адрес>. Истцом в данной квартире были произведены реконструкция, перепланировка и переустройство, выразившиеся в проведении следующих строительных работ: демонтаж пристройки литер «а4» и строительство жилой пристройки литер «А1»; демонтаж дверного блока между жилыми комнатами №1 и №2; демонтаж дверного блока между жилой комнатой №2 и коридором №5; демонтаж отопительной печи на твердом топливе в жилой комнате №2; обустройство газового камина в жилой комнате №2. Факт реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры подтверждается техническим паспортом, подготовленным отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Тихорецкому району по состоянию на 11.03.2025. Все указанные работы были произведены без получения у органа местного самоуправления соответствующей разрешительной документации, по причине чего получили признаки самовольной постройки. При обращении в администрацию истцом получен ответ, из которого следует, что сохранение многоквартирного дома и квартиры в существующем виде возможны исключительно в судебном порядке, так как произведенная реконструкция, перепланировка и переоборудование подпадает под признаки самовольной. Таким образом, не имея возможности узаконить проведенные реконструкцию, перепланировку и переоборудование во внесудебном порядке, истец обратиться за защитой прав в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, был своевременно и надлежаще извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 на заявленных требованиях настаивал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Тихорецкий район ФИО3 в судебном заседании пояснил, что вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому использованию в связи с чем исковые требования признал в полном объеме. 

Ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО6, ФИО10 в судебное заседание не явились, были надлежаще извещены о дате, месте и времени рассмотрения дела. 

Представитель третьего лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 в судебном заседании просила принять решение на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 07.12.2005 истец - ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 40,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, а также записью регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом в указанной квартире были произведены реконструкция, перепланировка и переустройство, выразившиеся в проведении следующих строительных работ:

- демонтаж пристройки литер «а4» и строительство жилой пристройки литер «А1»;

- демонтаж дверного блока между жилыми комнатами №1 и №2;

- демонтаж дверного блока между жилой комнатой №2 и коридором №5;

- демонтаж отопительной печи на твердом топливе в жилой комнате №2;

- обустройство газового камина в жилой комнате №2.

В связи с проведением данных работ, изменилась экспликация и площадь помещений квартиры, которая в настоящее время выглядит следующим образом:

- помещение №1 - жилая комната, площадью 14,6 кв.м.;

- помещение №2 - жилая комната, площадью 13,0 кв.м.;

- помещение №5 - коридор, площадью 4,9 кв.м.;

- помещение №6 - сан.узел, площадью 3,5 кв.м.;

- помещение №7 - жилая комната, площадью 16,6 кв.м.;

- помещение №8 - кухня, площадью 23,6 кв.м.;

- помещение №9 - лестница, площадью 2,5 кв.м.

- помещение №10 - жилая комната, площадью 29,7 кв.м.;

- помещение №11 - жилая комната, площадью 5,4 кв.м.

Итого: общая площадь 113,8 кв.м., жилая площадь 73,9 кв.м.

Факт реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры подтверждается техническим паспортом, подготовленным отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Тихорецкому району по состоянию на 11.03.2025.

Указанные выше работы были произведены без получения у органа местного самоуправления соответствующей разрешительной документации, по причине чего получили признаки самовольной постройки.

В связи с чем, для получения разрешительной документации на произведенные реконструкцию, перепланировку и переоборудование истец обратился с заявлением в администрацию МО Тихорецкий район.

Как следует из ответа администрации №3766 от 09.04.2025, сохранение многоквартирного дома и квартиры в существующем виде возможны исключительно в судебном порядке, так как произведенная реконструкция, перепланировка и переоборудование подпадает под признаки самовольной.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Факт возможности сохранения квартиры в существующем виде, соответствия ее действующим нормам, подтверждается техническим заключением по определению соответствия квартиры №4 в составе многоквартирного дома, градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, противопожарному состоянию по адресу: 

<

адрес>, после реконструкции, перепланировки и переустройства, подготовленным по состоянию на 24.03.2025 отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация –Краевое БТИ» по Тихорецкому району.

Так, согласно данному техническому заключению, объект капитального строительства не превышает предельных параметров разрешенного строительства, в части предельного количества этажей, в части максимального процента застройки, в части требований отступа строения от красной линии.

Квартира с пристройкой литер «А1» находится в удовлетворительном техническом состоянии и соответствует требованиям, предъявляемым строительными нормами и правилами: санитарно-гигиеническим, планировочным, противопожарному состоянию. В свою очередь высота потолков помещения №8 - кухни и высота потолков вспомогательных помещений (помещение №5 - коридор, помещение №6 - сан.узел, - помещение №7 - жилая комната, помещение №9 - лестница) составляют 2,40 м., при установленной нормами высоте - 2,50м., что частично соответствует требованиям, предъявляемым строительными нормами и правилами. Данное частичное несоответствие не влияет на безопасность эксплуатации жилого помещения, указанное несоответствие является незначительным и не имеют юридического значения.

Строительные конструкции многоквартирного жилого дома находятся в работоспособном состоянии, отвечают действующим нормативным документам и не представляют угрозу для жизни и здоровья жильцов.

На основании выполненного исследования возможно сохранение и дальнейшая эксплуатация спорной квартиры.

Кроме того, судом установлено, что земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес>, находится на праве общей долевой собственности в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, и расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104), предоставлен для эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома, а права третьих лиц сохранением дома не нарушаются.

Собственники других квартир многоквартирного дома согласны в настоящее время на сохранение дома в существующем виде, включая квартиру № в нем, что подтверждается протоколом общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома № по 

<

адрес> от 04.04.2025.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с п. 39 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Пунктом 43 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 установлено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Статьей 29 Жилищного кодекса РФ установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом установленных обстоятельств суд полагает, что имеются основания для сохранения многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, в существующем виде, признании права собственности на квартиру № в нем.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Сохранить в существующем виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, включая квартиру № в нем.

Прекратить за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес>, право собственности на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 40,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем погашения записи ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес> Украинской ССР, право собственности на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 113,8 кв.м., жилой площадью 73,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для органа государственной регистрации недвижимости для внесения изменений в данные кадастрового учета в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Тихорецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 06.06.2025.

Судья Тихорецкого 

районного суда С.Р. Ербулатова