№ 2-146/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Ишим 20 февраля 2020 года

Ишимский городской суд Тюменской области в составе: 

председательствующего судьи Турсуковой Т.С., 

с участием прокурора Ореховой Т.А., 

истца ФИО1 и её представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4,

третьего лица ФИО5, 

при секретаре Чалковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании и восстановлении записей о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в Ишимский городской суд Тюменской области с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Требования с учетом заявления об уточнении оснований иска /л.д. 58-64/ мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 56,9 кв.м., за 1 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован в Росреестре с ограничением права собственности покупателя в виде ипотеки на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ затем обременение было снято. Договор купли-продажи квартиры истец считает ничтожной сделкой ввиду следующего. В ДД.ММ.ГГГГ она взяла у ответчика в долг денежную сумму в размере 5000 долларов, договор займа в письменной форме не оформлялся, в счет гарантий возврата займа истец согласилась подписать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Денежные средства по договору займа истец вернула ФИО3 в полном объеме путём перевода на его банковскую карту с банковской карты ФИО5: ДД.ММ.ГГГГ – 45000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 25000руб., ДД.ММ.ГГГГ - 50 000 руб., затем ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 руб. и 130 000 руб. на банковскую карту супруги ответчика ФИО6. Денежную сумму в размере 800 долларов США передали ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ при личной встрече в 

<

адрес>. Сумму займа с ФИО5 возвращали совместно, поскольку деньги истец брала в долг на семейные нужды. В процессе возврата средств с ФИО3 возник спор о размере процентов за пользование денежными средствами, до сих пор стороны не могут прийти к соглашению о размере процентов по договору займа. Спорная квартира является трехкомнатной, расположена в центре города, на первом этаже, который пользуется спросом для размещения офисных и торговых помещений, среднерыночная стоимость квартиры составляет 3 000 000 рублей и значительно превышает стоимость по договору, данное жилое помещение являлось единственным жильем истца, поэтому на реальную продажу данной недвижимости истец бы никогда не согласилась. При подписании договора купли-продажи между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о том, что после окончательного расчета по договору займа ФИО3 переоформит квартиру обратно на истца. Истинные намерения и воля сторон при заключении договора купли-продажи не были направлены на прекращение и переход права собственности на данное недвижимое имущество, сделка носила притворный характер и потому является ничтожной, была совершена с целью прикрыть иную сделку – договор залога недвижимости в обеспечение исполнения истцом обязательств по договору займа, потому истец полагает сделку притворной. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ написал расписку о том, что он обязуется не продавать, не отчуждать, не передавать в залог квартиру до ДД.ММ.ГГГГ. Также истец указывает, что при заключении договора купли-продажи указанной квартиры нарушены нормы закона, предусмотренные для продажи недвижимости (жилых помещений). Ответчик ФИО3 денежных средств по договору истцу не передавал, расчет за квартиру в сумме 1 000 000 рублей в порядке, предусмотренном договором в действительности не производился. Расписка о получении истцом денежной суммы в размере 950000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ была оформлена фиктивно для предоставления в Росреестр. Расписка на сумму 50 000 рублей не оформлялась вообще. При заключении договора осмотр жилого помещения покупателем ФИО3 не проводился, ответчик ни разу не был в квартире, не имеет ключей от дверных замков, передача недвижимости истцом и принятие ответчиком фактически не производилась, акт приема-передачи составлен фиктивный. После заключения договора купли-продажи истец продолжает проживать в квартире без какого-либо договора с ФИО3, исполняет обязанности собственника, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги, в квартире находится все её имущество, предметы мебели, быта, одежды. На момент заключения договора истец была постоянно зарегистрирована в данном жилом помещении, проживала совместно со своим сожителем ФИО5, который был вселен в качестве члена семьи. Спустя два года после регистрации договора ответчик ФИО3, не получив проценты по договору займа, обратился в суд с иском к ФИО1 о 

<

данные изъяты> Решением Ишимского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ иск был удовлетворен, решение суда обжалуется. На момент заключения сделки истец и ФИО5 имели право пользования квартирой, однако, в договоре купли-продажи сведения о лицах, зарегистрированных и проживающих в продаваемом жилом помещении, отсутствуют, чем по мнению истца нарушены существенные условия договора. Истец полагает, что сделка заключена в обход требований закона, ответчик ФИО3 действовал с противоправной целью заполучить недвижимость истца и потому не является добросовестным приобретателем по договору. Истец просит признать недействительным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за ФИО3 на указанное жилое помещение, и восстановить в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности за ФИО1 на вышеуказанную квартиру, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям и пояснила, что проживала с ФИО5, в ДД.ММ.ГГГГ они решили купить автомобиль, так как недавно вернулись из Китая постоянного источника дохода не имели, деньги решили занять. Знакомые посоветовали ФИО3 как человека, который может одолжить деньги. Она позвонила ответчику, сообщила, что требуется 350000 рублей, он согласился, но сказал о необходимости гарантий в виде квартиры. Она посоветовалась с ФИО5, и они согласились. Договорились о займе в сумме 350000 рублей в долларах США на 1 год, возврат должен был производиться ежемесячно с оплатой процентов 10% годовых, в месяц платеж должен был быть около 30000 рублей. Письменный договор займа не заключали, расписок по договору займа не оформляли. Документы по сделке с квартирой готовил ФИО3. Они встретись с ним в МФЦ, где она подписала договор купли-продажи квартиры, она читала договор, его сдали на регистрацию с обременением, она писала заявление о регистрации перехода права, понимала, что перестает быть собственником квартиры, но доверяла ФИО3. Он написал расписку, что обязуется не продавать квартиру до следующей выплаты, каждый раз при выплате долга он должен был переписывать расписку, но расписка была единственной, так как позже деньги они переводили через онлайн платежи, а ответчик жил в 

<

адрес>. Наличными деньги возвращали только 1 раз в ДД.ММ.ГГГГ и более до ДД.ММ.ГГГГ выплат не производили. Вовремя возвратить долг не получилось. После погашения долга она не может договориться о процентах. ФИО3 квартиру не видел, не осматривал, ключей от неё она не передавала ответчику, его вещей в квартире нет. Цена квартиры была указана в размере 1000000 рублей, так как со слов ответчика это была минимальная сумма для регистрации сделки. В тот же день ФИО3 приехал в 

<

адрес>, где она на тот момент проживала с ФИО5, и передал ей 5000 долларов США, на которые они купили автомобиль. Позже он позвонил и сказал, что хочет снять обременение с квартиры, чтобы квартира была полностью на него оформлена. Денег по договору купли-продажи за квартиру она не получала, хотя писала расписки на суммы 50000 рублей и 950000 рублей. Коммунальные платежи за квартиру оплачивала она, периодически возникала задолженность по оплате данных платежей. Знает, что с ответчика списали какие-то суммы за коммунальные платежи. Налоги за данную квартиру после сделки она не платила. Из спорной квартиры они с ФИО5 не выезжали, но периодически длительно проживают у его матери в 

<

адрес>. Позже ФИО3 приезжал к ней на работу, предлагал заключить договор аренды спорной квартиры, но она отказалась. Вопрос о том, что будет в случае невозврата займа, стоимость предмета залога они с ФИО3 при заключении договора купли-продажи, не обсуждали, процедуру реализации квартиры не согласовывали. Стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи в размере 1000000 рублей как залоговую стоимость не оговаривали. 

Представитель истца ФИО2 требования истца поддержала по изложенным в иске и уточнениях к нему основаниям. Пояснила, что ФИО3 не имел намерения быть собственником спорной квартиры, так как договоров с обслуживающими организациями не заключал, как собственник себя не проявлял, в квартире не был, не вселялся в неё. Прикрываемая сделка по обеспечению исполнения обязательства по договору займа – договор залога, также ничтожна, так как залог прекратился, кроме того письменного договора займа стороны не заключали, залог был дан в обеспечение ненадлежащим образом оформленного обязательства, в письменной форме договор залога не заключен, что влечет его недействительность. Также полагает, что сделка купли-продажи нарушает закон и права третьего лица ФИО5, о которых не указано в договоре купли-продажи квартиры, что влечет ничтожность сделки. 

В судебное заседание ответчик ФИО3 при надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания не явился, его представитель ФИО4 с иском не согласился, полагает, что неуказание в договоре сведений о том, что какие-либо лица сохраняют права пользования жилым помещением, говорит о том, что таких лиц нет. Ранее истица уже заключала сделки купли-продажи квартир и не может не знать процедуру их заключения, оформления и регистрации. Факт заключения договора займа между сторонами отрицал, пояснив, что после заключения сделки купли-продажи вышеуказанной квартиры ФИО3 разрешил истице пожить в данной квартире до решения вопроса об отъезде в 

<

адрес>, она должна была оплачивать коммунальные услуги, а также за найм жилья должна была оплачивать по 12000 рублей в месяц, пока проживает в ней. Когда она перестала оплачивать коммунальные услуги и найм жилья, он предложил ей переехать или оплатить. Ввиду возникновения задолженности по коммунальным платежам со счета ФИО3 были списаны денежные средства за отопление данной квартиры на основании судебного приказа. Письменный договор найма жилого помещения заключен не был, соглашение было устным, но ФИО1 оплату за найм не производила, имелась задолженность, оплату она начала производить в ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО3 сообщил ей о намерении обратиться с иском о 

<

данные изъяты>. Оплачивали с карты истицы и ФИО5 на карту ответчика и его супруги ФИО6. В период проживания истца в квартире ФИО3 не переоформлял договора с ресурсоснабжающими организациями, чтобы ФИО1 оплачивала коммунальные услуги. Сделка купли-продажи квартиры сторонами была исполнена, право собственности ответчика зарегистрировано, денежные средства за квартиру согласно расписок переданы истице. Мамонтов, реализуя свои права как собственника квартиры, обратился с иском о выселении ФИО1 из квартиры, решение суда вынесено, иск удовлетворен, решение вступило в законную силу, но не исполнено до настоящего времени службой судебных приставов. Ответчиком заключался именно договор купли-продажи квартиры, а не договор залога в обеспечение договора займа, которого фактически не существует. Полагает, что обратившись с иском об оспаривании сделки спустя два года после её заключения и после вынесения решения о выселении, истец злоупотребляет правом. Также представил письменные возражения с дополнениями, в которых просит в удовлетворении исковых требований отказать /л.д. 115 143-145/. 

В судебное заседание представитель третьего лица без самостоятельных требований Ишимского межрайонного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области при надлежащем извещении не явился, возражений по иску не представлено, ходатайств об отложении дела слушанием не заявлено. 

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал и пояснил, что проживает с ФИО1 в спорной квартире без регистрации по месту жительства в ней. К документам по сделке купли-продажи квартиры ФИО3 его не подпускал, в МФЦ для сдачи документов по регистрации сделки не взял. ФИО1 с ответчиком договаривались о займе в размере 5000 долларов США, в рублевом эквиваленте это оставляло на день сделки 350000 рублей. Договаривались, что возвращать долг будут в долларах по 500 долларов в месяц. Первый платеж должен был быть в размере 1000 долларов, но оплатили 800 долларов ДД.ММ.ГГГГ, затем была большая задержка в возврате долга. Затем платежи в счет долга переводили с его /ФИО5/ карты на карту ФИО7, а затем его супруги. Намерений возвращаться в Китай не имели, так как он депортирован и не может туда въехать в течение 5 лет. ФИО1 не имела намерений продавать свою квартиру, являющуюся её единственным жильем, перешедшим по наследству. На момент сделки были уверены, что возвратят долг вовремя. Ответчик требовал гарантий возврата долга, втерся в доверие, говорил, что квартира ему не нужна. Также возникали просрочки в оплате коммунальных платежей за квартиру, возбуждались исполнительные производства, задолженности были около 40000 рублей. Со счета ФИО3 действительно ДД.ММ.ГГГГ списали 1800 рублей за коммунальные услуги по этой квартире, он /ФИО5/ предлагал выплатить данную сумму, но Мамонтов не дал ему реквизиты. В настоящее время задолженности нет. ФИО3 приезжал к ФИО1 на работу по вопросу заключения договора найма или аренды квартиры примерно в ДД.ММ.ГГГГ, но договор не заключался. Деньги по договору купли-продажи квартиры ФИО1 не получала. Он /ФИО5/ был намерен выкупить квартиру у ФИО7, хотел взять кредит, пытался выяснить стоимость, но Мамонтов уклоняется, стоимость квартиры не говорит. 

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО6, которая в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, в поступивших письменных возражениях /л.д.142/ просит в иске отказать, указывая, что спорную квартиру приобретали для семейных нужд за счет семейного бюджета. Договор займа, договор залога спорной квартиры ФИО3 не заключался, но между ФИО1 и ФИО3 была договоренность о возможности проживания ФИО1 в данной квартире до решения вопроса с отъездом в Китай с оплатой жилищно-коммунальных услуг и найма жилого помещения в размере 12000 рублей ежемесячно.

Заслушав участвующих по делу лиц, показания свидетелей, изучив приставленные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск не подлежащим удовлетворению, суд считает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать ввиду следующего.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> /л.д.12/.

Квартира передана от продавца покупателю согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.13/. 

ФИО3 передал ФИО1, денежные средства в размере 50000 рублей согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.147/ и 950000 рублей согласно расписке ДД.ММ.ГГГГ /л.д.146/. 

В тот же день ФИО1 и ФИО3 подали в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области заявления о государственной регистрации перехода права, регистрации права собственности и ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости. Переход права собственности от ФИО1 ФИО3 и ипотека в отношении данной квартиры зарегистрированы Управлением Росреестра, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов /л.д. 33-46/, а также сообщением Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ипотека прекращена ДД.ММ.ГГГГ /л.д.50-51/. 

Указанную сделку истец просит признать притворной, как прикрывающую обеспечение исполнения обязательств по договору займа, заключённому между сторонами. 

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Понятие притворной сделки определено в п. 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Притворные сделки ничтожны. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, следует учитывать, что наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной, в связи с чем признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами и наличие таких намерений должно быть подтверждено достаточными и допустимыми доказательствами. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что сторонами в установленной законом форме был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором они согласовали все существенные условия договора, определив его предмет, а также стоимость продаваемого имущества. Договор сторонами был исполнен, что следует из акта приема-передачи спорной квартиры, а также расписок истицы о получении денежных средств в соответствии с договором купли-продажи. Переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом в подтверждение своих доводов о притворности указанной сделки - договора купли-продажи спорной квартиры, истица сослалась на то, что несла бремя содержания спорной квартиры, предоставив сведения об отсутствии заложенности по оплате коммунальных слуг на ДД.ММ.ГГГГ /л.д.19/, указывала о неполучении средств по договору купли-продажи, на заниженную стоимость квартиры в договоре.

По ходатайству стороны истца в судебном заседании допрошены свидетели ФИО11 и ФИО12.

Свидетель ФИО11 пояснила, что является 

<

данные изъяты> ФИО5, который проживает с ФИО1. 

<

данные изъяты> и ФИО1 брали в долг денежные средства на покупку автомобиля у ФИО7 под залог квартиры ДД.ММ.ГГГГ, о чем знает со слов ФИО1. Оформлением документов занималась ФИО1. Она /ФИО19/ в окно видела, что к дому 

<

данные изъяты> подъехал автомобиль, ФИО1 вышла, а потом пришла с деньгами 5000 долларов США и рассказала о займе. Об условиях займа она подробно не говорила, сказала, что взяли в долг на год, о размере процентов не говорила, рассказывала, что Мамонтов потребовал гарантий возврата долга и говорил, что по возвращении долга переоформят квартиру обратно. Никаких документов она /ФИО20/ в связи с данной сделкой не видела, не видела и самого ФИО7. Она бывала в квартире ФИО1, вещей ФИО7 там не видела, коммунальные услуги за квартиру оплачивала сама ФИО1. Расчёт по займу был произведен ДД.ММ.ГГГГ 

Свидетель ФИО12 в судебном заседании пояснила, что является 

<

данные изъяты> ФИО5, который проживает с ФИО1 в фактических брачных отношениях. 

<

данные изъяты> и ФИО1, хотели купить автомобиль. ДД.ММ.ГГГГ они были у неё дома, она видела, что подъехал черный автомобиль, ФИО1 и ФИО5 с кем-то говорили, затем пришли и сообщили, что заняли деньги- 5000 долларов США под залог квартиры на покупку автомобиля у ФИО3, выплатили долг в течение года. Она /ФИО15/ давала им каждый месяц деньги, добавляя на возврат долга. Каких-либо документов по сделкам она не видела, при разговорах ФИО7 с ФИО1 и ФИО5 не присутствовала, обо всем знает со слов. ФИО1 не собиралась продавать свою квартиру. ФИО1 и ФИО5 жили в квартире ФИО1 после займа, коммунальные слуги оплачивали сами, за найм квартиры никому не платили. 

Также истицей представлена переписка с абонентом 922-478-50-50 /л.д.66-86/. Из пояснений истицы и ФИО5 в судебном заседании следует, что они переписывались с ФИО3 и денежные средства, о которых идет речь в переписке, являются возвратом долга. 

Представитель ответчика факт ведения ФИО3 данной переписки отрицал, не оспаривая принадлежность ему указанного выше номера телефона, полагает возможным изменение содержания сообщений с использованием специальных программ. 

Также истцом представлена расписка ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой он обязуется не продавать, не отчуждать, передавать в залог 

<

адрес> до ДД.ММ.ГГГГ /л.д.17/. В части указания месяца расписка имеет исправления. 

По ходатайству стороны истца в ПАО Сбербанк истребованы сведения о движении средств по счетам, согласно которым с карты ФИО5 были перечислены денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в сумме 45000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 30000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 25000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 50000 рублей на карту ФИО3, а также ДД.ММ.ГГГГ в сумме 130000 рублей на карту ФИО6 /л.д.129,130/. 

Стороной истца также представлена информация 

<

данные изъяты> согласно которой на ДД.ММ.ГГГГ среднерыночная стоимость жилого помещения площадью 56,9 кв.м в центральной части 

<

адрес> составляет 2600000 рубелй /л.д.105/. 

Оценивая представленные доказательства, суд полагает, что как каждое в отдельности, так и в совокупности вышеприведенные доказательства, представленные стороной истца, не подтверждают с очевидностью доводы истицы о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры воля обеих сторон была направлена на заключение договора залога на определенных условиях (условия обязательства, обеспечиваемого залогом, срок его исполнения, порядок обращения на залог и т.д.). Кроме того истица должна была представить доказательства заключения договора займа между ней и ФИО3, в обеспечение которого заключался договор залога квартиры, тогда как таких доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, с учетом правил заключения договора займа, не представлено. 

Из вышеприведенной переписки однозначно не следует, что речь в ней идет об обязательствах по договору займа, не определяется как существо обязательства, так и общий его размер и условия. Согласно пояснений представителя ответчика в период своего проживания в квартире после её продажи истица согласно устной договорённости должна была оплачивать коммунальные платежи и найм жилого помещения. Свидетели, допрошенные по ходатайству стороны истца, сами при обсуждении условий сделок не присутствовали, их показания в подтверждение заключения договора займа и его условий при отсутствии письменных доказательств заключения договора займа приняты быть не могут. 

Довод стороны истца о том, что ФИО3 не проявил себя как собственник квартиры, судом отклоняется, напротив, как следует из пояснений самой ФИО1 и ФИО5 в судебном заседании ФИО3 через некоторое время после заключения договора купли-продажи квартиры обращался с намерением оформить отношения по найму квартиры письменно, но ФИО1 отказалась. 

Кроме того, реализуя свои права собственника, он обратился с иском о 

<

данные изъяты> ФИО1 из спорной квартиры, судом было вынесено решение об удовлетворении иска ДД.ММ.ГГГГ /л.д.133-135/, в настоящее время ФИО1 обжалует определение суда об отказе в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы на решение суда /л.д.136-141/. 

Несоответствие цены договора рыночной стоимости имущества само по себе не свидетельствует о притворности сделки, в оспариваемом договоре стоимость передаваемого имущества сторонами определена, из ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что цена договора в обязательном порядке должна соответствовать рыночной стоимости передаваемого объекта. 

Расписка ФИО3, в которой он обязуется не продавать, отчуждать, передавать в залог спорную квартиру не может быть принята в качестве доказательства притворности сделки, поскольку из неё не следует, что данное обязательство связано с обеспечением исполнения какого-либо обязательства истца перед ответчиком. 

Также истец указывает на ничтожность сделки купли-продажи квартиры вследствие несоответствия её закону, так как она нарушает права ФИО5, ссылаясь на то, что в договоре не были указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, в частности не указаны сведения о лицах зарегистрированным и проживающих в квартире. 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п. 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

Из пояснений ФИО1 и ФИО5 в судебном заседании следует, что ФИО1 проживала в данной квартире как собственник, а ФИО5 был ею вселен как член её семьи, но в спорной квартире регистрации по месту жительства не имел. 

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (часть 1 статьи 558 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом в договоре должны быть указаны только те лица, которые в силу закона сохраняют право пользования жилым помещением. Однако истица как собственник квартиры по праву наследования /л.д.14/ на момент заключения сделки и члены её семьи к таким лицам не относятся. Регистрация истца по месту жительства в спорной квартире и проживание там после заключения сделки, не свидетельствуют о недействительности договора, поскольку ФИО1 не относится к категории лиц, которые в силу закона сохраняют право пользование жилым помещением при переходе права собственности на него к иному лицу. ФИО5 в данном жилом помещении со слов истца и его самого проживал в качестве члена её семьи, потому также не относится к числу лиц, сохраняющих в силу закона право пользования данным жилым помещением после его продажи. 

Доводы стороны истца о неполучении денежных средств по договору судом отклоняются ввиду предоставления в судебном заседании стороной ответчика подлинных расписок об их получении, факт подписания которых истицей в судебном заседании подтвержден. 

Таким образом суд полагает, что истицей не представлено надлежащих и допустимых доказательств того, что оспариваемая сделка совершена лишь для вида, а намерение обеих сторон сделки направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, напротив из пояснений самой истицы следует, что ФИО3 имел намерение зарегистрировать на спорную квартиру свое право собственности, а потому в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объёме. 

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании и восстановлении записей о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, - отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ишимский городской суд в течение месяца с момента написания решения в окончательной форме. 

Председательствующий: /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2020 года.

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>