Дело № 2-6174/2024 25 ноября 2024 года

29RS0014-01-2024-007588-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Каркавцевой А.А.,

при секретаре Шелгуновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхТранс» о взыскании неустойки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхТранс» (далее – ООО «СЗ СоюзАрхТранс») о взыскании неустойки.

В обоснование иска указано, что 4 июня 2020 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве 

<

№>. Объектом долевого строительства являлось жилое помещение по адресу: .... Квартира передана последним 9 августа 2024 года с нарушением установленного договором срока.

В связи с изложенным ФИО1 просил взыскать с ООО «СЗ СоюзАрхТранс» неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно в размере 287 559 рублей 45 копеек.

В отзыве на исковое заявление представитель ответчика ФИО2 с иском не согласился. Пояснил, что истец, получив в июне 2023 года сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и необходимости принять квартиру в срок до 30 июня 2023 года, пришел на осмотр, но отказался принимать объект из-за наличия в помещении № 2 стояков водоснабжения и водоотведения. Также у него была претензия к неработающему лифту. Представителем застройщика было разъяснено, что проект всех 13 квартир по соответствующему стояку был осовременен: стандартные «однушки» перепроектированы в более востребованные уже много лет «евро-двушки». При этом дом построен по проекту, собственники остальных 12 квартир приняли их без замечаний. Убрать стояки водоснабжения и водоотведения из помещения № 2 квартиры истца в настоящее время невозможно в связи с отсутствием согласия остальных собственников. Истцу было предложено расторгнуть договор с возвратом денежных средств, от чего ФИО1 отказался. В рамках дела по иску ФИО1 к застройщику об устранении недостатков квартиры была проведена экспертиза. Эксперт не смог определить полный перечень работ по демонтажу стояков, что свидетельствует о необоснованности требования истца об обязании убрать стояки водоснабжения и водоотведения из помещения № 2. От требования по поводу введения в эксплуатацию лифта ФИО1 отказался. Новые и несущественные недостатки квартиры были обнаружены не истцом, а экспертом в период проведения экспертизы. Эти недостатки не препятствовали принятию квартиры. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 просил в удовлетворении иска отказать. 

Истец ФИО1 в суд не явился, извещался о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

На основании части 1 статьи 6 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то есть это условие является существенным для такого договора.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

По правилам статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из материалов дела, по договору участия в долевом строительстве от 4 июня 2020 года 

<

№>, заключенному между ООО «СЗ СоюзАрхТранс» и ФИО1, ответчик принял на себя обязательство до 30 июня 2022 года ввести в эксплуатацию дом, расположенный по адресу: ..., и передать объект долевого строительства (квартиру 

<

№> во втором подъезде на третьем этаже дома) в течение девяти месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию, а ФИО1 обязался уплатить застройщику денежные средства за объект долевого строительства в сумме 2 170 260 рублей. 

Пунктами 2.5, 2.5.1 указанного договора предусмотрено, что застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до 30 июня 2022 года и передать объект участнику долевого строительства в течение девяти месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию. 

Таким образом, по условиям договора квартира должна была быть передана ответчиком истцу не позднее 30 марта 2023 года.

Согласно акту от 9 августа 2024 года ООО «СЗ СоюзАрхТранс» передало ФИО1, а последний принял квартиру по адресу: ...

Вступившим в законную силу решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 28 июня 2024 года по делу № 2-97/2024, имеющим при рассмотрении настоящего гражданского дела преюдициального значение, установлено, что по окончании строительства дома жилое помещение было передано ФИО1, однако акт приема-передачи сторонами не подписан, поскольку в объекте долевого строительства были выявлены недостатки: трубы канализации, холодной, горячей воды расположены в жилой комнате, что не предусмотрено договором.

В рамках указанного дела была проведена судебная экспертиза. На основании заключения ООО «Норд Эксперт» от 30 мая 2024 года 

<

№> судом установлено наличие следующих недостатков в объекте долевого строительства – квартире 

<

№> многоквартирного жилого дома ...

недостатки объемно-планировочных параметров:

- наличие изменений в назначении помещений № 1 и № 2 квартиры 

<

№>;

недостатки поверхностей стен:

- понижение температуры поверхности наружной стены в месте стыка внутренней стены с наружной стеной до 5,6 ?С, что ниже температуры точки росы равной 9,8 °С помещения №1 (жилой комнаты);

недостатки оконной и балконной конструкции:

- фактическая максимальная ширина фронтального зазора оконной конструкции в помещении №2 квартиры 

<

№>, которая составляет 29 мм, больше допустимого значения 20 мм;

- наличие пятен ржавчины на металлических перемычках внешней части верхних откосов оконных и балконной конструкций помещения №1-2;

- наличие повреждения защитно-декоративного лакокрасочного покрытия на наружном участке профиля рамы оконного блока в помещении №2;

- значительное понижение температуры поверхностей профиля рамы балконного блока в местах угловых примыканий профилей рамы балконного блока к откосам до -4,9 ?С, филенки балконной двери (Д5) в месте сопряжения импоста балконной двери (Д5) с филенкой до -8,0 ?С, импоста балконного блока до -6,5 ?С ниже температуры точки росы равной 6,8 °С при влажности воздуха 45 %, а также значительное понижение температуры поверхности вертикальной светопрозрачной конструкции балконного блока до -0,5 ?С, что ниже 3 ?С установленных нормами;

- значительное понижение температуры поверхностей импостов оконного блока до -0,2?, профилей рамы оконного блока в местах угловых примыканий профилей рамы оконного блока к откосам и подоконнику до 1,1 ?С, откоса в месте углового примыкания рамы оконного блока к откосам до 5,0 ?С ниже температуры точки росы равной 6,6 °С при влажности воздуха 45 %, а также значительное понижение температуры поверхности вертикальных светопрозрачных конструкций оконного блока до -2,5 ?С, что ниже 3 ?С установленных нормами;

недостатки защитного ограждения лоджии:

- наличие поражения коррозией защитного ограждения лоджии, состоящего из стальных уголков и труб квадратного сечения;

недостатки системы отопления:

- наличие пятен ржавчины на трубопроводах стальных стояков системы отопления в помещениях № 1 и № 2;

недостатки системы вентиляции:

- отсутствие естественной вытяжной канальной вентиляции в помещении кухни (помещение № 1 на схемах № 1 и № 4);

недостатки систем водоснабжения и водоотведения (канализации):

- наличие стояков систем водоснабжения (горячего и холодного), водоотведения (канализации) в помещении комнаты (помещение № 2 на схемах № 1 и № 4) и отсутствие стояков систем водоснабжения (горячего и холодного), водоотведения (канализации) в помещении кухни (помещение № 1 на схемах № 1 и № 4);

- наличие стояков горячего водоснабжения (Т3, Т4) в помещении № 2;

недостатки гидроизоляции в санузле (помещение № 4):

- наличие отслоений гидроизоляции по периметру в нижней части стены и перегородок в помещении санузла (№ 4).

Наличие стояков (трубопроводов) систем водоснабжения (горячего и холодного), водоотведения (канализации) в помещении комнаты (помещение № 2 на схемах № 1 и № 4) не соответствует требованиям пункта 5.7 договора 

<

№> участия в долевом строительстве, что является недостатком квартиры 

<

№>.

Таким образом, доводы стороны ответчика об отсутствии у истца препятствий в принятии квартиры несостоятельны. Объект долевого строительства имел недостатки, не соответствовал условиям договора. Необходимость устранения этих недостатков не продлевает сроки передачи объекта участнику долевого строительства. При этом решение ФИО1 принять квартиру, несмотря на имеющиеся в ней недостатки, правового значения не имеет и не освобождает застройщика от негативных последствий непередачи истцу объекта надлежащего качества, в том числе в части ответственности за нарушение срока такой передачи. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела нашли подтверждение доводы истца о нарушении ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Так, согласно пункту 1 данного Постановления в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

Поскольку в рамках настоящего дела весь заявленный к взысканию период неустойки имел место до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, правила пункта 1 к спорным правоотношениям не применимы. 

Согласно пункту 2 указанного Постановления в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Размер ключевой ставки на 1 июля 2023 года составил 7,5% и не превышает размер ключевой ставки на 1 сентября 2023 года. 

Таким образом, размер причитающейся ФИО1 неустойки за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно составляет 287 559 рублей 45 копеек.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, к спорным правоотношениям применимы положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Поскольку требования истца не были удовлетворены ООО «СЗ СоюзАрхТранс» в добровольном порядке, на основании пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Размер штрафа, определенный в соответствии с законом, составляет 143 779 рублей 73 копейки (287 559 рублей 45 копеек * 50%).

О применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не просил.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению. С ООО «СЗ СоюзАрхТранс» в пользу истца взыскивается неустойка за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно в размере 287 559 рублей 45 копеек, штраф в размере 143 779 рублей 73 копейки.

Вместе с тем на основании пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 ответчику должна быть предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года включительно. 

На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета взыскивается государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, в сумме 6076 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт ...) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхТранс» (ИНН 

<

***>) о взыскании неустойки удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхТранс» в пользу ФИО1 неустойку за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно в размере 287 559 рублей 45 копеек, штраф в размере 143 779 рублей 73 копейки, всего взыскать 431 339 рублей 18 копеек.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхТранс» отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2024 года включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СоюзАрхТранс» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6076 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Каркавцева

Мотивированное решение изготовлено 9 декабря 2024 года.

Председательствующий А.А. Каркавцева