Дело № 3а-3/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 01 февраля года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года № 1,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10.08.2016 года № 1, которым на основании заявления ИП ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3994 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 647 028 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 6 878 147,28 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. 

Объекты-аналоги №№ 1-4 (Северное шоссе, 12) являются производными от одного земельного участка, соответственно не могут быть использованы как самостоятельные объекты. Оценщиком не учтено, что указанные объекты-аналоги были перепроданы в преддверии процедуры банкротства, что является чрезвычайным обстоятельством. Корректировка на условия продажи не произведена.

Недостоверно произведена корректировка на дату продажи, т.к. расчет осуществлялся исходя из исследований цен на нежилую недвижимость населенных пунктов Хабаровского края (без г.Хабаровска) в 2009-2011гг. 

При сравнении объекта оценки с аналогами № 3 (Северное шоссе, 12), № 8 (Северное шоссе, 16) не были учтены ограничения (обременения) прав при совершении сделок. Корректировка на обременение не произведена. 

Объект-аналог № 5 (ФИО3, 12/2) продан как комплекс объектов с земельным участком, с обременением расположенных на нем объектов недвижимости правом аренды, корректировка на данные условия не произведена. 

Не произведена корректировка на торг в отношении объекта-аналога № 7 (Северное шоссе, 10/4), проданного посредством публичного предложения с ценой отсечения в размере 50 % от начальной цены.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца, ходатайство которого об отложении судебного заседания судом не удовлетворено, в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представившего ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также в отсутствие заинтересованного лица ФИО2, надлежащим образом уведомленного о рассмотрении дела. 

Ранее в судебном заседании представитель административного истца ФИО4 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО2 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать данные сделки, что исключает продажу имущества при чрезвычайных обстоятельствах. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке земельного участка. 

Из письменного отзыва представителя заинтересованного лица ФИО2 – Зубка М.Е. следует, что заинтересованное лицо возражает против удовлетворения требований административного истца, считая их не обоснованными. Указывает, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Земельные участки по ул. Серышева, 12 являются самостоятельными объектами недвижимости, обоснованно использованы оценщиком в качестве аналогов. Продажа земельных участков в преддверии банкротства не является чрезвычайным обстоятельством. Оценщиком обоснован расчет корректировки на дату продажи (предложения). Поскольку у оценщика отсутствовали сведения о зарегистрированных в отношении объектов-аналогов обременений, оценка в соответствии в требованиями пункта 7 ФСО № 7 произведена, исходя из предположения об отсутствии таких ограничений. Корректировка на обременение по объекту-аналогу № 5 не произведена в связи с тем, что обременение расположенных на нем объектов недвижимости не влияет на стоимость земельного участка. Корректировка на торг в отношении объекта-аналога № 7 не требуется, поскольку оценщиком использована цена сделки, а не цена предложения. 

Выслушав представителя административного ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи от 25.05.2009г. № ФИО2 является собственником земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 27:22:011302:0010, площадью 3994 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, занимаемого зданием гаража, зданием мастерских склада и подъездной дорогой. 

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 21.08.2009г. серия № взамен выданного 27.07.2009г. серия №.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № был поставлен 18.02.2004г. Разрешенное использование: занимаемый зданием гаража, зданием мастерских склада и подъездной дорогой. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 6 878 147,28 руб.

11.07.2016г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 09-04/2016-2 об оценке, составленный 27.05.2016г., оценщиком ФИО5 согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 647 028 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 1990/2016/2 от 07.06.2016г., составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО6 

На заседании Комиссии от 10.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 90,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 647 028 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО8 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО9 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО1, заместителя председателя комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО10

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 09-04/2016-2 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 1990/2016/2 от 07.06.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 09-04/2016-2 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные с официального сайта Росреестра http://portal.rosreestr.ru, с сайта органа местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

В качестве основных критериев отбора оценщиком приняты: категория земель, назначение земельных участков, вид права. 

В ходе анализа рынка земельных участков г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, было выявлено 4 объекта (данные по состоявшимся сделкам, представленные в рамках открытого раздела Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости») по земельным участкам, предназначенным под промышленную застройку, а также 4 объекта - земельных участков производственно-складского назначения, проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре: http://www.kmscity.ru «Продажа объектов имущества муниципальной собственности».

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: дата оценки/продажи (предложения); условия продажи (торг); местоположение; площадь; вид разрешенного использования.

Произведены корректировки: на дату продажи; на местоположение; на площадь земельного участка.

Определена надежность полученных результатов, а также доверительный интервал, который составил от 100 до 282 руб./кв.м. Исключены три аналога за пределами доверительного интервала. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 647 028 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 1990/2016/2 от 07.06.2016г., составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО6, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, задания на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными. 

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия Отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО №№ 1, 2, 3), специальному ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Согласно заключению судебной экспертизы № 2-2017 оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не допускались нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушении, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в Отчете, исходя из стоимости квадратного метра в размере 162 руб., не противоречит данным рынка продаж земельных участков под промышленную застройку г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края за 2010-2011 годы, согласно которой средняя цена сделки в рамках исследуемой выборки составила 133 руб./кв.м, находилась в диапазоне от 4 до 400 руб./кв.м, при этом более 80 % проданных объектов попадает в диапазон от 44 до 177 руб./кв.м.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доводы представителя административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями Отчета, Положительным экспертным заключением, Заключением эксперта № 2-2017.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, в судебное заседание не представлены. 

Доводы представителя административного истца о том, что объекты-аналоги №№ 1-4, расположенные по Северному шоссе, 12, являются производными от одного земельного участка, не имеют правового значения. 

В соответствии с частью 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Объекты-аналоги №№ 1-4 являются самостоятельными земельными участками, поставленными на кадастровый учет.

Доводы о необходимости применения корректировок на обременение прав при совершении сделок с объектами-аналогами № 3 и № 8, являются не обоснованными. При отсутствии сведений о зарегистрированных в отношении указанных объектов-аналогов обременениях, оценщик в соответствии с требованиями пункта 7 ФСО № 7 осуществил оценку, исходя из предположения об отсутствии таких обременений.

Доводы представителя административного истца о продаже объекта-аналога №5 с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды), не имеют правового значения, ввиду того, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственной кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

Доводы о необходимости корректировки на торг стоимости объекта-аналога № 7 являются не обоснованными, поскольку по указанному объекту использована не цена предложения, а цена сделки. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы не подтвердилась обоснованность доводов административного истца о несоответствии представленного на Комиссию Отчета об оценке земельного участка законодательству об оценочной деятельности, учитывая, что судебная экспертиза назначена по ходатайству административного истца, а также, исходя из того, что административный истец, обязанность, предусмотренную частью 4 статьи 78 КАС РФ, по оплате расходов по проведению экспертизы не выполнил, с административного истца в пользу ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо» (

<

адрес>), подлежит взысканию оплата судебной экспертизы в сумме 40 950 руб. (счет на оплату № 1 от 16.01.2017г.)

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года № 1 отказать. 

Взыскать с администрации г. Комсомольска-на-Амуре в пользу ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо» оплату судебной экспертизы в сумме 40 950 руб. (счет на оплату № 1 от 16.01.2017г.) 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 3 февраля 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз