Дело № 2-148/2024

УИД 25RS0002-01-2023-005997-16

в мотивированном виде

решение

 изготовлено 31.01.2024

Решение

Именем Российской Федерации

24 января 2024 года г. Владивосток 

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи А.Л. Шамловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Давлятовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к товариществу собственников жилья «Два Адмирала» о защите прав потребителей, третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора КГУП «Приморский водоканал», ПАО «ДЭК»,

установил:

истец обратился в суд с названным иском, в обоснование требований указав, что дата ФИО1 приобрёл право собственности на нежилое помещение площадью 2229 кв.м., расположенное в цокольном этаже, на отметке – 3.900, здания по адресу: 

<

адрес>, к/н: №. Помещение является автопарковкой указанного жилого дома. Жилой дом по 

<

адрес> обслуживает ТСЖ «Два Адмирала». ФИО2 от ТСЖ начали выставляться счета, в том числе за содержание МОП. Однако суммы указанные в данных счетах были очень большими и не сходились с расчётами ФИО2 В декабре 2020 года истец обратился в ТСЖ «Два Адмирала» с заявлением, в котором просил произвести перерасчет платежей, исходя из утвержденного тарифа за 1 кв.м и с учетом площади 2229,9 кв.м, принадлежащего ему нежилого помещения. Ответчик ответил на данное заявление, в котором указал свои расчеты, сообщив, что утвержденный тариф за управление, содержание и ремонт, обслуживание и эксплуатацию автопарковки составляет 46,03 руб. за 1 кв.м, а площадь нежилого помещения, в котором располагается принадлежащая ему автопарковка составляет 2 609,25 кв.м, что противоречит площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, в отношении которого внесены сведения в ЕГРН о регистрации права и площадь в соответствии с выпиской ЕГРН составляет 2 229,9 кв.м.

Производя неверные расчеты, с использованием большей площади, чем принадлежит истцу на праве собственности ТСЖ «Два Адмирала» выставлялись суммы в размере 107 121,84 руб.

В последствии в декабре 2020 ФИО2 разделил принадлежащее ему нежилое помещение на самостоятельные парковочные еста, которых стало 65 и 9 кладовок. В связи с чем также выделилась дополнительная территория общего пользования, подъездные пути к парковочным местам. В связи с чем площадь нежилых помещений принадлежащих ФИО2 на праве собственности уменьшилась, а площадь территории общего пользования увеличилась. В связи с образованием данных помещений, площадь нежилых помещений принадлежащих ФИО2 на праве собственности с дата стала составлять 1019,5 кв.м. Однако, не смотря на уменьшение площади принадлежащей ФИО2 на праве собственности, ТСЖ «Два Адмирала» по прежнему насчитало денежные суммы за содержание МОП в размере 107 121,94 руб., по прежнему используя показатель площади 2 609,25 кв.м.

В январе 2021 истец продал часть парковок и на сегодня ему на праве собственности принадлежит 45 парковок площадью 13.3 кв.м каждое, и 2 парковочных места площадью 19,1 кв.м. каждое. 

Не смотря на указанную площадь, принадлежащих ФИО2 парковочных мест ТСЖ «Два Адмирала» по прежнему производит расчеты на содержание мест общего пользования с применением площади за одно парковочное место 36,94 кв.м.

Несмотря на неоднократные обращения истца с просьбой произвести перерасчет в соответствии с нормами действующего законодательства и рассчитать долю в праве на общедомовое имущество с учетом площади помещений на которую у ФИО2 зарегистрировано право собственности ТСЖ «Два Адмирала», отказывает в перерасчете и производит начисление коммунальных платежей с учетом площади указанных в акте вода в эксплуатацию.

Ссылаясь на указанные показатели, истец просит суд признать незаконным расчёт коммунальных платежей, производимый ТСЖ «Два Адмирала»: за услуги: содержания МОП, отопления ОДН, ХВС ОДН, электроснабжение ОДН по лицевому счёту: №, оформленному на ФИО2 для содержания принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных в жилом доме по 

<

адрес>.

Обязать ТСЖ «Два Адмирала» произвести перерасчёт коммунальных платежей: за услуги: содержания МОП, отопления ОДН, ХВС ОДН, электроснабжение ОДН за период с дата до принятия судом решения по лицевому счёту: №, оформленному на ФИО2 для содержания принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных в жилом доме по 

<

адрес>, используя при расчёте долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитанную пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на которые у ФИО2 зарегистрировано право собственности. 

Обязать ТСЖ «Два Адмирал» производить расчёты коммунальных платежей за услуги содержания МОП, отопления ОДН, ХВС ОДН, электроснабжение ОДН по лицевому счету: № оформленному на ФИО2 для содержания принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных в жилом доме по 

<

адрес>, используя при расчете долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирном доме рассчитанную пропорционально размеру общей площади нежилых помещений на которые у ФИО2 зарегистрировано право собственности.

В судебное заседание представитель истца на заявленных требованиях настаивал в полном объёме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам и основаниям, указанным в письменных возражениях.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

На основании ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги.

Как следует из материалов дела и установлено судом, дата администрацией г. Владивостока выдано разрешение на строительство №RU25304000-76/2014, согласно которому разрешено строительство объекта капитального строительства – Автостоянка к жилому дому № 1, 2 ( адрес : 

<

адрес>). Третья очередь строительства.

дата застройщиком в адрес ТСЖ «Два Адмирала» направлено письмо с просьбой принять на обслуживание внутридомовые подземные автостоянки в связи с тем, что они имеют с жилым комплексом общие конструктивные элементы, инженерные коммуникации и технические помещения. 

В апреле мае 2015 г. застройщиком в адрес дольщиков направлены уведомления, согласно которым на застройщика возложена обязанность не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить дольщика о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. 

В данных уведомлениях застройщиком указано, что обслуживанием парковок будет заниматься ТСЖ «Два Адмирала», с которым дольщикам необходимо заключить договор на их управление

В указанные периоды между застройщиком и значительным количеством добросовестных дольщиков были подписаны акты приема – передачи автопарковок, в связи с чем последние несут расходы по обслуживанию, эксплуатации, содержанию и ремонту, а также оплачивают коммунальные платежи. 

С апреля 2015 по апрель 2016 г автопарковки не эксплуатировались, что влекло нарушение прав дольщиков. 

В связи с введенной в 2015 г Арбитражным судом ПК процедурой банкротства в отношении застройщика, между ООО «Востокстройконструкция», к которому относилось более 50% площадей внутридомовых подземных автопарковок, и ТСЖ «Два Адмирала» подписан договор от дата на управление содержание и ремонт, обслуживание и эксплуатацию двухуровневых внутридомовых встроено - пристроенных подземных парковок, согласно которому ТСЖ принял на себя обязательства по обеспечению надлежащего содержания и технического обслуживания автопарковок со сметной стоимостью обслуживания 418 200 руб. в месяц.

дата ТСЖ «Два Адмирала» приняло у застройщики данные автопарковки на обслуживание, эксплуатацию, содержание и ремонт.

Решение о запуске автопарковок и заключении с застройщиком договора об их управлении, содержании, ремонте, эксплуатации и обслуживании, а также подписании с ним акта принято на собрании ТСЖ «Два Адмирала».

На автостоянку к жилому дому № 1, площадью 3868,4 кв.м, филиалом ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Приморскому краю выдан кадастровый паспорт № от дата. На автостоянку к жилому дому № 2, площадью 5218,5 кв.м, филиалом ФГБУ «ФКП «Росреестр» по Приморскому краю выдан кадастровый паспорт № от дата.

Верхние этажи автопарковок в двух домах относились к застройщику и участнику долевого строительства помещения № 10 ( верхний этаж в одно подъездном доме относится к застройщику, а верхний этаж в двух подъездном доме относится к ФИО2), а нижний этаж относится к участникам долевого строительства на основании ранее заключенных договоров.

С дата по июль 2023 г. квитанции ТСЖ выставлялись застройщику и каждому дольщику согласно условно рассчитанному тарифу в размере 46,03 руб. за 1 кв.м от всей площади автопарковок на обоих этажах в двух домах, предусмотренному сметой, которая является приложением к договору от дата. 

Сведений о том, что застройщик реализовывал гражданам кладовые помещения не имелось до 2020 г. В июне 2020 г. Арбитражный суд ПК в рамках банкнотного дела ООО «Востокстройконструкция» обязал застройщика передать участникам долевого строительства автомест, в том числе ФИО2 автоместа.

Истец, зарегистрировавший в собственность весь этаж а автопарковке одного из домов, в 2020 выделил в натуре, зарегистрировал в собственность и в дальнейшем реализовал кладовые помещения.

Итого, с 2016 г. общая сумма содержания (ремонта) автопарковок равномерно распределялась по квадратным метрам между всеми собственниками и дольщиками, в их числе и истцом. 

На протяжении 8 лет ТСЖ выставляло всем дольщикам и собственникам автопарковочных мест одинаковую сумму в размере 1700, 35 руб. за одно парковочное место. 

По кладовым помещениям начисления производились по остаточному принципу с привязкой к условно рассчитанному тарифу в размере 46,03 руб. за 1 кв.м., которая рассчитана от всей площади автопарковок.

В договорах долевого участия и актах приема – передачи застройщиком указана продаваемая должнику доля, однако с дата в законодательстве закреплено понятие машино – места, которое стало самостоятельным объектом недвижимости, в связи с чем машино – места должны быть зарегистрированы как самостоятельный объект с конкретной площадью, а не доля в общей собственности.

Указанный выше тариф ТСЖ на содержание автопарковок в двух домах отражен в ежегодно утверждаемых членами ТСЖ на общих основаниях членов ТСЖ сметах на обслуживание (содержание и ремонт) автопарковок, что прямо предусмотрено действующим гражданским и жилищным законодательством.

дата между ФИО2 и ТСЖ «Два Адмирала» заключен договор на содержание и техническое обслуживание парковочного места во внутридомовой автомобильной стоянке по адресу: 

<

адрес>. По настоящему договору ТСЖ осуществляет деятельность, указанную в п. 1.2. договора, а пользователь обязуется своевременно и в полном объеме вносить плату за парковочное место в сумме 120 336, 28 руб. в месяц.

При таких обстоятельствах, дольщики, принявшие автопарковки у застройщика по актам приема – передачи и пользующиеся ими с мая 2016 года обязаны соразмерно нести расходы по содержанию, ремонту и сохранению указанных автопарковок, а также оплачивать коммунальные платежи, согласно выставляемых ТСЖ «Два Адмирала» квитанций.

За период с 2016 по 2023 г. ТСЖ не могло производить начисления по квадратным метрам определённых автомест, так как данные площади отсутствовали в собственности у подавляющего числа дольщиков. 

После распределения спорных парковочных мест в собственность в июле 2023 ЖКХ инициировало перерасчёт, в связи с чем выведены тариф составил 108, 60 руб. за 1 кв.м.

Установив, что в июле 2023 правлением ТСЖ проведен перерасчет истцу за последние три года, из расчета общей зарегистрированной на данный момент площади автомест и кладовых помещений, который составляет 3 859,80 кв.м, и ежемесячных расходов на обслуживание автопарковок в сумме 418 200 руб., которые не менялись с 2016 года и ежегодно утверждаются членами ТСЖ на очно – заочных голосованиях, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 234-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Товариществу собственников жилья «Два Адмирала» о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья А.Л. Шамлова