Дело № 2-562/2017

Резолютивная часть решения объявлена судом в судебном заседании 27 июня 2017 года

Мотивированное 

решение

 суда составлено 30 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2017 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Мысливской Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда исковое заявление АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» к ФИО1, ООО «Семарс» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО «Семарс»,

УСТАНОВИЛ:

АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» обратилось в суд с иском (впоследствии уточненным) к ФИО1, ООО «Семарс» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО «Семарс».

В обоснование исковых требований истец указал, что АО НК «Роснефть» - Ставрополье» является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, состоящего из следующих объектов:

- сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права 26 № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- сооружения топливной промышленности общей площадью 1647 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого здания общей площадью 170,7 кв.м., этажность 1, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права №, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого здания общей площадью 143,2 кв.м., этажность 1, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права №, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого здания общей площадью 238,2 кв.м., этажность 1, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права №, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное недвижимое имущество было расположено на земельном участке общей площадью 9594 кв.м с кадастровым №, принадлежащем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к истцу с заявлением, в котором предлагала купить у нее земельный участок и расположенные на нём её железнодорожные пути за -. ДД.ММ.ГГГГ общество узнало, что собственником указанного земельного участка является ООО «Семарс» на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО «Семарс». Считает, что указанной сделкой были нарушены права АО «НК «Роснефть» - Ставрополье, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В соответствии с частью 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 2 ст. 250). Земельный участок был продан ФИО1 ООО «Семарс» на иных условиях и по другой цене, чем было заявлено. В соответствии с частью 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

На основании изложенного представитель истца просит суд перевести на АО «НК «Роснефть» - «Ставрополье» права и обязанности покупателя земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО «Семарс».

Представитель истца, будучи уведомленным о времени и месте судебного заседания в суд не явился, об уважительности своей неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обратился.

Представитель ответчиков ФИО1 и ООО «Семарс» по доверенности ФИО2, уведомленная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, поддержала ранее представленные возражения, согласно которым просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях, по следующим основаниям. ФИО1 принадлежало на праве собственности (одной целой доли) недвижимое имущество в период с момента покупки до его продажи с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается документами - свидетельствами о праве собственности и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ: 

- земельный участок общей площадью 9594 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> А с кадастровым №, назначение земли населенных пунктов – под производственную базу, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № запись регистрации №3 с бетонным забором, ограждающим земельный участок и расположенные на нём сооружения;

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 90,5 метров, кадастровый №/I; назначение – сооружение, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № запись регистрации №;

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 94,5 метров, кадастровый №/II; назначение – сооружение, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № запись регистрации №

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 8,0 метров, кадастровый №/III; назначение – сооружение, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № запись регистрации №;

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 82,0 метра кадастровый №/IV; назначение – сооружение, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № запись регистрации №.

В декабре 2015 года продавец ООО «Сельхознефтегазстройинвест» известил о продаже недвижимого имущества АО «НК «Роснефть» - Ставрополье в связи с тем, что компания является арендатором железнодорожных путей по действующему, ранее заключенному договору (договор аренды ж/д путей между ООО «Сельхознефтегазстройинвест» и АО «НК «Роснефть» - Ставрополье № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия на 11 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка не заключен по настоящее время).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с письмом в адрес АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» с предложением о заключении договоров аренды вышеуказанного недвижимого имущества, что подтверждает сам истец, получено им ДД.ММ.ГГГГ. Ответ на письмо не поступил. То есть от истца не поступило предложений ни об обсуждении проекта договора аренды недвижимости, ни о покупке недвижимости, ни о цене. Не дождавшись ответных действий от АО «НК «Роснефть» - Ставрополье», ФИО1 дала объявление в газету «Вечерний Ставрополь» ДД.ММ.ГГГГ, нашла покупателя ООО «Семарс», которому продала недвижимость. Статья 35 ЗК РФ даёт право собственнику здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке преимущественное право покупки или аренды земельного участка по правилам ст. 250 ГК РФ. В силу положений ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Продавец ООО «Сельхознефтегазстройинвест», затем ФИО1 владели поочередно недвижимостью на праве собственности в целой (одной) доли, что также подтверждает истец представленными документами (копиями свидетельств о праве собственности). Кроме того, истец не указал в чём именно нарушены его права. Истец самоуправствует на земельном участке, получает и отправляет по железнодорожным путям вагоны с нефтепродуктами. Нефтебаза функционирует, истец успешно получал и получает прибыль от деятельности. От оформления арендных отношений с ФИО1 отказался. За пользование железнодорожными путями и земельным участком АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» ей никогда не платило. Правоотношения по вопросу использования земельного участка под объектами недвижимости не урегулированы документально по настоящее время.

В соответствии со ст. 35 ЗКРФ о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. ООО «Семарс» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрело право собственности на недвижимое имущество: - земельный участок общей площадью 9594 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> А, с кадастровым №, назначение земли населенных пунктов – под производственную базу, с подъездными железнодорожными путями на нём:

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 90,5 метров, кадастровый №/I; назначение – сооружение;

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 94,5 метров, кадастровый №/II; назначение – сооружение; 

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 8,0 метров, кадастровый №/III; назначение – сооружение;

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 82,0 метра кадастровый №/IV; назначение – сооружение.

Подъездные железнодорожные пути в силу положений статьи 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам (сооружения), так как прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. То есть, у ООО «Семарс» в силу закона существует неоспоримое право пользования и владения земельным участком. Земельный участок общей площадью 9594 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> А с кадастровым №, назначение земли населенных пунктов – под производственную базу, с подъездными железнодорожными путями на нём – един. Он не разделялся. АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» никогда не обращалось к бывшим и настоящим собственникам с предложением о разделе земельного участка и выкупе его части под своими объектами. В силу гражданского и земельного законодательства отсутствуют нормы, на основании которых ФИО1 по мнению АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» можно было бы лишить права распоряжения вышеуказанным недвижимым имуществом, а у ООО «Семарс» - прекратить права пользования и владения этим недвижимым имуществом. Также, согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Здесь следует отметить, что законодатель устанавливает диспозицию в данной норме, то есть, собственнику объектов дано право «или/или» покупки/аренды. При этом замечаем, что в адрес АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» многократно от всех собственников поочередно на протяжении нескольких лет направлялись предложения об оформлении арендных отношений с истцом (или о выкупе), которые истцом игнорировались. ООО «Семарс» также обращалось с официальным письмом к АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» о заключении договора аренды принадлежащей ему на праве собственности недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает сам истец. Ответ в адрес ООО «Семарс» не поступал по настоящее время. АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» продолжает с ДД.ММ.ГГГГ после продажи имущества ООО «Сельхознефтегазстройинвест» ФИО1 пользоваться недвижимостью в целях извлечения своей коммерческой прибыли, при этом не платит ни копейки собственникам за пользование. Так, исключительно в судебном порядке, бывшая собственница ФИО1 смогла восстановить свои нарушенные права и получить судебную поддержку своей правовой позиции в 

<

адрес>вом суде ДД.ММ.ГГГГ по делу № г. Денежные средства ФИО1 не получила по настоящее время. Также, в силу ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: - отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; - отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ; - отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Часть 3 статьи 35 ЗК РФ, регламентируя преимущественное право покупки или аренды земельного участка, не предусматривает право лица требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в отношении иных объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке (что подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ n 18-кг16-126). В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» уточнило свои исковые требования. Теперь истец просит суд «выдернуть» земельный участок из-под четырёх железнодорожных путей и передать его в собственность истца. Данные требования истца противоречат нормам земельного законодательства, на которые ответчики ссылались выше по тексту. Таким образом, удовлетворение исковых требований АО «Роснефть» - Ставрополье» фактически явилось бы нарушением императивной нормы земельного законодательства, запрещающей отчуждение земельного участка из-под и без железнодорожных путей. По своей сути, истец считает, что сделка купли-продажи недвижимости от ФИО1 для ООО «Семарс» недействительна, так как совершена с нарушениями требований пункта 1 статьи 250 ГК РФ. Но единственным последствием удовлетворения исковых требований будет лишение его последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение. Также, истец обосновывает свои исковые требования положениями пункта 1 статьи 250 ГК РФ. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако, Верховный Суд РФ установил, что правило о преимущественном праве покупки не применяется при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности. ФИО1, заключая договор купли-продажи, распорядилась не долей в праве общей собственности, а целой частью – недвижимостью, принадлежащей ей одной. (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №пв-04), что является существенным условием в разрешении данного спора. Истец при подаче искового заявления, а также в ходе судебного разбирательства не внес на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. В соответствии постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», предъявляя иск о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, истец обязан доказать свою платежеспособность (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-150 (Судебная коллегия по гражданским делам)). Доля не оценена, что исключает возможность предъявления иска о переводе на второго сособственника прав и обязанностей покупателя. В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка (определение ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-16576 по делу № А55-11207/2015). В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Подход истца имеет своей целью фактически нарушить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку по сути не восстанавливает права ущемленного лица (истца), а требует незаконного лишения права собственности недвижимости ООО «Семарс». Кроме того, заявляя исковые требования, истец АО «Роснефть» - Ставрополья» требует применения к спору положений ст. 250 ГК РФ. Подпунктом «в» пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №) установлено, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный статьей 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными статьями 199 - 205 ГК РФ. Как заявил представитель истца в судебном процессе, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, бывший собственник ООО «Сельхознефтегазстройинвест» «вывел» свои активы, заключив сделку купли-продажи с ФИО1 с целью сохранить недвижимость при процедуре банкротства. О сделке купли-продажи ООО «Сельхознефтегазстройинвест» сообщило АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» в письменной форме ДД.ММ.ГГГГ. Письмо было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, что не опровергается истцом. Кроме того, на его основании АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» оплатило стоимость арендной платы ООО «Сельхознефтегазстройинвест» согласно письма за период с 01-ДД.ММ.ГГГГ Данное обстоятельство уже исследовалось и установлено Ставропольским краевым судом ДД.ММ.ГГГГ по делу № г. Копия судебного акта по ходатайству ответчика приобщена в материалы дела в заседании ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец с одной стороны, подозревает бывшего собственника в «выводе» активов, а с другой стороны, - ни разу не осуществил действий, направленных на установление титульного владельца недвижимости до марта 2016 года, когда ФИО1 направила письмо в адрес компании. Кроме того, ФИО1 известила в свободной в доступе газете «Вечерний Ставрополь» ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать недвижимость. В связи с вышеизложенным, ответчики и их представитель считают, что истец знал и должен был узнать о нарушении его права ещё с ДД.ММ.ГГГГ, но никак с даты получения письма от ООО «Семарс» о смене собственника ДД.ММ.ГГГГ. Все эти даты также исследованы и установлены Ставропольским краевым судом ДД.ММ.ГГГГ по делу № года. Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). В соответствии с пунктом 3 Пленума Верховного суда Российской Федерации Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности. Считает, что доводы истца согласно положений пункта 3 ст. 250 ГК РФ не обоснованы, подлежат отклонению, ссылка на применение указанной нормы к возникшим правоотношениям – неправомерна.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть указанное гражданское дело по существу в отсутствие неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» к ФИО1, ООО «Семарс» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО «Семарс» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, земельный участок общей площадью 9594 кв.м,. расположенный по адресу: 

<

адрес> А с кадастровым №, был предоставлен бывшему собственнику ООО «Сельхознефтегазстроинвест» и зарегистрирован на праве собственности ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время принадлежит на праве собственности ООО «Семарс» на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>.

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым № как целый не разделённый. 

На земельном участке расположены железнодорожные подъездные пути не общего пользования.

В настоящее время имущество принадлежит ООО «Семарс» на праве собственности в размере одной целой доли на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1:

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 90,5 метров, кадастровый №/I; назначение – сооружение; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 94,5 метров, кадастровый №/II; назначение – сооружение; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №,

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 8,0 метров, кадастровый №/III; назначение – сооружение; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №,

- подъездной железнодорожный путь № протяженностью 82,0 метра кадастровый №/IV; назначение – сооружение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как установлено апелляционным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, предыдущим собственником ООО «Сельхознефтегазстройинвест» дано согласие АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» на строительство объектов недвижимости на земельном участке общей площадью 9594 кв.м, расположенным по адресу: 

<

адрес> А, с кадастровым №.

АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» с разрешения бывшего собственника земельного участка возвело объекты и осуществило государственную регистрацию права собственности на них ДД.ММ.ГГГГ.

АО НК «Роснефть» - Ставрополье» владеет на праве собственности в размере одной целой доли следующими объектами недвижимости:

- сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- сооружения топливной промышленности общей площадью 1647 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилым зданием общей площадью 170,7 кв.м., этажность 1, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилым зданием общей площадью 143,2 кв.м., этажность 1, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилым зданием общей площадью 238,2 кв.м., этажность 1, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права № дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с письмом в АО «НК «Роснефть» - Ставрополье», в котором предложила купить у неё железнодорожные пути и земельный участок за 16000000 рублей.

Ответ на предложение не поступил.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 опубликовала объявление о продаже недвижимости в газете «Вечерний Ставрополь». 

На основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, имущество перешло в собственность ООО «Семарс».

ООО «Семарс» письмом ДД.ММ.ГГГГ известило АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» о том, что является собственником недвижимости, и предложило заключить договор аренды имущества, приложив проект договора.

АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» на предложение ООО «Семарс» не ответило.

Согласно материалам кадастрового дела объекта недвижимости №, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащих как истцу так и третьим лицам.

Материалы регистрационного дела не содержат данных о соблюдении, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ порядка уведомления лица, имеющего преимущественное право приобретения земельного участка.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 35 ЗК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с частью 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с частью 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

ФИО1 известила АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» о намерении продать недвижимость письмом от ДД.ММ.ГГГГ. Спустя месяц и по настоящее время АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» не ответило на это предложение ФИО1 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 разместила объявление о продаже недвижимости в публичной газете «Вечерний Ставрополь».

Кроме того, земельный участок и расположенные на нём железнодорожные пути не общего пользования явились предметом нескольких последующих сделок. 

Так, письмом от ДД.ММ.ГГГГ году бывший собственник известил АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» о продаже недвижимости. АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» не предприняло действий, направленных на установление титульного владельца имущества после получения письма. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 известила истца о намерении продать недвижимость. АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» также продолжало бездействовать и не установило титульного владельца недвижимости. 

О новом собственнике (ООО «Семарс») истец узнал от самого собственника из полученного от него письма ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истец мог узнать о новом титульном владельце ранее, но не предпринял должных мер.

В случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств, истец утратил права преимущественной покупки испрашиваемого земельного участка, учитывая пропуск предусмотренного нормами ст. 250 ГК РФ срока, так как об отчуждении земельного участка истцу должно было быть известно как минимум с июня 2016 года, если бы истец проявил должную осмотрительность.

Истец не проявил должной заботы и осмотрительности для своевременного получения сведений о правообладателе земельного участка, доказательств уважительности пропуска установленного вышеуказанным законом пресекательного срока в суд не представил.

В соответствии с пунктом 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которым при предъявлении иска, возникающего в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества, истец обязан был внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Однако, данных о выполнении указанного требования истцом у суда не имеется.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, позволяющих идентифицировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимого имущества.

С учетом заявленных исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка суд приходит к следующему выводу.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Фактически, уточнение исковых требований истцом, имеет намерение нарушить данную императивную норму, то есть передать земельный участок, расположенный под железнодорожными путями необщего пользования, принадлежащими ООО «Семарс», отдельно от путей.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Железнодорожные пути необщего пользования, принадлежащие ООО «Семарс», являются недвижимым имуществом.

Единственным последствием удовлетворения исковых требований будет лишение последнего покупателя титула собственника на земельный участок, расположенный под его железнодорожными путями необщего пользования.

Ввиду вышеизложенного, суд считает, что нормы статьи ГК РФ не подлежат применению в данном споре. Правило о преимущественном праве покупки не применяется при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности.

Указанная статья должна применяться только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Отношений общей собственности относительно всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, между собственниками - не возникло. Железнодорожные пути необщего пользования №№, 24, 25, 26, принадлежащие в настоящее время ООО «Семарс», не находились в общей долевой собственности. 

Соответственно, ФИО1 не должна была предупреждать АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» о намерении продать недвижимость, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества любому лицу.

Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 ГК РФ к договору, заключенному в отношении недвижимого имущества, которое не находилось в общей собственности.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд считает необоснованными доводы истца, претендующего на объекты недвижимости ООО «Семарс», в том числе земельный участок и железнодорожные пути, расположенные на нём, по правилам нарушения преимущественного права, поскольку ст. 250 ГК РФ регулируются отношения между участниками общедолевой собственности.

На основании изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления АО «НК «Роснефть» - Ставрополье» к ФИО1, ООО «Семарс» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ООО «Семарс» - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца.

Председательствующий судья Г.В. Чернов