Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2018 года Мытищинский городской суд Московской области

в составе судьи Борисик А.Л., 

при секретаре Докучаевой Т.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Ковчег» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Ковчег» о признании недействительным пункта 4.6 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; о взыскании неустойки по ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 475434 рублей, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей; о взыскании штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной судом денежной суммы. Просил также взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей. 

В обоснование своих требований указала, что на основании договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» и истцом к последней перешли права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» и ответчиком, на оформление в собственность квартиры, расположенной в многоквартирном доме на 2 этаже, корпус 2, в 11 секции жилого дома, по адресу: 

<

адрес>.

ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» обязательства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ перед ответчиком исполнил в полном объеме, выплатив денежные средства, оговоренные в Договоре.

Свои обязательства по договору уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ истец перед ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» исполнила в полном объеме, выплатив денежные средства, оговоренные в Договоре.

Согласно условиям Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик принял на себя обязательства передать Объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, по независящим от истца обстоятельствам, квартира до настоящего времени в ее собственность не передана. 

Также истец считает, что условия п. 4.6 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ противоречат Закону и ущемляют ее права как потребителей. 

По указанным основаниям истец вынуждена обратиться в суд за разрешением возникшего спора ( л.д. 2-6)

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее интересы в судебном заседании по доверенности представлял ФИО3, который поддержал исковые требования своего доверителя, просил данные требования удовлетворить в полном объеме (л.д.

Представитель ООО «Ковчег» - по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что нарушение сроков строительства объекта вызвано не зависящими от ответчика обстоятельствами и действиями третьих лиц. В случае удовлетворения исковых требований, просил уменьшить размер взыскиваемой неустойки и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ, а также размер компенсации морального вреда ( л.д.

Представитель 3-го лица ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом ( л.д. ).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично, на основании следующего.

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № МР-0302/13 (л.д. 9-19).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключен договор уступки прав требований №, в соответствии с которым к истцу перешли права по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве права (требования) в части квартиры, расположенной в многоквартирном доме на 2 этаже, корпус 2, в 11 секции жилого дома, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 20-26).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» свои обязательства по Договору № МР-0302/13 от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме, уплатив стоимость Объекта, оговоренную в Договоре.

Истец свои обязательства по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнили в полном объеме, уплатив стоимость Объекта, оговоренную в Договоре (л.д. 27).

В соответствии с п. 2.4. Договора № МР-0302/13 от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Объект долевого строительства был передан истцу ответчиком по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108). 

Частью 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Необходимость соблюдения сторонами договорных отношений этих требований норм материального закона является не формальным, а обязательным, так как их несоблюдение закон связывает с соответствующей правовой ответственностью.

Учитывая приведенные нормы закона, застройщик должен направить участнику долевого строительства предложение об изменении условий договора. Участник долевого строительства может принять или не принять предложение об изменении договора. В случае согласия стороны должны заключить соглашение в письменном виде (в той же форме, что и договор) с указанием нового срока окончания строительства.

Вместе с тем, судом установлено, что какие-либо изменения в Договор в части изменения сроков передачи участнику объекта строительства в установленном договором порядке не вносились, и дополнительные соглашения между сторонами не заключались.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 475434 рублей представлен истцом на л.д. 4. Данный расчет судом проверен и признан правильным. 

Как было указано выше, ответчик просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и др.

Разрешая данный спор, установив факт нарушения ответчиком условий договора в части срока исполнения обязательства, принимая во внимание период просрочки; обстоятельства, послужившие основанием для переноса сроков передачи Объекта долевого строительства Участнику, а также то, что данная сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу, с учетом ст. 333 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» о необходимости взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по Договору в размере 200000 рублей. 

Статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что факт нарушения прав истцов как потребителей нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер с учетом принципов разумности и справедливости, степени вины ответчика, иных фактических обстоятельств, в размере 10000 рублей. 

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Штраф в рассматриваемом случае будет составлять 105000 рублей ((200000 + 10000) : 2).

На основании заявления ответчика суд находит возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер штрафа до 50000 рублей. 

Пунктом 4.6 Договора № МР-0302/13 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства и Объекта долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры Участником долевого строительства, при этом Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом. С момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию и до момента подписания акта приема – передачи затраты на указанные услуги несет Участник долевого строительства за счет собственных средства Общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания». Оплата указанных услуг осуществляется Участником долевого строительства в течении 5 (пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего счета от Застройщика или иного уполномоченного лица, в т.ч. организации, осуществляющей функции управления Жилым домом.

Истец считает, что условия п. 4.6. Договора МР-0302/13 от ДД.ММ.ГГГГ противоречат действующему законодательству и ущемляют его права как потребителя.

Как установлено выше, правоотношения сторон возникли из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, квартира в котором приобреталась истцом для личных нужд.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из изложенного, условия договора долевого участия, закрепляющие обязанность участника долевого строительства нести расходы по обслуживанию многоквартирного дома до даты подписания акта приема-передачи квартиры противоречат требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ и ущемляют права истца, как потребителя, в связи с чем суд приходит к выводу о правомерности требований истца в части признания недействительными условий пункта 4.6 Договора долевого участия.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ расходы по оплате услуг представителя относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела. 

Согласно ст. 100 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что истцом, в связи с рассмотрением настоящего дела, были понесены расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 рублей (л.д. 32, 33). 

Частично удовлетворяя требования истца в части взыскания расходов по оплате услуг представителя, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд не находит оснований для взыскания данных расходов в сумме 30000 рублей и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату данных услуг в сумме 20000 рублей, поскольку данная сумма является разумной с учетом сложности дела и объема оказанной помощи.

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО «Ковчег» в местный бюджет государственную пошлину в размере 5203 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.6. Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Ковчег», с одной стороны, и ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской», с другой стороны в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.3. Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны.

Взыскать с ООО «Ковчег» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 50000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 20000 рублей. 

ФИО1 в удовлетворении требований к ООО «Ковчег» о взыскании денежных средств в большем размере – отказать. 

Взыскать с ООО «Ковчег» в местный бюджет государственную пошлину в размере 5203 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2018 года