Дело № 2-1089/2019

УИД 23RS0004-01-2019-001483-52

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г-к Анапа 22 мая 2019 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе: 

судьи Жванько Ж.И., 

при секретаре Музыка Я.В., 

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2 действующей на основании доверенности № 23АА9294005 от 24.04.2019 года, 

представителя ответчика администрации МО город-курорт Анапа, ФИО3, действующего на основании доверенности №103-2906/19-07 от 01.04.2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями площадью 3063,7 кв.м. по адресу: (...), 000а.

Исковые требования мотивированы нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что спорное здание было построено на основании разрешения на строительство 000, выданного 00.00.0000 администрацией муниципального образования город-курорт Анапа. Однако в связи с отсутствием необходимых документов, требуемых в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе заключения органа государственного строительного надзора в ходе строительства, оформление права собственности в административном порядке на спорный объект не представляется возможным. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1, по доверенности ФИО2 поддержала требования и пояснила истец ФИО1 на основании соглашения от 12.02.2015 года об уступке прав требования и переводе долга по договору аренды земельного участка не сельскохозяйственного назначения №3700004211 от 07.07.2011 года, на праве аренды принадлежит земельный участок, общей площадью 34360 кв.м., с кадастровым номером 000, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: (...), в квартале 000, для размещения спортивного учебно-оздоровительного комплекса. 

26.02.2018 года администрацией МО город-курорт Анапа, ФИО1 было выдано разрешение на строительство Блока обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, расположенного по вышеуказанному адресу.

В ходе строительных работ, объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, ФИО1 зарегистрировал на данный объект право собственности. В связи с тем, что строительство объекта было завершено, истец обратился в администрацию МО город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако истцу было отказано, в связи с предоставлением неполного пакета документов в порядке ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

Представитель истца, ФИО2 указала на то, что земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект, находится в муниципальной собственности и предоставлен в аренду истцу для размещения спортивного учебно-оздоровительного комплекса. Кроме того, постановлением администрации МО город-курорт Анапа от 01.02.2013 года №245, утвержден градостроительный план земельного участка, согласно которому, земельный участок подлежит застройке с учетом его вида разрешенного использования в границах зоны допустимого размещения строений и сооружений.

Возведенный ФИО1 объект, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением эксперта ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО».

Таким образом, препятствием к регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанный объект, является отсутствие акта ввода в эксплуатацию. В связи с чем, просит признать за ФИО1 право собственности на Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, назначение: нежилое здание, площадью 3063,7 кв.м., с количеством этажей - 2 (в том числе подземных - 0, материал наружных стен - из прочных материалов, 2019 года постройки, на земельном участке с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: (...). Указать, что данное решение является основанием для подготовки технического плана вышеуказанного объекта и внесения соответствующих изменений в ЕГРН в части кадастрового учета и регистрации права объекта недвижимого имущества кадастровым номером 000.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа возражал против удовлетворения требований, сославшись на то, что истец имеет возможность в административном порядке легализовать объект при соблюдении требований ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства в соответствии с нормами ст.ст. 55-67, 71 ГПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, ФИО1 на основании Соглашения от 12.02.2015 г. об уступке прав требования и переводе долга по Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения 000 от 07.07.2011 г. на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 34360 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: (...), 000а, в квартале 000 кадастровый 000, для размещения спортивного учебно-оздоровительного комплекса.

26.02.2018 г. администрацией муниципального образования город-курорт Анапа было выдано разрешение 000 на строительство Блока обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями по адресу: (...), 000а (далее-объект). Срок действия разрешения на строительство – до 26.05.2021 г.

В ходе строительства ФИО1 поставил объект незавершенного строительства на кадастровый учет с кадастровым номером 000 и зарегистрировал на него право собственности (запись 000 от 05.04.2018 г.)

В настоящее время строительство объекта завершено. Согласно Техническому паспорту Блока обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, подготовленного 22.03.2019 г. Отделом по г-к. Анапа ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», объект имеет следующие технические характеристики:

- общая площадь – 2 927,2 кв.м.;

- площадь, определенная в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 г. № 90, - 3 063,7 кв.м.;

- общий строительный объем – 10 963,6 куб.м.;

- площадь застройки – 1 648 кв.м.;

- назначение – нежилое здание;

- количество этажей - 2, в том числе подземных -0;

- год завершения строительства – 2019.

04 апреля 2019 г. в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 09.04.2019 г. №17-3077/19-11 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, указав, что заявителем не предоставлены документы, предусмотренные п.п. 8,9,12 ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

При рассмотрении спора суд полагает исходить из следующего. 

В силу п. 1 ст. 263, п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник либо иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерациисамовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 658-О, следует, что сам по себе титул владения земельным участком, на котором арендатором возведено капитальное строение, не свидетельствует о самовольности такой постройки, при условии, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. 

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 000, на котором расположен спорный объект, находится в аренде у истца для размещения спортивного учебно-оздоровительного комплекса на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 000 07.07.2011 г.

П. 4.1.4 Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004211 от 07.07.2011 г. прямо закреплено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 01.02.2013 г. № 245 утвержден градостроительный план земельного участка № 000, согласно которому земельный участок подлежит застройке с учетом его вида разрешенного использования в границах зоны допустимого размещения строений и сооружений.

Таким образом, установленный вид разрешенного использования соответствует фактическому виду осуществленного истцом строительства спорного объекта. Кроме того, собственник земельного участка в лице администрация муниципального образования город-курорт Анапа выразил свою волю на строительство объекта - Блока обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями путем выдачи разрешения на строительство 000 от 00.00.0000.

В подтверждение соответствия объекта требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности в материалы дела истцом представлено Заключение о результатах исследования № 055-19 от 22.04.2019 г., подготовленное ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО» (эксперт ФИО4, сертификат соответствия судебного эксперта № КАЕО RU.SP.23.14552.01, срок действия с 00.00.0000 по 00.00.0000)

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, расположенный по адресу: (...), на земельном участке с кадастровым номером: 23:37:1001001:4445 разрешению на строительство 000 от 00.00.0000, проектной документации, техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также градостроительному плану земельного участка? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли оно существенным? 

2. Создает ли сохранение (эксплуатация) блока обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, расположенного по адресу: (...), на земельном участке с кадастровым номером: 000 угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы третьих лиц?

В результате исследования установлено следующее: 

1. Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, расположенный по адресу: (...), на земельном участке с кадастровым номером: 000 разрешению на строительство 000 от 26.02.2018 г., требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также градостроительному плану земельного участка соответствует. 

2. Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, расположенный по адресу: (...), на земельном участке с кадастровым номером: 000, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей и не грозит обвалом.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено. В порядке ст.ст. 59-60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Строительство спорного объекта осуществлено истцом в соответствии с выданным уполномоченным органом разрешением на строительство. Как установлено судом, истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, между тем, письмом от 09.04.2019 г. №17-3077/19-11 Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, указав, что истцом предоставлен не полный пакет документов. 

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок в установленном порядке предоставлен для размещения построек на праве аренды, Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 и Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений (в данном случае без разрешения на ввод в эксплуатацию) на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. 

Указанная позиция соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014. 

Из материалов гражданского дела предоставленного истцом следует, что спорный объект размещен на предназначенном для его строительства земельном участке, соответствует разрешению на строительство 000 от 26.02.2018 г., которое выдано после изучения компетентным органом на соответствие планируемого к строительству объекта представленной проектной документации, требованиям, установленным градостроительным регламентом, в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и иным параметрам установленных ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Согласно заключению эксперта № 055-19 от 22.04.2019 г., требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также градостроительному плану земельного участка соответствует.

Исследовав доказательства и оценив в совокупности все представленные доказательства, которые являются относительными и допустимыми к исковым требованиям, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что спорный объект возведен истцом с соблюдением условий договора аренды, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, истцом получено разрешение на строительство объекта, а также предпринимались надлежащие меры к легализации объекта, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме. 

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании права собственности на Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, назначение: нежилое здание, площадью 3063,7 кв.м., по адресу: (...), 000а, подлежат удовлетворению. 

Суд считает необходимым указать, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, не изменяя установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на Блок обслуживания стадиона со столовой и торговыми помещениями, назначение: нежилое здание, площадью 3063,7 кв.м., с количеством этажей – 2 (в т.ч. подземных – 0), материал наружных стен - из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, на земельном участке с кадастровым номером 000 по адресу: (...), 000а.

Решение является основанием для подготовки технического плана вышеуказанного объекта и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части кадастрового учета и регистрации права относительно объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 000.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края (подпись) З.И. Жванько