Дело № 2-1251/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ломоносов 16 сентября 2020 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Смирнова А.С.,

при секретаре Васёнкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании предварительного договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что 01.02.2020 г. между ними заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № с расположенным на нем строением незавершенным строительством. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании предварительного договора, о чем составлена расписка. Стороны договорились о приобретении прав собственности на недвижимое имущество в соответствии с заключенным не позднее 01.06.2020 основным договором купли-продажи. 

Истец отмечает, что ответчик уклонился от регистрации сделки, в связи с чем просит признать заключенным предварительный договор купли-продажи от 01.02.2020 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в этом договоре, на имя ФИО1 Также истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13200 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил заявление о признании исковых требований, в котором не оспаривал заключение предварительного договора купли-продажи и расчет между сторонами, ссылался на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по семейным обстоятельствам.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3 (л.д. 56), являющаяся собственником недвижимого имущества, указанного в предварительном договоре купли-продажи от 01.02.2020, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена по месту регистрации, однако направленная в её адрес корреспонденция была возвращена за истечением срока хранения, в связи с чем суд с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ находит её надлежащим образом извещенной.

При таких обстоятельствах, суд полагает выполненной обязанность по извещению лиц, участвующих в деле, поэтому нашел возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положения статьи 429 ГК РФ определяют возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке статьи 554 ГК РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из указанных положений п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2020 в 

<

адрес> края между ФИО2, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 23.03.2019, выданной от имени ФИО3 на срок 5 лет, и ФИО1 подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строения с полным расчётом (л.д. 9-10, 12).

По условиям указанного предварительного договора от 01.02.2020 ФИО2 обязуется продать, а ФИО1 купить в собственность земельный участок с кадастровым №, площадью 1512 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, земли поселений (земли населенных пунктов), для индивидуальной жилой застройки, с расположенным на нём строением незавершенным строительством, принадлежащем продавцу на основании договора купли-продажи от 25.12.2018. 

Стороны договорились, что земельный участок с расположенным на нём строением незавершенным строительством продается за 1 000 000 рублей, расчет между сторонами произведен в момент подписания предварительного договора, в подтверждение чего ФИО2 и ФИО1 составлена расписка от 01.02.2020 в 

<

адрес> края о получении указанной суммы в счет продажи недвижимого имущества (л.д. 8).

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, предусмотрен не позднее 01.05.2020 года.

Предварительным договором предусмотрено, что до заключения основного договора купли-продажи ФИО2 запрещается отчуждать, сдавать в наем, закладывать либо иным образом передавать права на земельный участок и незавершенное строение третьим лицам. 

Кроме того, в предварительном договоре отражено, что передача земельного участка и незавершенного строения произведена по передаточному акту в день подписания предварительного договора. При этом в следующем абзаце предварительного договора закреплена обязанность ФИО2 передать земельный участок и незавершенное строение в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания предварительного договора, не обремененным задолженностью по платежам.

Таким образом, анализ указанных положений предварительного договора о передаче земельного участка и незавершенного строения, расположенных в Ленинградской области, с учетом подписания предварительного договора в Краснодарском крае позволяет суду придти к выводу, что 01.02.2020 в день подписания предварительного договора указанное в нём недвижимое имущество фактически не передавалось, в том числе в контексте установленной обязанности ФИО2 передать земельный участок и незавершенное строение в будущем.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.06.2020 в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 1512 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, в его пределах расположен объект недвижимости с кадастровым №. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 29.12.2018 на имя ФИО3 (л.д. 39-41).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 03.06.2020 на объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 50%, площадь застройки 96,3 кв.м, проектируемое назначение – жилое, местоположением по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, право собственности принадлежит ФИО3, зарегистрировано 29.12.2018 (л.д. 37-38).

Нотариальная доверенность от 23.03.2019 на бланке 78 АБ 5999901, выданная от имени ФИО3, предусматривает полномочия ФИО2 управлять земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, без права отчуждения указанного имущества. При этом в доверенности отдельно предусмотрено полномочие ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ФИО3 земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 35-36).

Таким образом, содержание указанной доверенности от 23.03.2019 и предварительного договора от 01.02.2020, подписанного ФИО2 по такой доверенности, не позволяют достоверно установить, что объекты недвижимости по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, и указанные в предварительном договоре от 01.02.2020 земельный участок с кадастровым № с расположенным на нём строением незавершенным строительством, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, являются одними и теми же объектами недвижимости. 

Кроме того, содержание полномочий ФИО2 по указанной доверенности от 23.03.2019 от имени ФИО3 противоречиво в части его права на отчуждение имущества, указанного в доверенности, поскольку в отношении одного и того же имущества в одном месте доверенности указано без права отчуждения, а в другом с правом продажи, при раскрытии содержания которого, исходя из текста доверенности, усматривается, что такое полномочие касается неуказанной в доверенности квартиры.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не обладал полномочиями по заключению предварительного договора купли-продажи 01.02.2020 от имени ФИО3, как собственника земельного участка с кадастровым № с расположенным на нём объектом незавершенного строительства с кадастровым №.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

В силу руководящих разъяснений в пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Суду не представлено доказательств одобрения ФИО3 заключения ФИО2 предварительного договора купли-продажи 01.02.2020.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований считать заключенным предварительный договор купли-продажи 01.02.2020 в отношении принадлежащего ФИО3 земельного участка с кадастровым № с расположенным на нём объектом незавершенного строительства с кадастровым №, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. 

Кроме того, суд приходит к выводу о прекращении обязательств сторон, предусмотренных указанным предварительным договором, поскольку до 01.05.2020 - окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Претензия ФИО1 от 21.05.2020 к ФИО2 о заключении основного договора не свидетельствует об исполнении требований п. 6 ст. 429 ГК РФ о направлении предложения заключить этот договор, поскольку передана ФИО2 по истечении срок для заключения основного договора.

Более того, поскольку неисполнение обязательств по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества не влечет возникновение прав и обязанностей в отношении такого имущества, равно как и государственной регистрации прав на него, то требования ФИО1 

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании предварительного договора купли-продажи не подлежат удовлетворению, ввиду ненадлежащее избранного способа защиты права.

По указанным обстоятельствам суд не принимает признание ФИО2 исковых требований ФИО1, поскольку признание иска противоречит положением закона и нарушает права ФИО3

ФИО1 не лишен возможности требовать у ФИО2 возврата денежных средств, полученных им по расписке от 01.02.2020.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ и отказа в удовлетворении исковых требований, то не подлежат возмещению судебные расходы истца по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании предварительного договора купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение объявлено и изготовлено 16 сентября 2020 года.

Судья: А.С. Смирнов